Asiakirjamallista
Jaettu asunto / Coliving-sopimus 2026/2027 – Ruotsi & Englanti Word/PDF
Tämä on kattava juridinen mallipaketti organisoituun jaettuun asumiseen / coliving-toimintaan Ruotsin vuokralain mukaisesti. Paketti on suunniteltu erityisesti järjestelyihin, joissa jokaisella asukkaalla on käytössään oma yksityinen osa asunnosta ja samalla he jakavat keittiön, olohuoneen, kylpyhuoneen, pesutilat, työtilan tai muita yhteisiä tiloja muiden asukkaiden kanssa.
Mallipaketti on juridisesti tarkastettu 4. lokakuuta 2026 ja mukautettu maakaaren (jordabalken) 12 luvun uusiin tukkuvuokrasääntöihin, jotka tulivat voimaan vuonna 2026. Se on nimenomaisesti laadittu uutta jaetun asunnon tapausta varten maakaaren 12 luvun 1 e §:n toisen momentin 1 c-kohdan mukaisesti.
Toimitus: 7 erillistä asiakirjaa sekä Word- (DOCX) että PDF-muodossa – yhteensä 14 tiedostoa ja 20 A4-sivua per formaattisarja.
Tämä sisältyy
- Delningsbostadsavtal / Coliving – ruotsiksi, 5 sivua.
- Coliving Residential Lease Agreement – englanniksi, 5 sivua.
- Husregler & Gemensamma ytor – ruotsiksi, 2 sivua.
- House Rules & Shared Areas – englanniksi, 2 sivua.
- In- & utflyttningsprotokoll (Sisään- ja poismuuttotarkastus), 2 sivua.
- Överenskommelse om anpassad hyra enligt 12 kap. 55 b § jordabalken (Sopimus mukautetusta vuokrasta), 1 sivu.
- Detaljerad användarguide (Yksityiskohtainen käyttöopas), 3 sivua.
Ei sama asia kuin alivuokralaissopimus
Mallbutikenilla on jo erilliset mallit alivuokralaisille ja tavalliselle huoneiden vuokraukselle. Tämä tuote on siksi tietoisesti rajattu organisoituun coliving-toimintaan / jaettuun asumiseen.
Sitä ei tule normaalisti käyttää silloin, kun vuokranantaja itse asuu asunnossa ja vuokraa huoneen alivuokralaiselle. Tällaisissa tapauksissa Mallbutikenin alivuokralaissopimus on yleensä relevantimpi.
Uusi jaetun asunnon sääntö 12 luvun 1 e §
Tukkuvuokraa voidaan uusien sääntöjen mukaan käyttää nimenomaisesti silloin, kun asuntoja luovutetaan henkilöille, jotka:
- käyttävät osaa asunnosta yksin,
- käyttävät muita osia yhdessä muiden vuokralaisten kanssa, ja
- asunto on mukautettu tällaiseen käyttöön.
Edeltävässä portaassa olevan pääsopimuksen on samalla täytettävä tukkuvuokrasäännöt, muun muassa sen, että sopimus koskee vähintään kolmea asuinhuoneistoa, jotka jälleenvuokrataan.
Yksityinen huone + yhteiset tilat
Pääsopimuksessa dokumentoidaan tarkalleen, mitä osaa asukas käyttää yksinoikeudella ja mitkä tilat jaetaan muiden kanssa. Lomakkeessa on kenttiä muun muassa seuraaville:
- yksityinen huone tai muu eksklusiivinen tila,
- keittiö,
- olohuone,
- kylpyhuone ja WC,
- pesutilat,
- coworking-/työtila,
- varastot ja muut yhteiset tilat.
Yhteiset tilat ovat osa vuokrasuhdetta
Jos vuokrasuhteeseen sisältyy oikeus käyttää yhteisiä tiloja, tuota oikeutta ei voida vain poistaa tai muuttaa mielivaltaisesti. Siksi yhteiset tilat dokumentoidaan nimenomaisesti sopimuksessa ja järjestyssäännöissä.
Ruotsinkielinen ja englanninkielinen versio
Paketti sisältää sekä:
- Delningsbostadsavtal / Coliving ruotsiksi, ja
- Coliving Residential Lease Agreement englanniksi.
Englanninkielinen versio on suunniteltu Ruotsin oikeudellisiin olosuhteisiin ja se määrittelee, että sopimukseen sovelletaan Ruotsin lakia.
Erilliset järjestyssäännöt
Coliving vaatii usein selkeämpiä käytännön sääntöjä kuin perinteinen vuokraus. Paketti sisältää siksi erilliset järjestyssäännöt sekä ruotsiksi että englanniksi, jotka voivat säädellä:
- hiljaisuutta ja huomaavaisuutta,
- keittiötä ja ruoan säilytystä,
- siivousta,
- kylpyhuoneita, pesutiloja ja niiden varaamista,
- vieraita ja yöpymisiä,
- turvallisuutta ja paloteitä,
- säilytystä,
- lemmikkejä, tupakointia ja muita järjestyskysymyksiä,
- yhteisiä työtiloja.
Järjestyssääntöjä ei kuitenkaan saa käyttää pakottavan vuokralain kiertämiseen tai asukkaan sovittujen oikeuksien yksipuoliseen heikentämiseen.
Mukautettu vuokra 12 luvun 55 b §:n mukaisesti
Jos asunto on edeltävässä portaassa todellisuudessa luovutettu tukkuvuokralla, osapuolet voivat lain puitteissa tehdä erillisen sopimuksen mukautetusta vuokrasta.
Tämän sopimuksen on oltava erikseen laadittu asiakirja. Siksi se ei ole piilotettuna tavallisena lausekkeena pääsopimuksessa, vaan se sisältyy omana dokumenttinaan.
Mukautettu vuokra ei tarkoita vapaata vuokranmääritystä. Tarkastuksessa sovitun vuokran tulee päteä vain siltä osin kuin se on kohtuullinen ottaen huomioon muun muassa tukkuvuokrausjärjestelyn, toiminnan, sopimuksen sisällön, myöhemmät olosuhteet ja asukkaan edun.
Liian korkean vuokran palautus
Myös coliving-vuokraa voidaan tarkastella. Jos vuokra on kohtuullista korkeampi, palautus ja tulevan vuokran vahvistaminen voi tulla ajankohtaiseksi maakaaren 12 luvun 55 f §:n mukaisesti.
Asumisoikeus – tärkeä coliving-kysymys
Yleinen väärinkäsitys on, että jälleenvuokralaiselta puuttuu aina asumisoikeus (besittningsskydd) ensimmäisten kahden vuoden aikana. Kun asunto on edeltävässä portaassa luovutettu tukkuvuokralla, maakaaren 12 luvun 45 §:n 1 momentin 1-kohdan tavallinen kahden vuoden sääntö ei päde.
Tämä tarkoittaa, ettei coliving-toimijan tule käyttää vakiosopimusta, joka automaattisesti väittää asukkaan olevan vailla asumisoikeutta.
Erityinen yhden vuoden poikkeus ei koske coliving-tapausta
Maakaareen sisältyy vuodesta 2026 alkaen erityinen poikkeus, jossa oikeudesta jatkamiseen luopuminen voi tietyissä yritysasuntotapauksissa päteä ilman vuokralautakunnan hyväksyntää enintään yhden vuoden ajan.
Tämä poikkeus koskee tukkuvuokrausta 12 luvun 1 e §:n toisen momentin 1 b-kohdan mukaisesti. Se ei koske 1 c-kohdan mukaista jaetun asunnon tapausta. Paketti ei siksi sisällä virheellistä yleistä yhden vuoden lauseketta asumisoikeudesta luopumisesta.
Vuokra-aika ja irtisanominen
Sopimusta voidaan käyttää toistaiseksi voimassa oleviin ja määräaikaisiin sopimuksiin. Vuokra-ajan ja irtisanomisen on samalla noudatettava maakaaren 12 luvun mukaisia pakottavia sääntöjä.
Malli sisältää siksi selkeät kentät muuttopäivälle, vuokra-ajalle, sovitulle irtisanomisajalle ja kirjallisen irtisanomisen takarajalle yrittämättä sopia vuokralaisen lakisääteisiä oikeuksia vastaan.
Vuokra, vakuus ja kustannukset
Sopimus sisältää erilliset kentät:
- kuukausivuokralle,
- vakuudelle,
- sähkölle,
- lämmitykselle ja vedelle,
- internetille,
- yhteisten tilojen siivoukselle,
- muille lisämaksuille ja palveluille.
Vakuutta käsitellään yhdessä sisään-/poismuuttotarkastuksen kanssa siten, että normaali kuluminen voidaan erottaa dokumentoiduista vaurioista.
Sisään- ja poismuuttotarkastus
Erillinen tarkastuslomake auttaa osapuolia dokumentoimaan:
- yksityisen huoneen kunnon,
- seinät, lattiat, ikkunat ja ovet,
- huonekalut ja säilytyksen,
- palovaroittimet,
- näkyvät poikkeamat yhteisissä tiloissa,
- avaimet ja pääsytunnisteet,
- valokuvadokumentaation,
- lopullisen taloudellisen selvityksen ja vakuuden.
Vieraat ja lisäasukkaat
Malli erottelee tilapäiset vieraat ja pysyvän sisäänmuuton tai itsenäisen jälleenvuokrauksen. Järjestyssäännöt voivat määritellä käytännön rajoja yöpyville vieraille, mutta tällaisia sääntöjä on aina sovellettava vuokrasopimuksen ja lain rajoissa.
Turvallisuus, häiriöt ja tasapuolinen kohtelu
Paketti sisältää määräyksiä häiriöistä, uhkailusta, häirinnästä, vahingonteosta ja turvallisuudesta yhteisissä tiloissa. Sääntöjä ja valintakriteerejä on sovellettava syrjinnän vastaisen lainsäädännön ja muun pakottavan oikeuden mukaisesti.
Pääsy yksityiseen huoneeseen
Toimijalla tai muilla asukkailla ei ole vapaata oikeutta mennä yksityiseen tilaan. Vuokranantajan pääsyn on tapahduttava maakaaren 12 luvun 26 §:n ja muun sovellettavan oikeuden mukaisesti.
Digitaaliset lukot, sovellukset ja yksityisyys
Nykyaikaiset coliving-järjestelyt käyttävät usein digitaalisia avaimia, asumissovelluksia ja pääsylokeja. Malli sisältää siksi erillisen yksityisyydensuojalausekkeen, ja käyttöopas muistuttaa, että henkilötietoja on käsiteltävä laillisin perustein ja oikeasuhtaisesti.
Kameravalvontaa tai muita järjestelmiä ei saa käyttää yksityisten asumistilojen luvattomaan valvontaan.
Paloturvallisuus ja fyysinen mukauttaminen
Jaetun asunnon erityinen tukkuvuokrasääntö vaatii, että asunto on mukautettu järjestelyyn. Opas muistuttaa siksi muun muassa seuraavien tarkastamisesta:
- pohjaratkaisu,
- palo- ja poistumistiet,
- lukitus ja yksityisyydensuoja,
- yhteisten tilojen todellinen toimivuus,
- kuinka monelle henkilölle asunto soveltuu.
Milloin kannattaa valita toinen Mallbutiken-tuote?
- Alivuokralainen vuokranantajan omassa asunnossa: käytä Alivuokralaissopimusta.
- Tavallinen huoneen vuokraus: käytä Huoneen vuokrasopimusta.
- Omakotitalon/osakehuoneiston yksityisvuokraus yksityisvuokralain mukaan: käytä kyseistä yksityisvuokrasopimusta.
- Kiinteistönomistajan pääsopimus vähintään kolmelle asunnolle: käytä Mallbutikenin erillistä Tukkuvuokrasopimus / Yritysasunto-pakettia.
Yksityiskohtainen käyttöopas mukana
Opas käy läpi:
- miten järjestely luokitellaan juridisesti,
- eron colivingin, huonevuokran, alivuokran ja yksityisvuokrauksen välillä,
- tukkuvuokraus 12 luvun 1 e §:n 1 c-kohdan mukaan,
- vuokralautakunnan luvat,
- yhteiset tilat,
- mukautettu vuokra 55 b §:n mukaan,
- asumisoikeus,
- vuokra-aika ja irtisanominen,
- järjestyssäännöt,
- vakuus ja vahingot,
- yksityisyys ja digitaalinen pääsy,
- paloturvallisuus ja fyysinen mukauttaminen,
- lopputarkastuslista ennen allekirjoitusta.
Juridisesti tarkastettu
Mallipaketti on läpikäyty 4. lokakuuta 2026 lähtien muun muassa seuraavien perusteella:
- Maakaaren (jordabalken) 12 luvun 1–2 §§.
- Maakaaren 12 luvun 1 e–1 f §§ – tukkuvuokraus ja jaettu asunto.
- Maakaaren 12 luvun 45–45 a §§ – asumisoikeus ja siitä luopuminen.
- Maakaaren 12 luvun 55, 55 b ja 55 f §§ – kohtuullinen vuokra, mukautettu vuokra ja palautus.
- Yksityisvuokralaki (2026:772) – rajanvedoksi yksityisvuokraukseen.
Muoto ja digitaalinen toimitus
- 7 erillistä asiakirjaa.
- Yhteensä 14 tiedostoa.
- Ruotsi + Englanti.
- Word (DOCX) + PDF.
- 20 A4-sivua per formaattisarja.
- Digitaalinen tuote – fyysistä tavaraa ei lähetetä.
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Onko coliving sama asia kuin alivuokralaisuus?
Ei. Tämä tuote on tarkoitettu organisoituun jaettuun asumiseen. Jos vuokranantaja itse asuu asunnossa, alivuokralaissopimus on yleensä relevantimpi.
Täytyykö jokaisella asukkaalla olla oma sopimus?
Kyllä, on erittäin suositeltavaa, että jokaisen asukkaan yksityinen osa, vuokra, yhteiset tilat ja yksilölliset oikeudet dokumentoidaan erikseen.
Voiko sopia markkinavuokrasta?
Ei vapaasti. Erillistä sopimusta mukautetusta vuokrasta voidaan käyttää, kun 55 b § on sovellettavissa, mutta vuokran kohtuullisuus voidaan silti tarkistaa.
Puuttuuko vuokralaiselta automaattisesti asumisoikeus kahden vuoden ajan?
Ei. Tavallinen jälleenvuokrauksen kahden vuoden sääntö ei päde, kun asunto on edeltävässä portaassa luovutettu tukkuvuokralla.
Voiko vuoden asumisoikeudesta luopumista käyttää ilman vuokralautakuntaa?
Vuoden 2026 erityinen yhden vuoden poikkeus koskee 1 e § 1 b-kohdan yritysasuntotapausta, ei 1 c-kohdan jaettua asuntoa.
Sisältyykö englanninkielisiä asiakirjoja?
Kyllä. Sekä coliving-sopimus että järjestyssäännöt sisältyvät englanniksi.
Tärkeää
Coliving on edelleen asuinhuoneiston vuokrausta, kun vuokrauksen oikeudelliset edellytykset täyttyvät. Nimi "coliving", jäsenyys, yhteisömaksu tai digitaalinen alusta eivät muuta automaattisesti oikeudellista luokittelua. Monimutkaisissa toimijajärjestelyissä, suuremmissa kiinteistöissä tai vuokraa ja asumisoikeutta koskevissa riidoissa tulee käyttää yksilöllistä juridista neuvontaa.
