Asiakirjamallista
Hakemus omistusasunnon jälleenvuokraamiseksi 2026/2027
Täydellinen mallipaketti sekä omistusasunnon haltijoille että asunto-osakeyhtiön hallitukselle. Paketti sisältää hakemuksen, liitteen vuokralaisesta/ajanjaksosta/perusteista, hallituksen suostumuksen, hallituksen hylkäyspäätöksen, tarkistuslistan ja yksityiskohtaisen juridiset käyttöohjeet.
Mallit on tarkistettu juridisesti 5. lokakuuta 2026 ja päivitetty 1. heinäkuuta 2026 voimaan tulleiden lakimuutosten mukaisesti, mukaan lukien Ruotsin omistusasuntolain (bostadsrättslagen) 7 luvun 10–11 §:n uusi sanamuoto ja uusi yksityisvuokrauslaki (2026:772).
Toimitus: 6 asiakirjaa sekä Word- (DOCX) että PDF-muodossa – yhteensä 12 tiedostoa ja 15 A4-sivua per formaattisarja.
Tämä sisältyy pakettiin
- Hakemus omistusasunnon jälleenvuokraamiseksi – 3 sivua.
- Hallituksen suostumus – 2 sivua.
- Hallituksen hylkäyspäätös – 2 sivua.
- Liite – vuokralainen, ajanjakso & perusteet – 2 sivua.
- Tarkistuslista jäsenelle ja hallitukselle – 2 sivua.
- Yksityiskohtaiset käyttöohjeet – 4 sivua.
Milloin hallituksen suostumus vaaditaan?
Omistusasunnon haltija saa omistusasuntolain 7 luvun 10 §:n mukaan luovuttaa asunnon toisen käyttöön itsenäistä käyttöä varten vain, jos hallitus antaa siihen suostumuksensa, ellei laissa toisin säädetä.
1. heinäkuuta 2026 alkaen on voimassa uusi selvennys: asuinhuoneiston on aina katsottava olevan luovutettu itsenäistä käyttöä varten, jos omistusasunnon haltija ei käytä asuntoa pysyvänä asuntonaan tai muuten huomattavassa määrin. Tämä tarkoittaa, ettei riitä, että luovutusta kutsutaan ”alivuokraukseksi”, jos omistusasunnon haltija ei käytännössä asu asunnossa.
Mitä hakemuksen tulee sisältää?
Päämalli ja liite auttavat omistusasunnon haltijaa jättämään täydellisen hakemuksen, joka sisältää muun muassa:
- nimen ja yhteystiedot,
- taloyhtiön ja huoneiston tiedot,
- toivotun vuokrausajanjakson,
- aiemmat jälleenvuokraukset,
- vuokrauksen perusteen,
- ehdotetun jälleenvuokralaisen,
- kotitalouden tiedot,
- asiaankuuluvat todistukset ja liitteet.
Yleisiä perusteita jälleenvuokraukselle
Ruotsin tuomioistuinten mukaan hyväksyttäviä perusteita ovat muun muassa työ tai opiskelu toisella paikkakunnalla, koeasuminen, vuokraus läheiselle, lähestyvä eläköityminen sekä tietyissä tapauksissa asunto, jota on tilapäisesti vaikea myydä.
Omistusasunnon kohdalla laki vaatii, että haltijalla on peruste luovutukselle. Tämä on anteliaampi muotoilu kuin vuokra-asuntojen jälleenvuokrausta koskevat säännöt.
Uudet säännöt aiemmista vuokrauksista 1. heinäkuuta 2026 alkaen
Jos hallitus kieltäytyy, omistusasunnon haltija voi hakea lupaa vuokralautakunnalta (hyresnämnden). Tätä harkittaessa aiemmat jälleenvuokraukset otetaan nykyään huomioon vain, jos niitä on tapahtunut merkittävässä määrin. Lyhyempi aiempi vuokraus ei siten saa automaattisesti hylätä uutta, uuteen perusteltuun syyhyn pohjautuvaa hakemusta.
Hallituksen suostumus
Suostumusmalli on suunniteltu dokumentoimaan:
- mitä asuntoa päätös koskee,
- kuka on omistusasunnon haltija,
- kuka saa vuokrata asunnon,
- hyväksytty alkamis- ja päättymispäivä,
- yhteystiedot vuokrakauden aikana,
- mahdollinen yhtiöjärjestyksen mukainen maksu,
- hallituksen pöytäkirjakohta ja valtuutetut allekirjoittajat.
Päätös on sidottu henkilöön ja aikaan. Vuokralaisen vaihtuminen tai jatkoajan myöntäminen päättymispäivän jälkeen tulisi hoitaa uuden hakemuksen ja uuden päätöksen kautta.
Hallituksen hylkäyspäätös
Hylkäystapauksessa on käytännön kannalta tärkeää, että päätös dokumentoi hallituksen tosiasiallisen arvioinnin. Hylkäysmallissa on siksi jäsennellyt vaihtoehdot esimerkiksi:
- puutteellisesti kuvatulle perusteelle,
- ehdotettuun vuokralaiseen liittyvälle perustellulle syylle,
- aiemmille merkittäville jälleenvuokrauksille,
- taloyhtiökohtaisille olosuhteille,
- muulle yksilölliselle perustelulle.
Malli sisältää myös selkeää tietoa mahdollisuudesta hakea lupaa vuokralautakunnalta.
Jos hallitus kieltäytyy
Omistusasuntolain 7 luvun 11 §:n mukaan vuokralautakunta voi antaa luvan, jos omistusasunnon haltijalla on peruste luovutukselle eikä taloyhtiöllä ole perusteltua syytä kieltäytyä suostumuksesta. Lupa on rajoitettava määräajaksi.
Ruotsin tuomioistuimet toteavat, että vuokralautakunnalle toimitettavan hakemuksen tulee sisältää muun muassa toivottu ajanjakso, vuokrauksen peruste ja kenelle asunto vuokrataan. Kopio hallituksen hylkäyspäätöksestä tulisi liittää mukaan.
Maksu jälleenvuokrauksesta
Asunto-osakeyhtiö saa periä jälleenvuokrauksesta erityismaksua vain, jos siihen on mahdollisuus yhtiöjärjestyksessä. Maksu saa vastata enintään 10 prosenttia hintaperusluvusta (prisbasbelopp) asuntoa ja vuotta kohden. Jos asuntoa vuokrataan osan vuotta, maksu suhteutetaan kalenterikuukausien määrään.
- 2026: hintaperusluku 59 200 kr → lain sallima maksimi 5 920 kr vuodessa.
- 2027: hintaperusluku 59 600 kr → lain sallima maksimi 5 960 kr vuodessa.
Luvaton jälleenvuokraus
Luovutus ilman tarvittavaa suostumusta tai lupaa on omistusoikeuden menettämisen (förverkande) peruste omistusasuntolain 7 luvun 18 §:n mukaan. Laki sisältää kuitenkin myös säännöksiä oikaisusta ja mahdollisuudesta hakea lupaa vuokralautakunnalta, joten seurausta ei tule kuvata automaattisena ja välittömänä omistusoikeuden menettämisenä. Riski on kuitenkin vakava, eikä vuokrausta tule aloittaa ilman pätevää päätöstä.
Uusi yksityisvuokrauslaki 2026
1. heinäkuuta 2026 alkaen on voimassa yksityisvuokrauslaki (2026:772), joka korvasi oman asunnon vuokrausta koskevan lain. Se säätelee itse vuokrasuhdetta silloin, kun yksityishenkilö tai kuolinpesä vuokraa asunnon vastiketta vastaan.
Hallituksen suostumus ja vuokrasopimus ovat siten kaksi eri asiaa: hallitus päättää, saako asunnon luovuttaa edelleen, kun taas vuokrasopimus ja vuokralainsäädäntö säätelevät omistusasunnon haltijan ja jälleenvuokralaisen välistä suhdetta.
Hallitus ei hyväksy vuokraa
Asunto-osakeyhtiön suostumus ei tarkoita, että yhtiö olisi tarkastanut tai hyväksynyt vuokran suuruutta, takuuvuokraa, irtisanomisaikaa tai muita vuokrasopimuksen ehtoja. Tätä varten tulee käyttää erillistä vuokrasopimusta.
Tarkistuslista jäsenelle ja hallitukselle
Paketin tarkistuslista seuraa koko prosessia:
- tarkista yhtiöjärjestys ja taloyhtiön käytäntö,
- vahvista ajanjakso ja peruste,
- tunnista jälleenvuokralainen,
- jätä täydellinen hakemus,
- tee yksilöllinen hallituksen arviointi,
- dokumentoi päätös,
- tee erillinen vuokrasopimus hyväksynnän jälkeen,
- hae mahdollista jatkoaikaa hyvissä ajoin.
Muoto ja toimitus
- 6 asiakirjaa.
- Yhteensä 12 tiedostoa.
- Word (DOCX) + PDF.
- 15 A4-sivua per formaattisarja.
- Digitaalinen tuote – fyysistä tavaraa ei lähetetä.
Oikeudellinen perusta
Omistusasuntolaki (1991:614), erityisesti 7 luvun 10–11, 14 ja 18–21 §, mukaan lukien asiaankuuluvat lakimuutokset 1. heinäkuuta 2026 alkaen. Yksityisvuokrauslaki (2026:772) itse vuokrasuhteen osalta silloin, kun laki on sovellettavissa. Ruotsin tuomioistuinten ajankohtainen ohjeistus omistusasunnon jälleenvuokrauksesta ja hakemisesta vuokralautakunnalle.
Tärkeää
Nämä ovat yleisiä asiakirjamalleja. Taloyhtiön yhtiöjärjestys, aiemmat päätökset, kyseinen vuokralainen ja muut yksilölliset olosuhteet voivat vaikuttaa arviointiin. Konkreettisessa riitatilanteessa tai omistusoikeuden menettämisen riskissä tulee harkita yksilöllistä juridista neuvontaa.
