Über die Dokumentvorlage
Wohnraummietvertrag nach schwedischem Recht – ein aktualisiertes Dokumentenpaket für die Vermietung von Wohnraum. Das Paket enthält eine schwedische Hauptvorlage in Word/PDF, eine englische Referenzversion governed by Swedish law sowie detaillierte Benutzerhandbücher auf Schwedisch und Englisch.
Rechtlich geprüft: 6. Oktober 2026
Das Paket ist mit dem neuen Privatvermietungsgesetz (Privatuthyrningslag 2026:772), das am 1. Juli 2026 in Kraft getreten ist, sowie den geltenden Regeln des 12. Kapitels des schwedischen Grundbuchgesetzes (jordabalken) aktualisiert.
Das ist enthalten
| Wohnraummietvertrag – DOCX | Bearbeitbare schwedische Hauptvorlage. |
| Wohnraummietvertrag – PDF | Druckfertige schwedische Version. |
| Schwedisches Benutzerhandbuch – DOCX + PDF | Erläutert Rechtswahl, Miete, Kündigung, Genehmigungen, Kaution und Kündigungsschutz. |
| English reference – DOCX + PDF | Englische Referenzversion governed by Swedish law. |
| English user guide – DOCX + PDF | Englische Anleitung zu demselben schwedischen Regelwerk. |
Wichtig ab dem 1. Juli 2026: zwei verschiedene Regelwerke
Die vorherige Produktversion basierte im Wesentlichen auf dem 12. Kapitel des Grundbuchgesetzes (jordabalken). Seit dem 1. Juli 2026 gibt es ein neues Privatvermietungsgesetz (Privatuthyrningslag 2026:772) für bestimmte Vermietungen von eigenem Wohnraum. Welches Regelwerk gilt, beeinflusst unter anderem die Mietpreisgestaltung, Kündigung, den Kündigungsschutz und den Zeitpunkt einer vorzeitigen Vertragsauflösung.
Die Vorlage enthält daher einen speziellen Rechtswahlblock, der ausgefüllt werden muss, bevor der Vertrag verwendet wird.
Wann gilt das 12. Kapitel des Grundbuchgesetzes (jordabalken)?
Das 12. Kapitel des Grundbuchgesetzes – oft Mietgesetz (hyreslagen) genannt – ist nach wie vor das zentrale Regelwerk für viele Wohnraummietverhältnisse. Es gilt beispielsweise für normale Erstvermietungen, Untervermietungen einer Mietwohnung (hyresrätt) und Situationen, in denen das Privatvermietungsgesetz nicht anwendbar ist.
Die Regeln sind weitgehend zwingend zugunsten des Mieters. Eine vertragliche Bestimmung kann daher unwirksam sein, selbst wenn beide Parteien sie unterzeichnet haben.
Wann kann das Privatvermietungsgesetz (2026:772) gelten?
Das neue Gesetz gilt im Wesentlichen dann, wenn eine natürliche Person oder ein Nachlass gegen Entgelt ein Haus oder einen Teil eines Hauses vermietet, das ganz oder zu einem nicht unwesentlichen Teil als Wohnraum genutzt werden soll.
Das Gesetz gilt hingegen nicht, wenn der Vermieter die Wohnung als Mietwohnung (hyresrätt) innehat, bei Ferienvermietungen oder wenn der Vermieter regelmäßig mehr als zwei Wohnungen vermietet, die nicht Teil des eigenen Wohnraums sind.
Das ältere Gesetz (2012:978) über die Vermietung von eigenem Wohnraum wurde am 1. Juli 2026 aufgehoben, gilt jedoch weiterhin für Verträge, die nach jenem Gesetz vor dem Inkrafttreten abgeschlossen wurden.
Miete – unterschiedliche Regeln je nach Vermietungsform
Normale Untervermietung nach dem 12. Kapitel des Grundbuchgesetzes
Bei der Untervermietung gelten besondere Regeln zur angemessenen Miete. Für eine Mietwohnung darf die Miete normalerweise die Hauptmiete zuzüglich zulässiger Zuschläge nicht übersteigen. Zuschläge für Möbel und andere Ausstattungen dürfen nach geltenden Regeln 15 Prozent der vom Vermieter selbst gezahlten Miete nicht übersteigen, und Zuschläge für andere Nebenkosten dürfen die tatsächlichen Kosten nicht übersteigen.
Privatvermietungsgesetz ab dem 1. Juli 2026
Bei neuen Verträgen, die unter das Privatvermietungsgesetz (2026:772) fallen, ist eine feste Miete zu vereinbaren. Separate Entgelte für beispielsweise Strom, Warmwasser und Wasser können auf Basis der tatsächlichen Verbrauchskosten vereinbart werden. Das Mietgremium (Hyresnämnden) kann auf Antrag die Miete prüfen und herabsetzen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Das ältere kostenbasierte Modell gemäß dem Privatvermietungsgesetz von 2012 sollte daher nicht routinemäßig für neue Verträge nach dem 1. Juli 2026 verwendet werden.
Mietdauer und Kündigung
Die Vorlage bietet separate Auswahlmöglichkeiten für unbefristete und befristete Verträge.
- Privatvermietungsgesetz: Ein befristeter Vertrag endet normalerweise mit Ablauf der Mietdauer. Der Mieter kann den Vertrag jederzeit zum Monatsende kündigen, das frühestens drei Monate nach der Kündigung eintritt. Für unbefristete Verträge gilt gemäß Gesetz ebenfalls eine Frist von drei Monaten zum Monatsende.
- 12. Kapitel Grundbuchgesetz: Die Grundregel für Wohnraummiete sind ebenfalls drei Monate Kündigungsfrist zum Monatsende für unbefristete Verträge, wobei die Regeln für befristete Verträge und verschiedene Situationen gemäß Mietgesetz zu beurteilen sind.
Kündigungsschutz
Der Kündigungsschutz unterscheidet sich zwischen den Regelwerken. Verträge, die unter das neue Privatvermietungsgesetz fallen, haben nicht denselben Kündigungsschutz wie Wohnraummietverhältnisse nach dem 12. Kapitel des Grundbuchgesetzes. Bei normaler Untervermietung kann hingegen ein Kündigungsschutz entstehen, normalerweise nach mehr als zwei Jahren in Folge. Ein Verzicht auf Kündigungsschutz sollte mit dem richtigen separaten Dokument gehandhabt und, wenn die Regeln es erfordern, vom Mietgremium geprüft werden.
Genehmigung für Untervermietung
Wenn der Untervermieter selbst Mieter ist, ist normalerweise die Zustimmung des Vermieters oder eine Genehmigung des Mietgremiums für die Untervermietung erforderlich. Bei Eigentumswohnungen (bostadsrätt) ist normalerweise die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (bostadsrättsförening) oder eine Genehmigung des Mietgremiums erforderlich.
Wenn der Vertrag unterzeichnet wird, bevor die Genehmigung vorliegt, sollte dies ausdrücklich unter der Bedingung geschehen, dass die notwendige Genehmigung erteilt wird. Die Vorlage enthält eine solche Option.
Verspätete Mietzahlung – unterschiedliche Fristen
Bei Wohnraummiete gemäß dem 12. Kapitel des Grundbuchgesetzes kann ein Zahlungsverzug von mehr als einer Woche nach Fälligkeit ein Grund für die Verwirkung sein. Gemäß dem Privatvermietungsgesetz (2026:772) wird stattdessen ein Verzug von mehr als zwei Wochen als Grund für das Recht des Vermieters zur vorzeitigen Kündigung angegeben.
Das bedeutet nicht, dass eine Räumung automatisch nach Ablauf der Frist erfolgt. Regeln über Mahnungen, Nachbesserungen, Wiedergewinnung und das Verfahren müssen dort beachtet werden, wo sie anwendbar sind.
Kaution
Die Vorlage enthält einen klaren Kautionsabschnitt für Betrag, Zahlungsdatum, Verwendungszweck der Kaution und die Abwicklung der Rückzahlung. Eine Kaution sollte nicht als zusätzliche Gebühr beschrieben werden oder bei Vertragsende automatisch dem Vermieter zufallen.
Besichtigung, Inventar und Zustand
Das Dokument bietet Platz für Einzugsbesichtigung, Inventarliste, Anzahl der Schlüssel und dokumentierte Mängel. Foto- und Anlagendokumentationen werden empfohlen, da dies das Risiko späterer Streitigkeiten über Schäden und normale Abnutzung verringern kann.
Instandhaltungspflicht des Mieters und Schäden
Der Vertrag unterscheidet zwischen normaler Abnutzung und Schäden, für die der Mieter verantwortlich ist. Die gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters können nicht pauschal durch eine Standardklausel auf den Mieter übertragen werden.
Zutrittsrecht des Vermieters
Der Vermieter hat kein unbegrenztes Zutrittsrecht zur Wohnung. Die Vorlage verweist auf die gesetzlich zulässigen Situationen, in denen Zutritt erforderlich sein kann, wie beispielsweise Besichtigungen oder notwendige Arbeiten, und enthält keine generelle "freier Zugang"-Klausel.
Haustiere, Rauchen und Hausordnung
Es gibt auswählbare Felder für Haustiere, Rauchen und spezielle Hausordnungen. Solche Bedingungen müssen weiterhin mit zwingendem Recht, Vereinsregeln und den Umständen des Einzelfalls vereinbar sein.
Versicherung
Die Vorlage bietet die Möglichkeit, Anforderungen an eine Hausratversicherung und die Verantwortung für verschiedene Versicherungen anzugeben. Die Parteien sollten bei ihren Versicherungsgesellschaften prüfen, ob die Vermietung durch den richtigen Versicherungsschutz abgedeckt ist.
English reference inklusive
Die englische Version ist eine English-language reference governed by Swedish law. Es handelt sich nicht um einen britischen oder amerikanischen "lease agreement". Die schwedische Version ist die Hauptversion in diesem Produktpaket.
Wann individuelle Beratung besonders ratsam ist
Holen Sie bei Unsicherheit über das geltende Regelwerk, sehr langen Mietverhältnissen, mehreren vermieteten Wohnungen, Blockvermietungen, gewerblichen Vermietungen, Streitigkeiten über die Miethöhe, Verzicht auf Kündigungsschutz, Verwirkung/Räumung oder komplexeren Eigentums- und Nutzungsverhältnissen individuellen Rat ein.
Dateiformate und Lieferung
Format: DOCX, PDF und ZIP.
Sprache: Schwedische Hauptversion + English reference.
Anzahl der Dateien: 8.
Gesamt: 17 Seiten in den vier Dokumenten.
Lieferung: digitaler Download. Es wird kein physisches Produkt versendet.
Häufig gestellte Fragen
Gilt das Privatvermietungsgesetz immer, wenn eine Privatperson vermietet?
Nein. Der Anwendungsbereich des Gesetzes hat mehrere Abgrenzungen. Beispielsweise fällt die Vermietung einer Wohnung, die der Vermieter selbst als Mietwohnung (hyresrätt) innehat, nicht unter das Gesetz.
Kann ich jede beliebige Miete festlegen?
Nein. Die Mietregeln unterscheiden sich je nach Regelwerk und die Miete kann einer Prüfung unterzogen werden.
Benötige ich eine Genehmigung für die Untervermietung?
Oft ja. Mietwohnungen (hyresrätt) und Eigentumswohnungen (bostadsrätt) haben unterschiedliche Genehmigungsregeln. Stellen Sie sicher, dass die richtige Zustimmung oder Genehmigung vorliegt, bevor die Vermietung beginnt.
Hat der Untermieter Kündigungsschutz?
Das hängt vom geltenden Regelwerk ab und davon, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat. Daher sollte der Kündigungsschutz nicht mit einer generellen Standardformulierung gehandhabt werden.
Garantiert die Vorlage, dass der Vertrag in jeder Situation gültig ist?
Nein. Die Vorlage ist eine allgemeine Dokumentationshilfe. Anwendbares Recht, zwingende Regeln, Genehmigungen und die tatsächlichen Umstände müssen im Einzelfall korrekt sein.
Dieses Paket ist eine allgemeine Dokumentationshilfe nach schwedischem Recht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Der Vertrag muss an die jeweilige Vermietungsform und die tatsächlichen Verhältnisse der Parteien angepasst werden.
