Asiakirjamallista
Toimipistesopimus & Coworking-mallipaketti 2026
Kattava sopimus- ja liitepaketti yrityksille, jotka vuokraavat tai vuokraavat käyttöönsä toimipisteen, coworking-paikan, joustavan työtilan tai osan toimistotilasta. Paketti on laadittu Ruotsin lainsäädännön mukaisesti ja siinä huomioidaan erityisesti se, että oikeudellinen luokittelu riippuu luovutuksen todellisesta sisällöstä – ei pelkästään siitä, kutsutaanko sopimusta coworking-sopimukseksi, jäsenyydeksi tai palvelusopimukseksi.
Mallipaketti on juridisesti tarkastettu 2. lokakuuta 2026 ja se toimitetaan sekä Word (DOCX)- että PDF-muodossa.
Tämä sisältyy – 8 tiedostoa
- Toimipistesopimus / Coworking-sopimus 2026 – Word + PDF
- Palveluliite coworking- ja toimipistekäyttöön – Word + PDF
- Hallintaoikeus, turvallisuus & irtaimisto – Word + PDF
- Opas & tarkistuslista toimipisteelle/coworkingille – Word + PDF
Kiinteälle paikalle, joustavalle paikalle tai omalle toimistohuoneelle
Pääsopimusta voidaan soveltaa muun muassa seuraaviin:
- kiinteä nimetty työpiste
- joustava hot-desk/coworking-paikka
- oma toimistohuone
- osa suuremmasta toimistotilasta
- jäsenyys työtilalla ja palveluilla
- toimistohotelli
Tärkeä juridinen ero: tilavuokraus vai palvelusopimus?
Jos tilan luovuttaminen tarkoittaa käytännössä sitä, että rakennus tai osa rakennuksesta annetaan vastiketta vastaan käyttöön, Ruotsin maakaaren (jordabalken) 12 luku voi tulla sovellettavaksi. Sopimuksen kutsuminen "coworkingiksi", "jäsenyydeksi" tai "palvelusopimukseksi" ei siis automaattisesti tarkoita, etteikö vuokrasäännöksillä olisi merkitystä.
Paketti sisältää erillisen oppaan, joka auttaa osapuolia tunnistamaan tekijöitä, jotka puoltavat tilavuokrausta tai palvelupainotteista coworking-mallia, kuten yksinoikeus tiettyyn tilaan, mahdollisuus siirtää käyttäjää paikasta toiseen, luovutusaika ja palveluiden laajuus.
Pääsopimus säätelee muun muassa
- osapuolet ja valtuutetut edustajat
- työpisteiden määrä ja käyttäjien enimmäismäärä
- kiinteä tai joustava paikka
- yhteiset tilat
- sopimusaika ja irtisanominen
- vuokra/jäsenmaksu ja maksuehdot
- vakuus ja hinnan tarkistaminen
- neuvotteluhuoneet ja lisäpalvelut
- aukioloajat ja 24/7-pääsy
- kulkukortit, avaimet ja vierailijat
- sallittu toiminta
- salassapito ja liikesalaisuudet
- GDPR ja henkilötiedot
- IT- ja tietoturva
- vakuutus ja vastuu
- käyttökatkot
- siirto ja edelleenvuokraus
- epäsuora hallintaoikeuden suoja, kun tilavuokrausta koskevia sääntöjä sovelletaan
- poismuutto ja tilojen palauttaminen
Palveluliite
Erillisen palveluliitteen avulla on helppo dokumentoida tarkasti, mitä maksuun sisältyy, kuten:
- internet ja Wi-Fi
- vastaanotto
- posti- ja pakettipalvelut
- siivous
- kahvi ja keittiö
- tulostin
- kaapit ja säilytystilat
- yritysosoite
- pysäköinti/pyöräpaikka
- suihku/kuntosali
- IT-tuki
- hinnasto lisäpalveluille
Hallintaoikeus, turvallisuus ja irtaimisto
Paketti sisältää myös erillisen liitteen käyttäjille, kulkukorteille, avaimille, irtaimistolle, fyysiselle turvallisuudelle, tietoturvalle, paloturvallisuudelle ja sopimuksen päättyessä tapahtuvalle palautukselle.
Jos tilan luovuttaja itse vuokraa tilan
Jos tilan luovuttaja on itse päävuokralainen, päävuokrasopimus on tarkistettava. Ruotsin maakaaren 12 luvun mukaan tilaa ei saa ilman kiinteistön omistajan suostumusta vuokrata edelleen itsenäistä käyttöä varten. Jos suostumus evätään, vuokralautakunta (Hyresnämnden) voi tietyissä tapauksissa antaa luvan.
Epäsuora hallintaoikeuden suoja
Jos luovutus on juridisesti tilavuokrausta, tilavuokralainen saa yleensä epäsuoran hallintaoikeuden suojan, kun vuokrasuhde päättyy yli yhdeksän kuukauden jatkumisen jälkeen. Suoja ei tarkoita ehdotonta oikeutta jäädä tilaan, mutta se voi tietyissä tilanteissa antaa oikeuden korvaukseen ja lykkäykseen.
Mahdollinen tilavuokralaisen hallintaoikeuden suojasta luopuminen on tehtävä erillisellä asiakirjalla ja se saattaa vaatia vuokralautakunnan hyväksynnän. Paketti viittaakin siksi vuokralautakunnan ajankohtaisiin lomakkeisiin HN3/HN5 sen sijaan, että pääsopimukseen sisällytettäisiin yleinen luopuminen.
Salassapito jaetussa toimistoympäristössä
Kun useat yritykset työskentelevät samoissa tiloissa, liikesalaisuuksia voi paljastua näyttöjen, keskustelujen, asiakirjojen tai kokousten kautta. Sopimus sisältää siksi erityisiä määräyksiä salassapidosta, liikesalaisuuksista, "clean desk" -periaatteesta, vierailijoista ja IT-turvallisuudesta.
Oikeudellinen perusta
Mallipaketti on laadittu huomioiden muun muassa:
- Maakaari (jordabalk 1970:994), 12 luku
- Toimitilojen vuokra-aikaa ja irtisanomista koskevat säännöt
- Edelleenvuokrausta koskevat säännöt
- Toimitilojen epäsuoraa hallintaoikeuden suojaa koskevat säännöt
- Asetus (2005:1148) tietyistä hallintaoikeuden suojasta luopumista koskevista sopimuksista
- Laki (2018:558) liikesalaisuuksista
- Tietosuoja-asetus (EU) 2016/679, kun käsitellään henkilötietoja
Kenelle paketti sopii?
- yrityksille, jotka vuokraavat yhtä tai useampaa toimipistettä
- toimistohotelleille ja coworking-toimijoille
- yrityksille, jotka haluavat jakaa tilansa toisen yrityksen kanssa
- konsulteille, startup-yrityksille ja pienyrityksille, jotka vuokraavat työtilaa
- kiinteistö- tai tilavastaaville, jotka tarvitsevat standardoituja liitteitä
Huomioitavaa
Mallit ovat yleisiä asiakirjapohjia. Coworking-järjestelyn oikeudellinen luokittelu voi riippua siitä, miten sopimusta todellisuudessa toteutetaan. Tarkista aina päävuokrasopimus, kiinteistön omistajan suostumus, arvonlisävero, vakuutus, paloturvallisuus ja mahdollinen hallintaoikeuden suoja kussakin yksittäistapauksessa.
Muoto: Word (DOCX) + PDF
Kieli: Ruotsi
Lainkäyttöalue: Ruotsi
Tiedostojen määrä: 8
Versio: 1.0 – 02.10.2026
