Über die Dokumentvorlage
Büroarbeitsplatzvertrag & Coworking-Vorlagenpaket 2026
Komplettes Vertrags- und Anlagenpaket für Unternehmen, die einen Büroarbeitsplatz, Coworking-Platz, flexiblen Arbeitsplatz oder einen Teil einer Bürofläche vermieten oder anmieten. Das Paket ist auf das schwedische Recht ausgerichtet und berücksichtigt insbesondere, dass die rechtliche Einstufung vom tatsächlichen Inhalt der Überlassung abhängt – nicht nur davon, ob der Vertrag als Coworking, Mitgliedschaft oder Servicevertrag bezeichnet wird.
Das Vorlagenpaket ist rechtlich auf dem Stand vom 2. Oktober 2026 und wird sowohl in Word (DOCX) als auch als PDF geliefert.
Inhalt – 8 Dateien
- Büroarbeitsplatzvertrag / Coworking-Vertrag 2026 – Word + PDF
- Serviceanlage für Coworking und Büroarbeitsplätze – Word + PDF
- Zugang, Sicherheit & Inventar – Word + PDF
- Leitfaden & Checkliste für Büroarbeitsplatz/Coworking – Word + PDF
Für feste Plätze, flexible Plätze oder eigene Büroräume
Der Hauptvertrag kann unter anderem angepasst werden für:
- fest zugewiesene Arbeitsplätze
- flexible Hot-Desks/Coworking-Plätze
- eigene Büroräume
- Teile größerer Büroflächen
- Mitgliedschaften mit Arbeitsbereich und Serviceleistungen
- Business Center (Kontorshotell)
Wichtiger rechtlicher Unterschied: Gewerbemiete oder Dienstleistungsvertrag?
Wenn eine Überlassung in der Praxis bedeutet, dass ein Gebäude oder ein Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlassen wird, kann Kapitel 12 des schwedischen Grundbuchgesetzes (Jordabalken) anwendbar sein. Den Vertrag als „Coworking“, „Mitgliedschaft“ oder „Servicevertrag“ zu bezeichnen, bedeutet daher nicht automatisch, dass die Mietvorschriften keine Bedeutung haben.
Das Paket enthält einen separaten Leitfaden, der den Parteien hilft, Faktoren zu identifizieren, die für eine Gewerbemiete oder ein eher dienstleistungsorientiertes Coworking-Modell sprechen, wie beispielsweise das Exklusivrecht auf eine bestimmte Fläche, die Möglichkeit, Nutzer zwischen Plätzen zu verlagern, die Überlassungsdauer und den Umfang der Dienstleistungen.
Der Hauptvertrag regelt unter anderem
- Parteien und bevollmächtigte Vertreter
- Anzahl der Arbeitsplätze und maximale Nutzeranzahl
- fester oder flexibler Platz
- Gemeinschaftsflächen
- Vertragslaufzeit und Kündigung
- Miete/Mitgliedsbeitrag und Zahlung
- Kaution und Preisanpassung
- Besprechungsräume und Zusatzleistungen
- Öffnungszeiten und 24/7-Zugang
- Zugangskarten, Schlüssel und Besucher
- zulässige Tätigkeit
- Vertraulichkeit und Geschäftsgeheimnisse
- DSGVO und personenbezogene Daten
- IT- und Informationssicherheit
- Versicherung und Haftung
- Betriebsunterbrechungen
- Abtretung und Untervermietung
- Kündigungsschutz bei Anwendbarkeit der gewerblichen Mietvorschriften
- Auszug und Rückgabe
Serviceanlage
Eine separate Serviceanlage macht es einfach, genau zu dokumentieren, was im Preis enthalten ist, zum Beispiel:
- Internet und WLAN
- Rezeption
- Post- und Paketabwicklung
- Reinigung
- Kaffee und Küche
- Drucker
- Schließfächer und Stauraum
- Firmenadresse
- Parkplatz/Fahrrad
- Dusche/Fitnessstudio
- IT-Support
- Preisliste für Zusatzleistungen
Zugang, Sicherheit und Inventar
Das Paket enthält zudem eine separate Anlage für Nutzer, Zugangskarten, Schlüssel, Inventar, physische Sicherheit, Informationssicherheit, Brandschutz und Rückgabe bei Vertragsende.
Wenn der Überlasser die Fläche selbst mietet
Wenn der Überlasser selbst Hauptmieter ist, muss der Hauptmietvertrag überprüft werden. Eine Gewerbefläche darf gemäß Kapitel 12 des schwedischen Grundbuchgesetzes (Jordabalken) ohne Zustimmung des Immobilieneigentümers nicht zur selbstständigen Nutzung untervermietet werden. Wird die Zustimmung verweigert, kann in bestimmten Fällen die Mietbehörde (Hyresnämnden) die Erlaubnis erteilen.
Indirekter Kündigungsschutz
Wenn die Überlassung rechtlich als Gewerbemiete eingestuft wird, erhält der gewerbliche Mieter normalerweise einen indirekten Kündigungsschutz, wenn das Mietverhältnis nach mehr als neun Monaten ununterbrochener Dauer endet. Dieser Schutz bedeutet kein unbedingtes Recht auf Verbleib, kann aber in bestimmten Situationen Anspruch auf Entschädigung und Aufschub gewähren.
Ein eventueller Verzicht des gewerblichen Mieters auf den Kündigungsschutz muss in einem separaten Dokument erfolgen und erfordert unter Umständen die Zustimmung der Mietbehörde. Das Paket verweist daher auf die aktuellen Formulare der Mietbehörde HN3/HN5, anstatt einen allgemeinen Verzicht in den Hauptvertrag zu integrieren.
Vertraulichkeit in geteilten Büroumgebungen
Wenn mehrere Unternehmen in denselben Räumlichkeiten arbeiten, können Geschäftsinformationen durch Bildschirme, Gespräche, Dokumente oder Besprechungen exponiert werden. Der Vertrag enthält daher besondere Bestimmungen zu Vertraulichkeit, Geschäftsgeheimnissen, Clean Desk, Besuchern und IT-Sicherheit.
Rechtsgrundlage
Das Vorlagenpaket wurde unter Berücksichtigung folgender Regelungen erstellt:
- Schwedisches Grundbuchgesetz (Jordabalk 1970:994), Kapitel 12
- Vorschriften über Mietdauer und Kündigung für Gewerbeflächen
- Vorschriften über Untervermietung
- Vorschriften über den indirekten Kündigungsschutz für Gewerbeflächen
- Verordnung (2005:1148) über bestimmte Vereinbarungen zum Verzicht auf Kündigungsschutz
- Gesetz über Geschäftsgeheimnisse (Lag 2018:558)
- Datenschutz-Grundverordnung (EU) 2016/679 bei Verarbeitung personenbezogener Daten
Für wen ist das Paket geeignet?
- Unternehmen, die einen oder mehrere Büroarbeitsplätze vermieten
- Business Center und Coworking-Anbieter
- Unternehmen, die ihre Räumlichkeiten mit einem anderen Unternehmen teilen möchten
- Berater, Start-ups und kleine Unternehmen, die Arbeitsplätze mieten
- Immobilien- oder Objektverwalter, die standardisierte Anlagen benötigen
Hinweis
Die Vorlagen sind allgemeine Dokumentengrundlagen. Die rechtliche Einstufung eines Coworking-Modells kann davon abhängen, wie der Vertrag in der Praxis umgesetzt wird. Überprüfen Sie immer den Hauptmietvertrag, die Zustimmung des Immobilieneigentümers, Mehrwertsteuer, Versicherung, Brandschutz und den eventuellen Kündigungsschutz in der konkreten Situation.
Format: Word (DOCX) + PDF
Sprache: Schwedisch
Gerichtsbarkeit: Schweden
Anzahl der Dateien: 8
Version: 1.0 – 02.10.2026
