Alihankintasopimus Mallipaketti 2026/2027 – Word/PDF + englanti | Ruotsin oikeus

Aliurakointisopimus Mallipaketti 2026/2027 – Word/PDF + English | Ruotsin oikeus

Tämä on kattava ja ammattimainen aliurakointisopimus rakennus-, maanrakennus-, asennus- ja muihin urakkatöihin yritysten välillä. Paketti on suunniteltu pää-, yleis- tai kokonaisurakoitsijoille, jotka palkkaavat aliurakoitsijan ja tarvitsevat selkeän kirjallisen sopimuksen koskien laajuutta, aikataulua, hintaa, muutostöitä (ÄTA), työympäristöä, laatua, vakuutuksia, vastuuta, dokumentointia ja irtisanomista.

Mallipaketti on oikeudellisesti tarkastettu Ruotsin voimassa olevan lainsäädännön ja ajankohtaisten viranomaistietojen perusteella 4. lokakuuta 2026, ja se on laadittu käytännön käyttöä varten vuosina 2026/2027. Se sisältää ruotsinkielisen aliurakointisopimuksen (Underentreprenörsavtal), kattavan englanninkielisen Subcontractor Agreement -sopimuksen Ruotsin lain mukaisesti sekä erillisen yksityiskohtaisen käyttöoppaan.

Toimitus: 3 dokumenttia sekä Word (DOCX)- että PDF-muodossa – yhteensä 6 tiedostoa, 37 A4-sivua ja 12 liitettä/schedules. Digitaalinen lataus. Fyysistä tuotetta ei lähetetä.

Tämä sisältyy pakettiin

• Aliurakointisopimus 2026/2027 – ruotsinkielinen versio, 17 sivua, 25 sopimuskohtaa ja 12 liitettä.
• Subcontractor Agreement 2026/2027 – English / Swedish law, 16 sivua, vastaava rakenne ja 12 liitettä (schedules).
• Yksityiskohtainen käyttöopas, 4 sivua, vaiheittaiset ohjeet, tarkistuspisteet ja lopputarkistuslista.

Milloin aliurakointisopimus sopii käyttöön?

Malli on tarkoitettu B2B-aliurakointiin, jossa urakoitsija palkkaa toisen yrityksen suorittamaan rajatun osan rakennus-, maanrakennus-, asennus- tai urakointitoimeksiannosta. Esimerkkejä:

• sähkö-, LVI- ja ilmanvaihtourakoat,
• maanrakennus- ja maarakennustyöt,
• betoni, runko, asennus ja rakennuspalvelut,
• maalaus, lattia-, katto-, julkisivu- ja muut erikoistyöt,
• teknisten laitteiden asennus ja käyttöönotto,
• aliurakointi suunnitteluvastuulla tai ilman,
• projektit, joissa on useita urakoitsijatasoja.

Itsenäinen sopimus – ei kopio AB-U 07- tai ABT-U 07 -ehdoista

Tämä aliurakointisopimus on oma itsenäinen sopimuspohjansa. Se ei toista AB-U 07-, ABT-U 07-, AB 04- tai ABT 06 -standardien sisältöä.

AB-U 07 ja ABT-U 07 ovat edelleen vakiintuneita aliurakoinnin vakioehtoja rakennusalalla vuonna 2026. Jos osapuolet haluavat käyttää jotakin näistä, vakiodokumentti on sisällytettävä erikseen sopimusasiakirjaksi ja mainittava nimenomaisesti liitteessä 2.

Malli sisältää siksi selkeän sopimushierarkian, jossa osapuolet voivat valita:

• käyttää sopimusta täysin itsenäisenä, tai
• täydentää sopimusta erikseen sisällytetyillä AB-U 07-, ABT-U 07- tai muilla vakioehdoilla.

Tämä vähentää epäselvien muotoilujen riskiä, joissa sanotaan vain "AB soveltuu" määrittelemättä, mikä dokumentti, mikä versio tai miten ristiriitaisia ehtoja käsitellään.

Suoritusaliurakointi tai suunnittelu-/toimintavastuu

Liitettä 2 käytetään valitsemaan selkeästi, minkälainen vastuu aliurakoitsijalla on. Osapuolet voivat merkitä, onko toimeksianto:

• puhdas suoritusaliurakka, jossa tilaaja vastaa suunnittelusta, tai
• aliurakka, jossa aliurakoitsijalla on myös nimenomainen suunnittelu- tai toimintavastuu.

Tämä on keskeinen riskikysymys. Malli määrittää siksi, ettei suunnitteluvastuun katsota siirtyvän aliurakoitsijalle, ellei siitä nimenomaisesti sovita sopimusasiakirjoissa.

25 sopimuskohtaa

Ruotsinkielinen pääsopimus käsittelee muun muassa:

• osapuolet ja tarkoitus,
• määritelmät ja sopimusasiakirjat,
• urakkamuoto ja suunnitteluvastuu,
• organisaatio ja ali-aliurakoitsijat,
• aikataulu, koordinointi ja pääsy työmaalle,
• työympäristö ja rakennustyömaa,
• henkilöstö, työoikeus ja urakoitsijan vastuu palkoista,
• F-skatt (verotustiedot), ALV-rekisteröinti ja käännetty ALV,
• materiaalit, tuotteet, ympäristö ja jäte,
• laatu, omavalvonta ja dokumentointi,
• korvaus ja maksu,
• muutostyöt (ÄTA) ja muutosmääräykset,
• viivästykset ja esteet,
• tarkastus, vastaanottotarkastus, virheet ja korjaaminen,
• vastuu ja vakuutus,
• turvallisuus,
• salassapito ja liikesalaisuudet,
• GDPR ja tietoturva,
• immateriaalioikeudet ja dokumentointi,
• sopimusaika, peruutus ja irtisanominen,
• ylivoimainen este (force majeure),
• compliance, sanktiot ja epäasianmukaiset edut,
• ilmoitukset, luovutus ja muutokset,
• Ruotsin laki ja riitojen ratkaisu,
• allekirjoitus.

12 käytännön liitettä

1. Osapuolet, organisaatio ja valtuudet – yhteyshenkilöt ja kuka saa tilata muutostöitä.
2. Laajuus, urakkamuoto ja sopimusasiakirjat – laajuus, suunnitteluvastuu, piirustukset ja vakioehdot.
3. Aikataulu, virstanpylväät ja sopimussakko – aloitus, välitavoitteet, valmistuminen ja mahdolliset sakot.
4. Hinta, maksu ja muutostöiden hinnoittelu – kiinteä hinta, laskutyö, tuntihinnat, lisät ja maksusuunnitelma.
5. Muutosmääräykset – erillinen loki muutoksille, hinta, vaikutus aikaan ja hyväksyntä.
6. Tarkastus, vastaanottotarkastus ja takuu – tarkistuspisteet, tarkastukset, takuuaika ja virheilmoitukset.
7. Dokumentointi, suunnittelu ja IP-oikeudet – toteuma-asiakirjat, omavalvonta, testaus, BIM/piirustukset ja lisenssit.
8. Vastuu, vakuutus ja turvallisuus – vastuunrajoitukset, poikkeukset, vakuutukset ja vakuudet.
9. Työympäristö, ympäristö ja compliance – työympäristösuunnitelma, Bas-U (työsuojelukoordinaattori), riskiarviot, jäte, ID06, F-skatt ja aliurakoitsijoiden tarkastus.
10. GDPR ja tietoturva – roolit, henkilötietojen käsittelysopimus, järjestelmät, poikkeamat ja poistaminen.
11. Peruutus, irtisanominen ja luovutus – korjausaika, purkaminen ja lopettaminen.
12. Ilmoitukset, luovutus ja riidat – ilmoitukset, sopimuksen siirto ja toimivaltainen tuomioistuin.

Työympäristö – sovitettu vuoden 2026 sääntöihin

Ruotsin työympäristöviranomaisen (Arbetsmiljöverket) uusi sääntörakenne on ollut voimassa 1. tammikuuta 2025 alkaen. AFS 2023:3 suunnittelusta ja rakennustyömaan turvallisuuskoordinoinnista kattaa nimenomaisesti urakoitsijat ja aliurakoitsijat useissa portaissa.

Malli ei siksi käsittele työympäristöä vain yleisenä vakiolausekkeena, vaan sisältää erityiset säännöt koskien:

• aliurakoitsijan vastuuta työnantajana,
• työsuunnitelmia ja riskienhallintaa,
• työympäristösuunnitelmaa,
• koordinointia Bas-U-henkilön kanssa,
• projektin yhteistä työympäristötyötä,
• ali-aliurakoitsijoiden vaatimustenmukaisuutta.

Sopimus ei yritä sulkea pois vastauksia, jotka johtuvat suoraan työympäristölainsäädännöstä.

Urakoitsijan vastuu palkkasaatavista

Ruotsin rakennus- ja maanrakennustoiminnassa sovelletaan lakia (2018:1472) urakoitsijan vastuusta palkkasaatavista. Tämä voi tarkoittaa, että urakoitsija, joka on palkannut aliurakoitsijan, voi tietyissä tilanteissa joutua vastuuseen aliurakoitsijan työntekijöiden maksamattomista palkoista.

Sopimus sisältää siksi vaatimuksen, että aliurakoitsija:

• täyttää työnantaja- ja palkanmaksuvelvollisuutensa,
• antaa olennaiset tiedot, kun se on kohtuudella tarpeen,
• ilmoittaa välittömästi palkkasaatavista tai riidoista, jotka voivat vaikuttaa uraketjuun,
• siirtää asianmukaiset vaatimukset eteenpäin hyväksytyille ali-aliurakoitsijoille.

Käännetty verovelvollisuus rakennuspalveluissa

Ruotsin veroviraston (Skatteverket) säännöt käännetystä arvonlisäverovelvollisuudesta rakennusalalla voivat tulla sovellettaviksi aliurakoitsijoiden välillä sekä aliurakoitsijan ja yleis-/kokonaisurakoitsijan välillä.

Malli ei siksi kovakoodaa tavallista ruotsalaista ALV:tä kaikkiin laskuihin. Sen sijaan osapuolten tulee ennen laskutusta arvioida:

• onko kyseessä rakennuspalvelu, johon säännöt soveltuvat,
• onko ostaja sellainen elinkeinonharjoittaja, johon säännöt soveltuvat,
• miten lasku on laadittava tämän perusteella.

F-skatt ja rekisteröinnin tarkistus

Aliurakoitsijan on ylläpidettävä toiminnan edellyttämät vero- ja yritysrekisteröinnit ja ilmoitettava tilaajalle, jos olennainen rekisteröinti muuttuu tai perutaan. Liitettä 9 voidaan käyttää projektin F-skatt- ja ALV-tarkistuksiin.

Muutostyöt (ÄTA) – selkeä tilaus- ja dokumentointiprosessi

Muutos- ja lisätyöt ovat yleinen urakkariitojen lähde. Malli sisältää siksi jäsennellyn prosessin:

• Liite 1 määrittää tarkasti, kuka on oikeutettu tilaamaan muutoksia.
• Aliurakoitsijan tulee ennen aloitusta kuvata muutos ja sen vaikutus hintaan, aikaan, työympäristöön ja laatuun aina kun mahdollista.
• Liite 5 toimii erillisenä muutosmääräyslokiina.
• Kiireelliset työt, jotka on tehtävä välittömien henkilö- tai omaisuusvahinkojen välttämiseksi, voidaan käsitellä erityisesti, mutta ne on dokumentoitava viipymättä.

Hinta – kiinteä hinta, laskutyö tai yhdistelmä

Liitettä 4 voidaan käyttää:

• kiinteälle urakkasumman,
• laskutyölle,
• yhdistetylle korvaukselle,
• ammattityöntekijöiden tuntihinnalle,
• työnjohtokuluille,
• materiaalilisille,
• maksusuunnitelmalle ja maksuehdoille.

Muutostöiden hinnoittelu voidaan siksi määrittää etukäteen sen sijaan, että siitä keskusteltaisiin vasta, kun lisätyö on jo tehty.

Aikataulu, esteet ja sopimussakko

Liite 3 sisältää aloituspäivän, välitavoitteet ja valmistumisen. Sopimussakkoa sovelletaan vain silloin, kun osapuolet todella täyttävät sakkoehdon. Aliurakoitsijan on lisäksi ilmoitettava kirjallisesti esteistä tai viivästymisriskistä viipymättä.

Tarkastus, vastaanottotarkastus ja takuu

Liite 6 mahdollistaa tarkastus- ja vastaanottotarkastusjärjestyksen mukauttamisen projektiin. Siinä määritetään esimerkiksi:

• tarkistuspisteet,
• omavalvonta,
• tarkastusmuoto,
• takuuaika,
• virheilmoitusten vastaanottaja,
• vasteaika kriittisissä virheissä.

Jos projektissa käytetään AB-U 07/ABT-U 07 -ehtoja tai muuta standardijärjestystä, tarkastus- ja takuulausekkeet on koordinoitava erikseen sisällytetyn standardin kanssa.

Dokumentointi on osa urakkatyötä

Malli käsittelee toteuma-asiakirjat, omavalvonnat ja testauspöytäkirjat todellisina toimituksina – ei vapaaehtoisina hallinnollisina lisäyksinä. Liitettä 7 voidaan käyttää määrittämään:

• toteuma-asiakirjat,
• BIM ja piirustukset,
• testauspöytäkirjat,
• oppaat, todistukset ja tuotedokumentaatio,
• muoto ja toimituspäivä,
• materiaalin käyttöoikeudet/lisenssit.

Vastuu, vakuutus ja turvallisuus

Liite 8 sisältää valittavia kenttiä vastuunrajoituksille, vastuunrajoitusten poikkeuksille, vastuuvakuutukselle, muille vakuutuksille sekä mahdollisille suoritus- ja takuuvakuuksille.

Malli välttää automaattista korkean vakiosumman lisäämistä. Kohtuullinen vastuunrajoitus ja vakuus on arvioitava suhteessa urakkasummaan, työn tyyppiin, riskiin ja vakuutusturvaan.

Ali-aliurakoitsijat

Aliurakoitsija ei saa ilman tilaajan kirjallista hyväksyntää siirtää olosuhteellista osaa työstä seuraavalle portaalle. Hyväksyntä ei vapauta aliurakoitsijaa vastuusta. Relevantit vaatimukset työympäristöstä, salassapidosta, vakuutuksesta, veroista, dokumentoinnista ja sääntöjen noudattamisesta on siirrettävä eteenpäin hyväksytyille ali-aliurakoitsijoille.

GDPR ja tietoturva

Jos projektissa käsitellään henkilötietoja, kukin osapuoli vastaa omasta käsittelystään GDPR:n mukaisesti. Jos aliurakoitsija käsittelee henkilötietoja vain tilaajan lukuun, on yleensä tehtävä erillinen henkilötietojen käsittelysopimus GDPR:n artiklan 28 mukaisesti. Liite 10 sisältää kontrollikenttiä roolijaolle, järjestelmäkäytölle, poikkeamien takarajalle sekä tallentamiselle ja poistamiselle.

Peruutus, irtisanominen ja purkaminen

Liite 11 mahdollistaa dokumentoinnin siitä, mitä sovelletaan:

• peruutuksessa ilman sopimusrikkomusta,
• olennaisessa sopimusrikkomuksessa,
• korjausajassa,
• vakavassa työympäristö- tai turvallisuuspuutteessa,
• maksukyvyttömyydessä tai muissa määritellyissä päättymistilanteissa,
• materiaalien ja dokumentaation luovuttamisessa päättymisen jälkeen.

Englanninkielinen Subcontractor Agreement Ruotsin lain mukaan

Englanninkielinen versio sisältää saman perusrakenteen ja 12 liitettä, ja se on tarkoitettu projekteihin, joissa tilaaja, aliurakoitsija, konsernifunktio tai neuvonantajat työskentelevät englanniksi, mutta Ruotsin aineellista oikeutta on sovellettava.

Englanninkielinen versio on siis English-language agreement under Swedish law eikä brittiläinen tai amerikkalainen vakiosopimus.

Yksityiskohtainen käyttöopas sisältyy

Opas näyttää vaiheittain, kuinka sopimus täytetään, ja käy erityisesti läpi:

• urakkamuodon valinnan,
• sopimusasiakirjojen tärkeysjärjestyksen,
• AB-U 07/ABT-U 07 -ehdot erillisinä vakiodokumentteina,
• ajan, hinnan ja muutostyöt (ÄTA),
• työympäristön 2026 ja Bas-U:n,
• urakoitsijan vastuun palkkasaatavista,
• käännetyn ALV:n,
• tarkastuksen, takuun ja dokumentoinnin,
• vastuun ja vakuutuksen,
• irtisanomisen ja peruutuksen,
• lopputarkistuslistan ennen allekirjoitusta.

Tarkastettu vuodelle 2026/2027

Oikeudellinen läpikäynti on päivätty 4. lokakuuta 2026. Paketti on tarkistettu muun muassa seuraavien lakien ja säädösten osalta:

• sopimuslaki (1915:218),
• työympäristölaki (1977:1160),
• työympäristöviranomaisen AFS 2023:3 (suunnittelu ja koordinointi), konsolidoitu versio vuodelle 2026,
• laki (2018:1472) urakoitsijan vastuusta palkkasaatavista,
• veroviraston säännöt käännetystä ALV:stä rakennusalalla,
• tietosuoja-asetus (EU) 2016/679 (GDPR),
• liikesalaisuuslaki (2018:558).

AB-U 07 ja ABT-U 07 ovat alastandardeja, jotka voidaan sisällyttää erikseen, mutta ne eivät sisälly eivätkä tule toistetuiksi tässä paketissa.

Muoto ja toimitus

3 dokumenttia • 6 tiedostoa • 37 sivua • 12 liitettä/schedules

• Word (DOCX) – täysin muokattavissa.
• PDF – viitteeksi, tulostukseen ja taiton tarkistukseen.
• Ruotsinkielinen + englanninkielinen pääsopimus.
• Digitaalinen toimitus – fyysistä tuotetta ei lähetetä.

Tärkeää

Mallipaketti on ammattimainen yleinen sopimuspohja eikä se korvaa yksilöllistä oikeudellista neuvontaa. Suuret tai teknisesti monimutkaiset urakat, kokonaisaliurakoinnit, laajat suunnitteluvastuut, julkiset hankkeet, lähetetyt työntekijät, työehtosopimuskysymykset, edistyneet vakuudet, maksukyvyttömyysriski tai käynnissä oleva urakkariita on arvioitava erikseen pätevän neuvonantajan toimesta.