Asiakirjamallista
Vuokrasopimus yksityiseen vuokraukseen 2026/2027 – Word/PDF uuden yksityisvuokrauslain mukaisesti
Tämä on kattava ja ammattimainen vuokrasopimus omistetun asunnon yksityiseen vuokraukseen, joka on laadittu yksityishenkilöille tai kuolinpesille, jotka vuokraavat esimerkiksi asunto-osaketta, omakotitaloa, omistusasuntoa tai osaa omistetusta asunnosta. Mallipaketti on mukautettu yksityisvuokrauslakiin (Privatuthyrningslag 2026:772), joka koskee 1. heinäkuuta 2026 alkaen solmittavia uusia sopimuksia.
Mallipaketti on juridisesti tarkastettu voimassa olevan Ruotsin lain mukaisesti 4. lokakuuta 2026 ja se on laadittu käytännön käyttöä varten vuosina 2026/2027. Se sisältää sekä kattavan muokattavan vuokrasopimuksen että erillisen yksityiskohtaisen käyttöoppaan, joka selittää vaihe vaiheelta, miten sopimus täytetään ja mitkä tarkistukset tulee tehdä ennen allekirjoittamista.
Toimitus: 2 asiakirjaa sekä Word (DOCX)- että PDF-muodossa – yhteensä 4 tiedostoa, 17 A4-sivua ja 3 käytännön liitettä. Tuote toimitetaan digitaalisesti. Fyysisiä tuotteita ei lähetetä.
Tämä sisältyy hintaan
- Vuokrasopimus yksityiseen vuokraukseen 2026/2027 – 11 sivua sopimusehtoja, tarkistuskohtia ja kolme liitettä.
- Yksityiskohtainen käyttöopas 2026/2027 – 6 sivua oikeudellista ohjeistusta, vaiheittaiset ohjeet, yleisimmät virheet ja lopputarkistuslista.
- Liite 1: Katselmuspöytäkirja – asunnon kunnon dokumentointiin sisään- ja ulosmuuton yhteydessä.
- Liite 2: Irtaimistoluettelo – huonekaluille, varusteille ja muulle irtaimistolle.
- Liite 3: Avaimet ja mittarilukemat – avainten kuittaukseen sekä asiaankuuluvien mittareiden lukemiseen.
Uusi laki 1. heinäkuuta 2026 alkaen
Aiempi laki (2012:978) oman asunnon vuokraamisesta on korvattu yksityisvuokrauslailla (2026:772) vuokrasopimusten osalta, jotka solmitaan 1. heinäkuuta 2026 alkaen tai sen jälkeen. Vanhoihin sopimuksiin sovelletaan tietyiltä osin edelleen vanhoja sääntöjä. Siksi on tärkeää, ettei käytetä vanhaa vakiomallia tarkistamatta ensin, mikä säännöstö kyseiseen sopimukseen soveltuu.
Tämä malli on suunniteltu erityisesti uusille yksityisvuokraussopimuksille 2026/2027.
Milloin malli soveltuu?
Malli on tarkoitettu vuokraukseen, jossa vuokranantaja on yksityishenkilö tai kuolinpesä ja luovutus koskee vuokranantajan omistamaa asuntoa. Esimerkkejä:
- asunto-osake (bostadsrätt),
- omakotitalo tai pientalo,
- omistusasunto (ägarlägenhet),
- osa omakotitalosta tai muusta omistetusta asunnosta,
- muu omistettu asunto, johon yksityisvuokrauslaki soveltuu.
Milloin mallia ei tule käyttää ilman erityistä tarkistusta?
Yksityisvuokrauslaki ei päde kaikissa vuokraustilanteissa. Paketti sisältää siksi selkeän tarkistusruudun ennen varsinaista sopimusta. Mallia ei ole tarkoitettu käytettäväksi sellaisenaan, kun:
- vuokranantaja vuokraa asuntoa, jonka hän itse hallitsee vuokraoikeudella,
- vuokraus tapahtuu säännöllisesti ja koskee useampaa kuin kahta asuntoa, joita vuokranantaja ei itse käytä,
- luovutus tapahtuu yksinomaan vapaa-ajan tarkoituksiin,
- osapuoliin sovelletaan muuta erityissäännöstöä.
Tällaisissa tilanteissa oikeudellinen säännöstö tulisi arvioida erikseen ennen sopimuksen käyttämistä.
Asunto-osake – taloyhtiön lupa
Jos vuokrattava asunto on asunto-osake, edellytetään normaalisti taloyhtiön suostumus jälleenvuokraukseen. Jos hallitus ei anna suostumusta, asunto-osakkeen omistaja voi tietyin edellytyksin hakea lupaa vuokralautakunnalta.
Sopimus sisältää siksi erityisen kohdan, jossa osapuolet ilmoittavat:
- onko kyseessä asunto-osake,
- onko hallituksen suostumus saatu,
- mitä ajanjaksoa suostumus koskee,
- onko sopimuksen voimassaolo ehdollinen tarvittavan luvan saamiselle.
Selkeä sopimusaika – määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva
Mallia voidaan käyttää sekä määräaikaisiin että toistaiseksi voimassa oleviin sopimuksiin. Käyttäjä merkitsee, kumpi vaihtoehto on kyseessä, ja täyttää alkamispäivän sekä tarvittaessa päättymispäivän.
Käyttöopas selittää sopimusmuotojen eron ja sen, miksi osapuolten tulee välttää ristiriitaisia muotoiluja vuokra-aikaan ja irtisanomiseen liittyen.
Irtisanominen yksityisvuokrauslain mukaisesti
Malli on mukautettu vuoden 2026 yksityisvuokrauslain irtisanomissääntöihin. Se sisältää erilliset säännöt määräaikaisille ja toistaiseksi voimassa oleville sopimuksille sekä tilaa ehdoille, jotka ovat vuokralaiselle edullisempia lain salliessa sen.
Lähtökohtaisesti vuokralainen voi irtisanoa sopimuksen päättymään kuukauden vaihteessa, joka osuu aikaisintaan kolmen kuukauden päähän irtisanomisesta. Toistaiseksi voimassa olevissa sopimuksissa vastaava kolmen kuukauden sääntö koskee myös vuokranantajaa. Määräaikainen sopimus päättyy normaalisti sovittuna päättymisajankohtana, eikä vuokranantajalla ole yleistä vapaata oikeutta päättää sitä ennenaikaisesti.
Digitaalinen irtisanominen ja yhteystiedot
Uusi laki sisältää sääntöjä, joiden vuoksi on olennaista ilmoittaa erillinen sähköinen osoite viestejä varten. Mallissa on siksi erilliset kentät sähköpostille ja muille yhteystiedoille sekä selkeät ohjeet siitä, miten irtisanomiset ja tärkeät viestit tulee käsitellä.
Vuokra – kiinteä kuukausisumma ja lisämaksut
Sopimuksessa on erilliset kentät seuraaville:
- kiinteä kuukausivuokra,
- eräpäivä,
- maksutili,
- sähkö, lämmitys, vesi, laajakaista ja muut käyttökustannukset,
- vuokraan sisältyvät kustannukset,
- todelliseen kulutukseen perustuvat kustannukset.
Tämä vähentää riskiä siitä, että vuokra ja käyttökustannukset sekoittuvat tavalla, joka aiheuttaa myöhemmin riitaa.
Indeksikorotus – valinnainen ja selkeästi merkitty
Malli sisältää valinnaisen indeksilausekkeen tilanteita varten, joissa osapuolet haluavat sopia vuokran tarkistamisesta indeksin mukaan. Lauseke on merkitty erikseen, ja käyttöopas kuvaa, että lain vaatimusten on täytyttävä ennen vuokran muutoksen toteuttamista.
Siellä on myös kentät perusindeksille, vertailuindeksille, laskentakuukaudelle ja mahdolliselle muutoksen ajankohdalle.
Kohtuullinen vuokra ja vuokralautakunnan tarkastus
Yksityisvuokrauslaki sisältää sääntöjä vuokran suuruudesta ja mahdollisuudesta tarkastukseen. Sopimus ei siksi yritä sitoa osapuolia muotoiluun, joka asettaisi pakottavan lainsäädännön sivuun.
Käyttöopas muistuttaa vuokranantajaa dokumentoimaan, miten vuokra on määritetty, ja tarkistamaan ajankohtaiset vertailukohteet sekä oikeudelliset edellytykset ennen sopimuksen tekemistä.
Vakuus (takuuvuokra) – valinnainen lauseke
Vakuudelle on erityinen kohta, jossa osapuolet voivat määritellä:
- vakuuden määrän,
- maksupäivän,
- miten vakuutta säilytetään,
- mitkä dokumentoidut vaatimukset voidaan kuitata,
- milloin jäljellä oleva summa palautetaan pois muuttamisen jälkeen.
Lauseke on nimenomaisesti valinnainen. Paketti ei oleta, että vakuudelle olisi olemassa erityistä lakisääteistä vakiomallia, vaan se auttaa osapuolia sopimaan käsittelystä selkeästi.
Katselmus ennen vuokrausta ja sen jälkeen
Yleinen riidanaihe on se, oliko vahinko olemassa jo sisäänmuutossa vai syntyikö se vuokra-aikana. Siksi sopimukseen sisältyy erillinen katselmuspöytäkirja.
Pöytäkirjassa on tilaa muun muassa:
- seinille ja katoille,
- lattioille,
- keittiölle ja kodinkoneille,
- kylpyhuoneelle,
- oville ja ikkunoille,
- huonekaluille ja kiinteille varusteille,
- muille vaurioille tai huomautuksille.
Opas suosittelee, että osapuolet täydentävät pöytäkirjaa päivätyillä valokuvilla.
Irtaimistoluettelo kalustettua asuntoa varten
Kalustetussa vuokrauksessa Liitettä 2 voidaan käyttää dokumentoimaan, mitä esineitä vuokraukseen kuuluu, niiden määrä, kunto sisäänmuutossa ja kunto palautettaessa. Tällöin normaalikuluman erottaminen varsinaisesta vahingosta tai kadonneesta omaisuudesta helpottuu huomattavasti.
Avainten kuittaus ja mittarilukemat
Liite 3 sisältää kentät:
- luovutettujen avainten määrälle,
- kulkutunnisteille ja kulunvalvontajärjestelmille,
- autotallin tai postilaatikon avaimille,
- sähkön, veden tai muun kulutuksen mittarilukemille,
- päivämäärälle ja kuittaukselle luovutuksen ja takaisin saamisen yhteydessä.
Asunnon kunto, vauriot ja virheet
Sopimus säätelee, miten asunnon kunto dokumentoidaan, miten virheistä ilmoitetaan ja miten osapuolten tulee käsitellä vuokra-aikana syntyviä vahinkoja. Se sisältää myös nimenomaiset viittaukset pakottaviin sääntöihin, joissa vakiolauseke ei saa rajoittaa vuokralaisen lakisääteisiä oikeuksia.
Vakuutus
Malli sisältää kohdan, jossa osapuolet voivat dokumentoida vakuutustilanteensa. Vuokralaista kehotetaan tarkistamaan oman kotivakuutuksen tarve, ja vuokranantajan tulisi tarkistaa, että hänen oma vakuutuksensa on voimassa vuokrauksen aikana.
Asunnon käyttö
Sopimus sisältää ehdot seuraavista:
- asumistarkoitus,
- asujien määrä,
- järjestyssäännöt,
- tupakointi ja lemmikkieläimet, mikäli osapuolet haluavat näistä sopia,
- häiriöt,
- muutokset asunnossa,
- jälleenvuokraus ja alivuokralaiset.
Vuokranantajan pääsy asuntoon
Vuokranantajalla ei ole vapaata oikeutta mennä vuokra-asuntoon milloin tahansa. Malli sisältää siksi erityisen kohdan pääsystä asuntoon esimerkiksi välttämättömien huoltotoimenpiteiden, tarkastusten tai muun laillisen ja asiallisesti perustellun tilanteen yhteydessä, vuokralaisen hallintaa ja yksityisyyttä kunnioittaen.
Hallintaoikeus (besittningsskydd)
Uusi yksityisvuokrauslaki tarkoittaa, että vuokralaisella ei ole lain soveltamisalaan kuuluvassa vuokrauksessa tavanomaista hallintaoikeutta, joka voisi muutoin tulla ajankohtaiseksi vuokralainsäädännön nojalla. Tämä mainitaan nimenomaisesti sopimuksessa ja selitetään käyttöoppaassa.
17 sivua ammattimaista asiakirjapohjaa
Pääsopimus ja liitteet kattavat 11 sivua. Erillinen käyttöopas sisältää 6 sivua. Asiakirjat on muotoiltu A4-kokoon, niissä on selkeät otsikot, strukturoidut täyttökentät, valintaruudut ja allekirjoitusosiot.
Yksityiskohtainen käyttöopas – vaihe vaiheelta
Opas ei ole vain lyhyt ohjeistus. Se auttaa käyttäjää koko prosessin läpi:
- varmista, että yksityisvuokrauslaki on todella sovellettavissa,
- tarkista asuntotyyppi ja mahdolliset luvat,
- tunnista osapuolet oikein,
- kuvaile asunto ja siihen sisältyvät asiat,
- valitse oikea vuokra-aika,
- määritä ja dokumentoi vuokra,
- hallitse käyttökustannukset ja mahdollinen indeksointi,
- tee päätös vakuudesta,
- suorita katselmus ja irtaimistoluettelointi,
- tarkista vakuutus ja avaimet,
- täytä irtisanomis- ja yhteystiedot,
- tarkista lopuksi ja allekirjoita sopimus.
Tarkastettu 2026/2027 varten
Oikeudellinen tarkastus on päivätty 4. lokakuuta 2026. Asiakirjat on tarkistettu muun muassa seuraavien osalta:
- Yksityisvuokrauslaki (2026:772),
- Maakaaren (1970:994) 12 luku niiltä osin kuin se tulee ajankohtaiseksi yksityisvuokraussääntöjen kautta,
- Asunto-osakelaki (1991:614), erityisesti säännöt jälleenvuokrauksesta,
- relevantit siirtymäsäännökset ennen ja jälkeen 1. heinäkuuta 2026 solmituille sopimuksille.
Merkintä 2026/2027 tarkoittaa, että mallipaketti on tarkastettu oikeustilan mukaisesti tarkastushetkellä ja on laadittu käytettäväksi näiden vuosien aikana. Myöhempien lakimuutosten, uuden oikeuskäytännön tai muuttuneiden yksilöllisten olosuhteiden kohdalla tulisi suorittaa uusi tarkistus.
Muoto ja digitaalinen toimitus
- Word (DOCX) – täysin muokattavissa.
- PDF – valmis viite- ja tulostusversio.
- 4 tiedostoa – sopimus ja käyttöopas molemmissa muodoissa.
- 17 A4-sivua yhteensä.
- Digitaalinen tuote – fyysisiä tuotteita ei lähetetä.
Yleisiä kysymyksiä
Voinko käyttää mallia asunto-osakkeelle?
Kyllä, sillä edellytyksellä, että luovutus kuuluu yksityisvuokrauslain piiriin ja että tarvittava suostumus tai lupa jälleenvuokraukseen on olemassa.
Voinko käyttää sitä omakotitalooni?
Kyllä, yksityisomisteinen omakotitalo tai sen osa voi kuulua yksityisvuokrauslain piiriin, kun lain muut edellytykset täyttyvät.
Voinko käyttää sitä, jos vuokraan itse asuntoa?
Ei, ei vakiona. Jos vuokranantaja hallitsee asuntoa itse vuokraoikeudella, tilanne ei kuulu yksityisvuokrauslain piiriin samalla tavalla, ja tällöin tulisi käyttää erillistä jälleenvuokraussopimusta vuokraoikeutta varten.
Sisältyykö irtaimistoluettelo?
Kyllä. Irtaimistoluettelo, katselmuspöytäkirja ja avainten/mittarilukemien liite sisältyvät pääsopimukseen.
Sisältyykö ohjeet?
Kyllä. Erillinen kuusisivuinen käyttöopas sekä Word- että PDF-muodossa sisältyy.
Onko sopimus päivitetty vuoden 2026 uuden lain mukaiseksi?
Kyllä. Mallipaketti on juridisesti tarkistettu 4. lokakuuta 2026 ja suunniteltu yksityisvuokrauslaki (2026:772) keskeisenä oikeudellisena perustana.
Tärkeää
Asiakirjat ovat ammattimaisia yleismalleja ja tietopohjia. Ne on mukautettava kunkin vuokrasuhteen mukaan, eivätkä ne korvaa yksilöllistä oikeudellista neuvontaa. Erityistä tarkistusta suositellaan esimerkiksi monimutkaisissa omistussuhteissa, useissa samanaikaisissa vuokrauksissa, yritysmäisessä vuokraustoiminnassa, riitatilanteissa, epätavallisissa vuokraehdoissa tai epävarmuudessa siitä, mikä säännöstö on voimassa.
