Gåvobrev för fastighet – formkrav, lagfart och skatt 2026
Udostępnij
Dane merytoryczne zweryfikowane: 1 października 2026 r. · Kodeks nieruchomości (Jordabalken), Lantmäteriet i Skatteverket
Darowizna nieruchomości wymaga prawidłowo sporządzonego pisemnego aktu darowizny, a następnie złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej (lagfart). Jeśli obdarowany przejmuje kredyt lub wypłaca wynagrodzenie, należy sprawdzić przepisy dotyczące zarówno podatku dochodowego, jak i podatku stemplowego – stosują one różne progi.
Jakie wymogi formalne dotyczą darowizny nieruchomości?
Zgodnie z 4 rozdz. 29 § kodeksu nieruchomości (jordabalken) wiele wymogów formalnych dotyczących zakupu nieruchomości ma zastosowanie również w przypadku darowizny. Akt darowizny musi zatem mieć formę pisemną i być sporządzony w sposób jasno określający, która nieruchomość jest przekazywana i że czynność ta stanowi darowiznę.
Lantmäteriet wskazuje, że akt darowizny powinien zawierać:
- pełne oznaczenie nieruchomości,
- jasne oświadczenie darczyńcy o przekazaniu nieruchomości,
- informację o tym, czy przekazywana jest cała nieruchomość, czy określony udział,
- podpisy darczyńcy i obdarowanego,
- podpisy dwóch świadków poświadczających podpis darczyńcy.
Czy obie strony muszą złożyć podpis?
Tak. Instrukcja Lantmäteriet dotycząca darowizn stanowi, że akt darowizny musi zostać podpisany zarówno przez darczyńcę, jak i obdarowanego. Podpis darczyńcy musi być dodatkowo poświadczony przez dwie osoby dla celów postępowania o wpis do księgi wieczystej.
Kiedy należy złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej?
Obdarowany powinien złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej (lagfart) w ciągu trzech miesięcy od nabycia nieruchomości. Do wniosku należy załączyć oryginał aktu darowizny lub przedłożyć go w sposób przewidziany przez usługę elektroniczną Lantmäteriet.
Wniosek o wpis do księgi wieczystej rejestruje nowego właściciela. Nie należy go mylić z wymogami prawa cywilnego, które musi spełniać sam akt darowizny.
Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?
W przypadku darowizny pobierana jest opłata kancelaryjna. Zgodnie z aktualnymi informacjami Lantmäteriet wynosi ona 825 SEK za decyzję o wpisie. Ponadto może wystąpić podatek stemplowy, jeśli darowizna wiąże się z odpowiednio wysokim wynagrodzeniem lub przejęciem kredytu.
Podatek stemplowy – 85 procent wartości podatkowej z poprzedniego roku
Jeśli obdarowany przejmuje kredyt lub płaci inne wynagrodzenie, podstawa opodatkowania musi zostać udokumentowana. Lantmäteriet wskazuje, że jeśli kredyt i/lub wynagrodzenie stanowią 85 procent lub więcej wartości podatkowej z poprzedniego roku, nabycie podlega podatkowi stemplowemu.
Jest to szczególna zasada dotycząca podatku stemplowego. Nie należy jej mylić z oceną podatku dochodowego dotyczącą tego, czy przekazanie własności jest w sensie podatkowym darowizną czy sprzedażą.
Podatek dochodowy – inny próg
W przypadku przekazania prywatnej szwedzkiej nieruchomości w drodze darowizny, Skatteverket stosuje tak zwaną zasadę głównego charakteru (huvudsaklighetsprincipen). Jeśli wynagrodzenie jest niższe od wartości podatkowej z roku przekazania, czynność traktowana jest zazwyczaj jako darowizna; jeśli wynagrodzenie jest równe lub wyższe od wartości podatkowej, traktowane jest zazwyczaj jako sprzedaż.
Przekazanie na rzecz osoby prawnej oraz inne przypadki szczególne mają własne zasady i powinny być oceniane indywidualnie.
Co z przyszłym zyskiem kapitałowym?
W przypadku rzeczywistej darowizny stosuje się zasadę kontynuacji (kontinuitetsprincipen). Obdarowany wstępuje w sytuację podatkową darczyńcy i w zasadzie przejmuje wcześniejszą kwotę kosztów uzyskania przychodu. Latentny podatek od zysków kapitałowych nie znika zatem tylko dlatego, że nieruchomość została przekazana w drodze darowizny.
Darowizna między małżonkami
Jeśli małżonek przekazuje całą nieruchomość lub jej część drugiemu małżonkowi, akt darowizny musi zostać najpierw zarejestrowany w rejestrze małżeńskim (Äktenskapsregistret) prowadzonym przez Skatteverket. Następnie zarejestrowany oryginał dokumentu wykorzystuje się przy wniosku o wpis do księgi wieczystej w Lantmäteriet.
Rejestracja w Skatteverket ma również znaczenie dla skuteczności darowizny wobec wierzycieli darczyńcy zgodnie z kodeksem małżeńskim.
Czy potrzebna jest zgoda małżonka lub byłego małżonka?
Lantmäteriet wskazuje, że może być wymagana pisemna zgoda współmałżonka darczyńcy. Jeśli nieruchomość jest majątkiem odrębnym, w niektórych przypadkach można zamiast tego przedłożyć dokument potwierdzający ten fakt. Jeśli nieruchomość stanowi ostatnie wspólne miejsce zamieszkania, zgoda może być mimo wszystko wymagana, nawet jeśli nieruchomość jest majątkiem odrębnym na mocy intercyzy.
Zgoda byłego małżonka lub dokument o podziale majątku może być również wymagany, jeśli nieruchomość była własnością w trakcie trwania małżeństwa. Dlatego przed złożeniem dokumentów należy sprawdzić historię stanu cywilnego.
Czy nieruchomość można uczynić majątkiem odrębnym obdarowanego?
Jeśli obdarowany jest w związku małżeńskim, a darczyńcą jest osoba inna niż współmałżonek obdarowanego, w akcie darowizny można zastrzec, że nieruchomość ma stanowić majątek odrębny obdarowanego. Należy również rozważyć, czy pożytki z nieruchomości mają być majątkiem odrębnym; w przeciwnym razie, co do zasady, pożytki z majątku odrębnego wchodzą w skład wspólności majątkowej.
Czy darowizna jest zaliczeniem na poczet spadku?
Jeśli rodzic przekazuje nieruchomość dziecku, zasadą główną jest, że wartość ta powinna zostać zaliczona na poczet spadku dziecka, chyba że postanowiono inaczej lub okoliczności wskazują na inny zamiar. Dlatego należy wyraźnie określić, co ma obowiązywać.
Lista kontrolna przed podpisaniem
- Sprawdź dokładne oznaczenie nieruchomości i udział własności.
- Zdecyduj, czy przejmujesz jakiekolwiek wynagrodzenie lub kredyt.
- Sprawdź oddzielnie kwestie podatku stemplowego i skutki w podatku dochodowym.
- Zdecyduj, czy darowizna ma stanowić majątek odrębny.
- Zdecyduj, czy darowizna ma być zaliczona na poczet spadku.
- Sprawdź, czy wymagana jest zgoda małżonka.
- Zadbaj o podpisy obu stron i poświadczenie podpisu darczyńcy przez dwie osoby.
- Złóż wniosek o wpis do księgi wieczystej w ciągu trzech miesięcy.
Jeśli przekazujesz tylko udział lub część terenu, przeczytaj również Przekazanie części nieruchomości – udział, wydzielenie i wpis do księgi wieczystej.
Szablon Akt darowizny nieruchomości – Word/PDF z Mallbutiken kosztuje 49 SEK. Zawsze dostosowuj dokument do konkretnej nieruchomości, wynagrodzenia i sytuacji rodzinnej.
