Kiinteistön osan luovuttaminen – osuus, lohkominen ja lainhuuto

Faktatiedot tarkistettu: 1. lokakuuta 2026 · Jordabalken (ruotsalainen maakaari) ja Lantmäteriet (ruotsalainen maanmittauslaitos)

Kiinteistön osan lahjoittaminen voi tarkoittaa oikeudellisesti kahta eri asiaa: ideaalista osuutta koko kiinteistöstä tai määrättyä maa-aluetta, joka lohkotaan omaksi kiinteistökseen. Ero vaikuttaa lahjakirjaan, lainhuutoon ja siihen, vaaditaanko kiinteistötoimitusta.

Vaihtoehto 1: ideaalisen osuuden lahjoittaminen

Jos luovuttaja lahjoittaa esimerkiksi 1/2 koko kiinteistöstä, kyseinen osuus on ilmoitettava selkeästi lahjakirjassa. Vastaanottajasta tulee tällöin olemassa olevan kiinteistön osaomistaja yhdessä muiden omistajien kanssa.

Lahjakirjan on täytettävä kiinteistölahjaa koskevat tavanomaiset muotovaatimukset: täydellinen kiinteistötunnus, selkeä luovutusilmoitus, määritelty osuus sekä molempien osapuolten allekirjoitukset. Lainhuutoa varten lahjoittajan allekirjoitus on oltava kahden todistajan varmentama.

Mitä osaomistus tarkoittaa?

Ideaalinen osuus ei tarkoita, että vastaanottaja omistaisi automaattisesti tietyn kulman maasta. Omistusosuus koskee kiinteistöä kokonaisuutena. Käytännön kysymykset käytöstä, kustannuksista, investoinneista ja mahdollisesta tulevasta myynnistä on siksi tarvittaessa sovittava osaomistajien kesken.

Jos tavoitteena on, että vastaanottaja saa oman rajatun kiinteistön, teidän tulee sen sijaan harkita lohkomista tai muuta kiinteistönmuodostamista.

Vaihtoehto 2: lohkottavaksi tarkoitetun alueen lahjoittaminen

Lantmäterietin mukaan, kun osa kiinteistöstä lahjoitetaan uuden kiinteistön muodostamiseksi, kantakiinteistön virallinen tunnus on ilmoitettava lahjakirjassa. Luovutettava alue on yksilöitävä selkeästi, ja se tulee kuvata huolellisesti – mielellään kartan avulla.

Tämän jälkeen on haettava kiinteistötoimitusta, jotta alueesta voi muodostua oma kiinteistö.

Lainhuuto, kun alue ei ole vielä oma kiinteistö

Jos lainhuutohakemus saapuu ennen kuin uusi kiinteistö on muodostettu, Lantmäteriet voi jättää lainhuudon lepäämään, mikäli muut edellytykset täyttyvät. Kun toimitus on myöhemmin valmistunut, asia otetaan uudelleen käsittelyyn ja lainhuuto voidaan myöntää.

Tästä voi aiheutua kaksinkertaisia toimitusmaksuja. Joissakin tilanteissa vaihtoehtona on odottaa uuden kiinteistön muodostumista ennen lopullisen lainhuutohakemuksen jättämistä, mutta kiinteistönmuodostamisen kuuden kuukauden määräaikaa on noudatettava.

Jos vastaanottaja ottaa vastattavakseen lainoja

Jos lahjaan liittyy ehto, jonka mukaan vastaanottaja ottaa vastattavakseen lainoja tai maksaa vastiketta, lainhuutohakemukseen on liitettävä tätä koskevat asiakirjat. Velkakirjalla tapahtuva maksu on myös dokumentoitava.

Leimaveroa voi syntyä, jos vastike ja/tai otetut lainat saavuttavat Lantmäterietin määrittämän tason. Osalahjoituksissa laskelma on tehtävä todellisen hankintaosuuden perusteella.

Verotus ja osittainen vastikkeellinen luovutus

Jos vastaanottaja suorittaa vastiketta, teidän on erotettava leimaverosäännökset tuloverotuksen arvioinnista, jossa määritetään, onko kyseessä lahja vai myynti. Yksityisessä kiinteistön lahjoituksessa Verovirasto käyttää ns. pääasiallisuusperiaatetta, jossa vastiketta verrataan asianmukaiseen verotusarvoon.

Puhtaassa lahjoituksessa sovelletaan yleensä jatkuvuusperiaatetta, mikä tarkoittaa, että vastaanottaja ottaa vastattavakseen luovuttajan verotuksellisen historian luovutetun osan osalta.

Lahja lapselle – ennakkoperintö

Jos vanhempi lahjoittaa osuuden tai alueen lapselle, pääsääntönä on, että lahjan arvo luetaan ennakkoperinnöksi, ellei lahjoittaja ilmoita muuta tai olosuhteet osoita muuta tarkoitusta.

Lahjakirjassa tulee siksi nimenomaisesti ilmoittaa, onko kiinteistölahja ennakkoperintöä vai ei.

Avio-oikeudesta vapaa omaisuus

Lahjoittaja, joka ei ole vastaanottajan aviopuoliso, voi määrätä, että saatu kiinteistöosuus on vastaanottajan avio-oikeudesta vapaata omaisuutta. Harkitkaa myös, mitä ehtoja sovelletaan tästä omaisuudesta saatavaan tuottoon.

Jos lahjoittaja on naimisissa

Lantmäterietin mukaan kiinteistön lahjoittamisessa voidaan tarvita aviopuolison kirjallinen suostumus. Jos kiinteistö on lahjoittajan avio-oikeudesta vapaata omaisuutta, tästä kertovaa asiakirjaa voidaan tietyissä tapauksissa käyttää suostumuksen sijasta. Jos kyseessä on yhteinen koti, suostumus voi kuitenkin olla tarpeen.

Muistilista: osuus vai alue?

• Haluatko, että vastaanottajasta tulee osaomistaja koko olemassa olevaan kiinteistöön? Määrittele ideaalinen osuus, esimerkiksi 1/2.
• Saako vastaanottaja oman rajatun maa-alueen? Kuvaa alue ja hae kiinteistönmuodostamista kuuden kuukauden kuluessa.
• Liittyykö lahjaan lainoja tai vastiketta? Dokumentoi ja tarkista vero/leimavero.
• Onko vastaanottaja lapsi? Päätä, onko lahja ennakkoperintöä.
• Tuleeko osuuden olla avio-oikeudesta vapaata omaisuutta?
• Tarvitaanko aviopuolison suostumusta?
• Ovatko kiinteistötunnus, osuus/alue ja allekirjoitukset oikein?

Kokonaisohjeet löytyvät täältä: Lahjakirja kiinteistölle – muotovaatimukset, lainhuuto ja verotus.

Lähde

Lantmäteriet – lahjoitusta koskeva hakemus, mukaan lukien kiinteistön osan lahjoittaminen