Podnajem w 2026 roku – zasady dotyczące mieszkań czynszowych i własnościowych
Udostępnij
Weryfikacja faktów: 1 października 2026 r. · Szwedzki rynek najmu i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Podnajem wygląda różnie w zależności od tego, czy sam wynajmujesz mieszkanie, czy jesteś właścicielem spółdzielczego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego. W przypadku mieszkania czynszowego (hyresrätt) wymagana jest zazwyczaj zgoda wynajmującego lub zezwolenie komisji ds. najmu (hyresnämnden). W przypadku spółdzielczego prawa do lokalu (bostadsrätt) zazwyczaj wymagana jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub zezwolenie komisji ds. najmu.
Podnajem mieszkania czynszowego (hyresrätt)
Jeśli główny najemca udostępnia mieszkanie komuś innemu do samodzielnego użytku, mamy do czynienia z podnajmem. Zazwyczaj wymagana jest zgoda wynajmującego. Jeśli wynajmujący odmówi, główny najemca może złożyć wniosek do komisji ds. najmu (hyresnämnden).
Komisja ds. najmu może udzielić zezwolenia, gdy główny najemca ma istotne powody, np. tymczasowa praca lub studia w innej miejscowości, choroba lub wspólne zamieszkanie na próbę, a planowany podnajemca jest osobą bezproblemową.
Podnajem spółdzielczego prawa do lokalu (bostadsrätt)
Osoba posiadająca spółdzielcze prawo do lokalu potrzebuje zgody zarządu, aby podnająć mieszkanie. Jeśli zarząd odmówi, właściciel może zwrócić się do komisji ds. najmu. Przepisy ustawy o spółdzielczych prawach do lokali zostały zmienione 1 lipca 2026 r., aby procedura uzyskiwania zgody była bardziej elastyczna; wcześniejsze okresy podnajmu przy kontynuacji wynajmu będą brane pod uwagę tylko wtedy, gdy miały miejsce w znacznym stopniu.
Sam stosunek najmu między właścicielem a podnajemcą może w przypadku nowych umów podlegać ustawie o wynajmie prywatnym 2026:772. Ustawa ta nie ma zastosowania, jeśli wynajem ma cel rekreacyjny i zawiera również inne ograniczenia.
Jaki czynsz można pobierać?
Podnajem mieszkania czynszowego (hyresrätt)
W przypadku podnajmu mieszkania czynszowego obowiązują przepisy rozdziału 12 Kodeksu ziemi (jordabalken). Czynsz nie może przekraczać kwoty uznawanej za rozsądną zgodnie z przepisami ustawy. Meble mogą uzasadniać ograniczoną dopłatę, ale czynsz nie może służyć obejściu zasad ustalania czynszów.
Mieszkanie prywatne – nowe umowy od 1 lipca 2026 r.
Nowa ustawa o wynajmie prywatnym nie korzysta już ze starego modelu opartego na kosztach kapitałowych wynikających z wartości rynkowej mieszkania i poziomu stóp procentowych. Komisja ds. najmu może natomiast zmienić czynsz, jeśli jest on znacząco wyższy niż czynsze pobierane zazwyczaj za porównywalne prywatne lokale na wynajem.
Dla umów zawartych przed 1 lipca 2026 r. obowiązuje natomiast stara ustawa (2012:978) z jej wcześniejszym modelem ustalania czynszu.
Ochrona lokatora (besittningsskydd)
Osoba, która wynajmuje mieszkanie czynszowe (hyresrätt) na zasadzie podnajmu, zyskuje co do zasady prawo do ochrony lokatora (besittningsskydd) dopiero po dwóch latach nieprzerwanego podnajmu. W określonych warunkach z ochrony tej można zrezygnować w umowie.
Osoba wynajmująca mieszkanie prywatne na podstawie nowej ustawy o wynajmie prywatnym nie ma takiego samego prawa do przedłużenia umowy, jak w przypadku standardowego najmu mieszkania. Dlatego ważne jest, aby nie stosować mechanicznie przepisów o dwuletnim okresie ochrony lokatora wobec prywatnego lokalu spółdzielczego lub domu.
Co powinna zawierać umowa podnajmu?
- Strony umowy i dane lokalu.
- Okres najmu i datę wprowadzenia.
- Czynsz, termin płatności i zakres świadczeń.
- Warunki dotyczące mebli, energii elektrycznej, Internetu i innych kosztów.
- Kaucję i jasne zasady jej zwrotu.
- Wypowiedzenie oraz wskazanie obowiązujących przepisów.
- Powołanie się na zgodę wynajmującego/zarządu wspólnoty.
- Spis wyposażenia (inwentarz) i protokół zdawczo-odbiorczy przy wynajmie umeblowanym.
Warto uzupełnić umowę o spis wyposażenia i protokół zdawczo-odbiorczy.
Częste błędy
- Wynajmowanie przed uzyskaniem zgody.
- Stosowanie starych zasad z 2012 r. do nowej umowy zawartej po 1 lipca 2026 r.
- Ustalanie czynszu za lokal spółdzielczy przy użyciu starego modelu kosztów kapitałowych, mimo że obowiązuje nowa ustawa.
- Przekonanie, że przyjęcie współlokatora to zawsze podnajem.
- Mylenie ochrony lokatora w przypadku podnajmu mieszkania czynszowego z najmem mieszkania prywatnego.
Umowa najmu – podnajem – Word/PDF kosztuje 49 SEK. Dostosuj umowę w zależności od tego, czy dotyczy mieszkania czynszowego, spółdzielczego prawa do lokalu czy innej własności prywatnej oraz terminu zawarcia umowy.
