Über die Dokumentvorlage
Mietvertrag für Wohnraum nach schwedischem Recht – ein primär auf Englisch verfasstes Dokumentenpaket für die Wohnungsvermietung in Schweden. Das Paket enthält einen editierbaren englischen Vertrag als Word/PDF, eine schwedische Referenzversion sowie ausführliche Benutzerhandbücher in beiden Sprachen.
Rechtlich geprüft: 6. Oktober 2026
Aktualisiert für das neue schwedische Gesetz zur Privatvermietung (Privatuthyrningslag 2026:772), in Kraft seit dem 1. Juli 2026, sowie für die geltenden Bestimmungen des 12. Kapitels des schwedischen Mietgesetzes (Jordabalken).
Was ist enthalten?
| Wohnungsmietvertrag – DOCX | Editierbare englische Hauptvorlage nach schwedischem Recht. |
| Wohnungsmietvertrag – PDF | Druckfertige englische Version. |
| Englisches Benutzerhandbuch – DOCX + PDF | Erläutert die Rechtslage, Miete, Kündigung, Zustimmung, Kaution und Kündigungsschutz. |
| Schwedischer Referenzvertrag – DOCX + PDF | Schwedische Referenzversion für Vermieter, Mieter, Berater und Behörden. |
| Schwedisches Referenzhandbuch – DOCX + PDF | Entsprechende Anleitung in schwedischer Sprache. |
Wichtig ab dem 1. Juli 2026: Zwei getrennte schwedische Regelwerke
Die ältere Version dieses Produkts bezog sich hauptsächlich auf das 12. Kapitel des schwedischen Mietgesetzes (Jordabalken). Seit dem 1. Juli 2026 verfügt Schweden zudem über ein neues Gesetz zur Privatvermietung (Privatuthyrningslag 2026:772) für bestimmte Wohnungsvermietungen durch Privatpersonen und Nachlässe.
Das anwendbare Recht beeinflusst Miete, Kündigung, Kündigungsschutz und vorzeitige Beendigung. Die Vorlage beginnt daher mit einem speziellen Block zur Auswahl des Rechtsrahmens.
Wann findet das 12. Kapitel des schwedischen Mietgesetzes (Jordabalken) Anwendung?
Das 12. Kapitel des Mietgesetzes – oft als schwedisches Mietrecht oder hyreslagen bezeichnet – bleibt der grundlegende Rahmen für viele Wohnungsmietverhältnisse. Typische Beispiele sind die Vermietung aus erster Hand, die Untervermietung einer Wohnung und Vereinbarungen, die nicht unter das Gesetz zur Privatvermietung fallen.
Viele Bestimmungen sind zwingend zugunsten des Mieters. Eine Vertragsklausel kann daher unwirksam sein, selbst wenn beide Parteien sie unterschrieben haben.
Wann kann das Gesetz zur Privatvermietung (2026:772) angewendet werden?
Das neue Gesetz gilt im Allgemeinen, wenn eine natürliche Person oder ein Nachlass ein Haus oder einen Teil eines Hauses zu Wohnzwecken gegen Entgelt vermietet, vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahmen.
Es gilt unter anderem nicht, wenn der Vermieter die Wohnung selbst nur gemietet hat (Untermiete beim Hauptmieter), wenn die Vermietung zu Ferienzwecken erfolgt oder wenn der Vermieter regelmäßig mehr als zwei Wohnungen vermietet, die nicht Teil des eigenen Hauses sind.
Das frühere Gesetz zur Privatvermietung von 2012 wurde zum 1. Juli 2026 aufgehoben, regelt aber weiterhin Verträge, die vor Inkrafttreten der neuen Gesetzgebung unter diesem Gesetz geschlossen wurden.
Miete – die richtige Regel hängt von der Art der Vermietung ab
Untervermietung nach Kapitel 12
Bei einer Untermiete ist die Miete im Allgemeinen durch die vom Hauptmieter gezahlte Miete plus zulässiger Zuschläge begrenzt. Für Möbel und Ausstattung darf der zulässige Zuschlag 15 % der Hauptmiete nicht überschreiten, während die Kosten für andere inbegriffene Nebenkosten die tatsächlichen Kosten des Vermieters nicht übersteigen dürfen.
Gesetz zur Privatvermietung ab dem 1. Juli 2026
Für Verträge, die dem neuen Gesetz zur Privatvermietung unterliegen, wird die Miete als Festbetrag vereinbart. Separate Gebühren für Posten wie Strom, Warmwasser oder Wasser können auf Basis der tatsächlichen Verbrauchskosten berechnet werden. Das schwedische Mietgericht (Hyresnämnden) kann die Miete überprüfen und senken, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Die frühere kostenbasierte Formel gemäß dem aufgehobenen Gesetz von 2012 sollte daher nicht automatisch für neue Verträge nach dem 1. Juli 2026 verwendet werden.
Laufzeit und Kündigung
Die Vorlage bietet separate Optionen für unbefristete und befristete Mietverträge.
- Gesetz zur Privatvermietung: Ein befristeter Vertrag endet normalerweise zum vereinbarten Datum. Ein Mieter kann den Vertrag jederzeit zum Monatsende kündigen, frühestens jedoch drei Monate nach der Kündigung. Bei unbefristeten Verträgen sieht der gesetzliche Rahmen ebenfalls eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende vor.
- 12. Kapitel Mietgesetz: Die Grundregel für eine unbefristete Wohnungsmiete ist ebenfalls drei Monate zum Monatsende, während für befristete Verträge die spezifischen Regeln des Mietgesetzes gelten.
Kündigungsschutz
Der Kündigungsschutz unterscheidet sich zwischen den beiden Regelungen. Verträge nach dem neuen Gesetz zur Privatvermietung bieten nicht denselben Kündigungsschutz wie normale Wohnungsmietverhältnisse nach Kapitel 12. Bei einer gewöhnlichen Untervermietung kann ein Kündigungsschutz entstehen, üblicherweise nach mehr als zwei aufeinanderfolgenden Jahren. Ein eventueller Verzicht darauf sollte unter Einhaltung des korrekten separaten Verfahrens und bei Bedarf unter Mitwirkung des Mietgerichts erfolgen.
Zustimmung und Erlaubnis zur Untervermietung
Wenn der Vermieter der Wohnung selbst Mieter ist, erfordert die Untervermietung normalerweise die Zustimmung des Hauptvermieters oder eine Genehmigung des Mietgerichts. Bei einer Eigentumswohnung benötigt der Eigentümer in der Regel die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder eine Genehmigung des Mietgerichts.
Wenn der Mietvertrag vor Erteilung der Genehmigung unterschrieben wird, sollte im Vertrag klar angegeben werden, dass er unter der Bedingung der erforderlichen Zustimmung oder Erlaubnis steht. Die Vorlage enthält diese Option.
Zahlungsverzug – unterschiedliche gesetzliche Schwellenwerte
Nach Kapitel 12 des Mietgesetzes kann eine Wohnungsmiete, die länger als eine Woche nach Fälligkeit unbezahlt bleibt, einen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen. Nach dem Gesetz zur Privatvermietung wird ein Verzug von mehr als zwei Wochen als Grund für den Vermieter definiert, den Vertrag vorzeitig zu beenden.
Dies bedeutet nicht, dass eine Räumung automatisch erfolgt. Gesetzliche Kündigungsfristen, Nachbesserungsrechte, Wiedereinsetzungsmöglichkeiten und Verfahrensvorschriften müssen unter Umständen weiterhin beachtet werden.
Kaution
Der Vertrag enthält einen strukturierten Kautionsabschnitt für Betrag, Zahlungsdatum, zulässige Abzüge und Rückzahlung. Eine Kaution sollte nicht als automatische zusätzliche Gebühr behandelt oder am Ende des Mietverhältnisses willkürlich einbehalten werden.
Zustandsbericht, Inventar und Beweismittel
Die Vorlage enthält Felder für die Abnahmebesichtigung, das Inventar, Schlüssel, Zählerstände und bekannte Mängel. Fotodokumentation und unterschriebene Anhänge werden empfohlen, um spätere Streitigkeiten über Schäden und normale Abnutzung zu reduzieren.
Pflegepflichten des Mieters und Schäden
Der Vertrag unterscheidet zwischen normaler Abnutzung und Schäden, für die der Mieter haftbar gemacht werden kann. Gesetzliche Vermieterpflichten können nicht einfach durch eine allgemeine Klausel auf den Mieter übertragen werden.
Zutritt des Vermieters
Der Vermieter hat keinen uneingeschränkten Zutritt zur Wohnung. Die Vorlage bezieht sich nur auf Umstände, in denen der Zutritt nach schwedischem Recht und dem Vertrag zulässig ist, beispielsweise für notwendige Inspektionen oder dringende Arbeiten.
Mitbewohner, Haustiere, Rauchen und Hausordnung
Optionale Felder für Mitbewohner, Haustiere, Rauchen und zusätzliche Hausregeln sind enthalten. Solche Bedingungen müssen weiterhin mit zwingendem Recht, Vorschriften der Eigentümergemeinschaft oder Grundstücksregeln sowie den Umständen des jeweiligen Mietverhältnisses in Einklang stehen.
Versicherung
Der Vertrag ermöglicht es den Parteien, Versicherungsverantwortlichkeiten festzuhalten und anzugeben, ob der Mieter eine Hausratversicherung unterhalten soll. Beide Parteien sollten bestätigen, dass ihre Versicherung die entsprechende Vermietungskonstellation tatsächlich abdeckt.
Englisch als Hauptsprache – schwedische Referenz enthalten
Der englische Vertrag ist die Hauptversion in diesem Produkt. Die schwedische Version ist als Referenz enthalten. Beide Versionen basieren auf schwedischem Recht.
Dies ist kein Wohnungsmietvertrag nach britischem oder US-amerikanischem Recht. Die englische Terminologie wird verwendet, um die Arbeit mit dem Dokument international zu erleichtern, aber der rechtliche Rahmen ist schwedisch.
Wann ist individuelle Beratung besonders sinnvoll?
Eine individuelle Rechtsprüfung wird empfohlen, wenn die anwendbare Rechtsgrundlage unklar ist, bei langfristiger Vermietung, mehreren vermieteten Wohnungen, Blockvermietungen, gewerblichen Vermietern oder Mietern, Mietstreitigkeiten, Verzicht auf Kündigungsschutz, Kündigungs-/Räumungsfragen oder komplexeren Eigentums- und Wohnverhältnissen.
Dateiformate und Lieferung
Formate: DOCX, PDF und ZIP.
Sprachen: Englische Hauptversion + schwedische Referenz.
Anzahl der Dateien: 8.
Gesamtseiten: 22 über die vier Dokumente verteilt.
Lieferung: digitaler Download. Es wird kein physisches Produkt versandt.
Häufig gestellte Fragen
Gilt das Gesetz zur Privatvermietung immer, wenn eine Privatperson ein Zuhause vermietet?
Nein. Das Gesetz enthält mehrere gesetzliche Ausnahmen. Es gilt beispielsweise nicht, wenn der Vermieter die Wohnung selbst nur als Mieter bewohnt.
Kann der Vermieter eine beliebige Miete verlangen?
Nein. Die geltenden Mietregeln hängen vom rechtlichen Rahmen ab, und die Miete kann einer Überprüfung unterliegen.
Ist eine Genehmigung zur Untervermietung erforderlich?
Oft ja. Miet- und Eigentumswohnungen haben unterschiedliche Zustimmungsvorschriften. Überprüfen Sie, ob die korrekte Genehmigung vor Beginn der Vermietung eingeholt wurde.
Hat ein Untermieter Kündigungsschutz?
Das hängt davon ab, welches gesetzliche Regelwerk Anwendung findet und wie lange das Mietverhältnis bereits besteht. Der Kündigungsschutz sollte daher nicht mit einer allgemeinen Verzichtsklausel behandelt werden.
Garantiert die Vorlage, dass jeder Mietvertrag gültig ist?
Nein. Das Paket ist eine allgemeine Dokumentationshilfe. Der korrekte Rechtsrahmen, zwingende Regeln, erforderliche Genehmigungen und die tatsächlichen Umstände der Vermietung müssen im Einzelfall beurteilt werden.
Dieses Paket ist eine allgemeine Dokumentationshilfe nach schwedischem Recht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Der Vertrag muss an die korrekte Art der Vermietung und die tatsächlichen Umstände der Parteien angepasst werden.
