Ustawa o wynajmie prywatnym 2026:772 – nowe przepisy od 1 lipca 2026 r.

Dnia 1 lipca 2026 r. weszła w życie ustawa o wynajmie prywatnym (2026:772), która zastąpiła ustawę (2012:978) o wynajmie własnego mieszkania w odniesieniu do nowych umów objętych nowymi przepisami. Dlatego dla osób wynajmujących dom jednorodzinny, mieszkanie własnościowe, lokal mieszkalny będący odrębną nieruchomością lub część własnego mieszkania ważne jest stosowanie właściwych ram prawnych i zaktualizowanej umowy najmu.

Jakie przypadki wynajmu podlegają ustawie?

Ustawa dotyczy umów, w których osoba fizyczna lub masa spadkowa udostępnia innej osobie dom lub jego część w zamian za wynagrodzenie, a wykorzystanie lokalu do celów mieszkalnych stanowi główną lub istotną część jego użytkowania.

Oznacza to, że przepisom może podlegać na przykład prywatny dom, mieszkanie własnościowe lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość, jednak zawsze należy sprawdzić wyjątki oraz faktyczną sytuację najmu.

Kiedy ustawa nie ma zastosowania?

Sytuacja	Konsekwencja
Wynajmujący regularnie wynajmuje więcej niż dwa lokale, które nie są częścią jego własnego mieszkania	Ustawa o wynajmie prywatnym nie ma zastosowania w tym przypadku.
Wynajmujący posiada mieszkanie na podstawie prawa najmu	Najem wykracza poza zakres ustawy o wynajmie prywatnym.
Najem dotyczy celów wypoczynkowych	Ustawa nie ma zastosowania.
Umowa została zawarta zgodnie ze starą ustawą przed 1 lipca 2026 r.	Uchylona ustawa (2012:978) nadal obowiązuje dla tej umowy zgodnie z przepisami przejściowymi.

Umowa najmu i czynsz

Umowa najmu powinna zostać sporządzona na piśmie, jeśli wynajmujący lub najemca o to poprosi. W celu zapewnienia bezpieczeństwa i przejrzystości najmu, umowa w praktyce zawsze powinna mieć formę pisemną.

W momencie zawierania umowy strony powinny uzgodnić wysokość czynszu, a czynsz co do zasady powinien być określony kwotowo. Ustawa zezwala jednak m.in. na to, by niektóre opłaty eksploatacyjne, np. za ogrzewanie, prąd, ciepłą wodę czy wodę i ścieki, były rozliczane według faktycznego zużycia, jeśli strony tak postanowią w umowie.

Wypowiedzenie zgodnie z nową ustawą

Umowa najmu zawarta na czas określony wygasa z końcem okresu najmu. Najemca ma jednak zawsze prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem na koniec miesiąca przypadający najwcześniej po trzech miesiącach od wypowiedzenia. Umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć ze skutkiem na koniec miesiąca przypadający najwcześniej po trzech miesiącach od wypowiedzenia.

Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną. Jeżeli wypowiedzenia dokonuje najemca, może ono zostać złożone ustnie, o ile wynajmujący przekaże pisemne potwierdzenie. Ustawa zawiera również przepisy dotyczące adresu elektronicznego: jeśli odbiorca podał adres elektroniczny do korespondencji w sprawach związanych z umową najmu, uznaje się, że wypowiedzenie nastąpiło w momencie wysłania go na ten adres.

Podnajem i lokatorzy (inne osoby zamieszkujące)

Najemca nie może bez zgody wynajmującego podnająć lokalu w celu samodzielnego użytkowania przez osobę trzecią. Nowa ustawa zawiera również wyraźne przepisy dotyczące innych osób zamieszkujących w lokalu (współlokatorów). Jeśli lokal jest częścią mieszkania wynajmującego, najemca nie może przyjąć lokatora bez zgody wynajmującego.

Co powinna zawierać zaktualizowana umowa najmu prywatnego?

• Pełne dane stron oraz informacje o lokalu, który jest przedmiotem najmu.
• Okres najmu – na czas nieokreślony lub określony.
• Wysokość czynszu, termin płatności oraz wyszczególnienie wliczonych kosztów.
• Sposób rozliczania za prąd, wodę, ogrzewanie i inne media.
• Kaucję oraz jasne warunki jej zwrotu.
• Wykaz wyposażenia (inwentarz), jeśli lokal jest umeblowany.
• Protokół odbiorczy i dokumentację stanu technicznego w momencie wprowadzenia się.
• Zasady użytkowania, przyjmowania współlokatorów oraz ewentualnego podnajmu.
• Zasady wypowiedzenia, adres do korespondencji oraz kwestie praktyczne związane z wyprowadzką.
• Potwierdzenie odbioru kluczy oraz ich liczbę.

Częste błędy po nowelizacji ustawy

1. Stosowanie starego wzoru bez sprawdzenia przepisów. Nowe umowy od 1 lipca 2026 r. mogą podlegać zupełnie nowej ustawie.
2. Mylenie najmu prywatnego z podnajmem lokalu wynajmowanego od spółdzielni/miasta (hyresrätt). Ustawa o wynajmie prywatnym nie ma zastosowania, gdy wynajmujący posiada mieszkanie na podstawie prawa najmu.
3. Wpisanie niesprecyzowanej kwoty czynszu całkowitego. Jeśli koszty zależne od zużycia mają być doliczane, powinny zostać jasno uregulowane.
4. Brak adresu do korespondencji. Jasne postanowienia dotyczące kanałów kontaktu ułatwiają wypowiedzenie umowy i przesyłanie innych powiadomień.
5. Brak dokumentacji stanu technicznego mieszkania. Protokół odbiorczy i wykaz wyposażenia zmniejszają ryzyko sporów dotyczących uszkodzeń i kaucji.

Często zadawane pytania dotyczące ustawy o wynajmie prywatnym 2026

Kiedy weszła w życie nowa ustawa?

Ustawa o wynajmie prywatnym (2026:772) weszła w życie 1 lipca 2026 r.

Czy ustawa automatycznie dotyczy wszystkich starych umów najmu?

Nie. Przepisy przejściowe stanowią, że stara ustawa z 2012 r. nadal obowiązuje w odniesieniu do umów, które zostały zawarte na jej podstawie.

Czy ustawa ma zastosowanie, gdy podnajmuję mieszkanie najęte od kogoś innego (hyresrätt)?

Nie. Zgodnie z wyłączeniami ustawy, nie ma ona zastosowania, gdy wynajmujący posiada lokal na podstawie prawa najmu.

Czy umowa na czas określony może zostać wypowiedziana przed terminem przez najemcę?

Tak. Zgodnie z 6 rozdz. 1 § najemca może zawsze wypowiedzieć umowę ze skutkiem na koniec miesiąca przypadający najwcześniej po trzech miesiącach od wypowiedzenia.

Czy czynsz musi być podany w koronach?

Zasadniczo czynsz powinien być określony kwotowo w momencie zawierania umowy. Niektóre koszty zużycia mogą być rozliczane osobno zgodnie z przepisami ustawy.

Przeczytaj także

• Wypowiedzenie umowy najmu 2026 – okres wypowiedzenia i wymagania formalne
• Podnajem 2026 – zasady dotyczące prawa najmu i własnościowego mieszkania

Źródło

• Ustawa o wynajmie prywatnym (2026:772) – Parlament Szwecji (Riksdag)

Ostatnia aktualizacja: 4 października 2026 r. Niniejszy artykuł zawiera informacje ogólne i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej.