Umowa najmu – kompletny przewodnik 2026

Zweryfikowano: 1 października 2026 r. · Szwedzkie prawo najmu

Zasady obowiązujące w umowie najmu zależą od tego, co jest przedmiotem najmu, kto jest wynajmującym oraz kiedy zawarto umowę. Najem lokali mieszkalnych, użytkowych, podnajem mieszkań oraz najem mieszkań prywatnych nie zawsze podlegają tym samym przepisom.

Jakie przepisy mają zastosowanie?

Zapoznaj się z naszym przewodnikiem Jaki rodzaj umowy najmu wybrać?, aby uzyskać bardziej szczegółowe porównanie.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Przejrzysta umowa powinna zazwyczaj określać strony, przedmiot najmu, okres najmu, czynsz, termin płatności, co wchodzi w skład najmu, odpowiedzialność za koszty i konserwację, termin przekazania lokalu, ewentualną kaucję, zasady wypowiedzenia oraz warunki szczególne. W przypadku najmu lokali użytkowych często wymagana jest bardziej szczegółowa regulacja celu użytkowania, indeksacji, podatku od nieruchomości, kosztów eksploatacji, dostosowań oraz przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego.

W wielu przypadkach umowę najmu można zawrzeć ustnie, jednak zgodnie z kodeksem gruntowym i nową ustawą o najmie prywatnym, umowa powinna zostać sporządzona na piśmie, jeśli zażąda tego jedna ze stron. Umowa pisemna jest niemal zawsze zalecana, ponieważ ogranicza problemy dowodowe.

Okres najmu i wypowiedzenie

Nie istnieje jeden uniwersalny okres wypowiedzenia dla wszystkich umów najmu. Dla standardowej umowy na czas nieokreślony zgodnie z rozdziałem 12 kodeksu gruntowego zasadą główną są trzy miesiące w przypadku mieszkania oraz dziewięć miesięcy w przypadku lokalu, chyba że uzgodniono inaczej. Umowy na czas określony mają własne zasady w zależności od ich długości i rodzaju.

Dla nowych umów objętych ustawą o najmie prywatnym z 2026 r. obowiązują inne zasady: umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć ze skutkiem na koniec miesiąca, nie wcześniej niż po upływie trzech miesięcy od wypowiedzenia, a najemca może również wypowiedzieć umowę na czas określony z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Ustawa zawiera szczegółowe zasady dotyczące sposobu dokonywania wypowiedzenia.

Ochrona lokatorska różni się w zależności od rodzaju lokalu

Najemca standardowego mieszkania posiada co do zasady bezpośrednią ochronę lokatorską (besittningsskydd), jednak ustawa przewiduje od niej liczne wyjątki. Podnajemca mieszkania (hyresrätt) uzyskuje zazwyczaj ochronę lokatorską dopiero po ponad dwóch latach nieprzerwanego najmu. Lokatorzy mieszkający z właścicielem nie posiadają ochrony lokatorskiej.

Najemcy lokali użytkowych posiadają natomiast pośrednią ochronę lokatorską po ponad dziewięciu miesiącach trwania stosunku najmu. Nie daje ona prawa do pozostania w lokalu, ale może uprawniać do odszkodowania i odroczenia eksmisji.

W przypadku najmu prywatnego zgodnie z ustawą z 2026 r. nie przysługuje prawo do przedłużenia umowy odpowiadające standardowej ochronie lokatorskiej najemcy mieszkania.

Podnajem wymaga odpowiedniej zgody

Osoba wynajmująca mieszkanie (hyresrätt) musi zazwyczaj uzyskać zgodę wynajmującego lub zezwolenie komisji ds. najmu (hyresnämnden) na samodzielny podnajem. Właściciel mieszkania własnościowego (bostadsrätt) potrzebuje zgody zarządu lub zezwolenia komisji ds. najmu. Przepisy dotyczące mieszkań własnościowych zostały zmienione 1 lipca 2026 r. w celu zwiększenia elastyczności procesu przyznawania zezwoleń.

Zobacz Podnajem – zasady 2026.

Kaucja, wyposażenie i stan lokalu

Szwedzkie prawo najmu nie określa ustawowo standardowej wysokości kaucji. Jeśli stosowana jest kaucja, umowa powinna jasno określać jej wysokość, cel zabezpieczenia, termin zwrotu oraz warunki, na jakich można dokonać potrąceń. Potrącenie nie jest automatycznie uzasadnione tylko dlatego, że zgłoszono szkodę.

W przypadku wynajmu lokalu umeblowanego umowę należy uzupełnić o listę inwentarzową i protokół odbioru.

Wybierz wzór odpowiedni dla swojego najmu

Źródła

• Kodeks gruntowy (1970:994), rozdz. 12
• Ustawa o najmie prywatnym (2026:772)
• Sveriges Domstolar – nowe zasady najmu 2026