Lahjakirja kiinteistölle – muotovaatimukset, lainhuuto ja verotus 2026
Jaa
Faktatiedot tarkistettu: 1. lokakuuta 2026 · Ruotsin maakaari (Jordabalken), Lantmäteriet ja Skatteverket
Kiinteistön lahjoittaminen edellyttää asianmukaista kirjallista lahjakirjaa ja sen jälkeen lainhuutohakemusta. Jos vastaanottaja ottaa vastatakseen lainoja tai maksaa vastiketta, sekä tuloverotuksen että leimaverotuksen säännöt on tarkistettava – niissä käytetään eri raja-arvoja.
Mitä muotovaatimuksia kiinteistölahjalla on?
Ruotsin maakaaren (jordabalken) 4 luvun 29 §:n mukaan useita kiinteistön kauppaa koskevia muotosääntöjä sovelletaan myös lahjoituksiin. Lahjakirjan on siksi oltava kirjallinen ja laadittu siten, että siitä käy selkeästi ilmi, mikä kiinteistö luovutetaan ja että luovutus on lahja.
Lantmäterietin mukaan lahjakirjan tulee sisältää:
- kiinteistön täydellinen kiinteistötunnus,
- selkeä ilmoitus siitä, että lahjanantaja luovuttaa kiinteistön,
- tieto siitä, luovutetaanko koko kiinteistö vai tietty osuus siitä,
- lahjanantajan ja lahjansaajan allekirjoitukset,
- kaksi todistajaa lahjanantajan allekirjoitukselle.
Pitääkö molempien allekirjoittaa?
Kyllä. Lantmäterietin lahjoitusohjeen mukaan lahjakirja on allekirjoitettava sekä lahjanantajan että lahjansaajan toimesta. Lisäksi lahjanantajan allekirjoitus on todistettava kahden henkilön toimesta lainhuutoa varten.
Milloin lainhuutoa on haettava?
Lahjansaajan on haettava lainhuutoa kolmen kuukauden kuluessa kiinteistön hankinnasta. Hakemuksen yhteydessä lahjakirja on toimitettava alkuperäisenä tai Lantmäterietin sähköisen palvelun sallimalla tavalla.
Lainhuutohakemuksella rekisteröidään uusi omistaja. Tätä ei pidä sekoittaa itse lahjakirjan siviilioikeudellisiin muotovaatimuksiin.
Paljonko lainhuuto maksaa?
Lahjoituksissa peritään toimitusmaksu. Lantmäterietin ajankohtaisen tiedon mukaan se on 825 kruunua per lainhuutopäätös. Tämän lisäksi voidaan periä leimaveroa, jos lahjoitukseen liittyy riittävän suuri vastike tai velkojen siirto.
Leimavero – 85 prosenttia edellisen vuoden verotusarvosta
Jos vastaanottaja ottaa vastatakseen lainoja tai maksaa muuta vastiketta, perusteet on dokumentoitava. Lantmäterietin mukaan, jos lainat ja/tai vastike ovat yhteensä 85 prosenttia tai enemmän edellisen vuoden verotusarvosta, hankinnasta on maksettava leimaveroa.
Tämä on erityinen leimaverosääntö. Sitä ei pidä sekoittaa tuloverotuksen arviointiin siitä, onko luovutus verotuksellisesti lahja vai myynti.
Tuloverotus – eri raja-arvo
Yksityisomistuksessa olevan ruotsalaisen kiinteistön luovutuksessa lahjoitustarkoituksessa Skatteverket soveltaa niin sanottua pääperiaatetta (huvudsaklighetsprincipen). Jos vastike on pienempi kuin luovutusvuoden verotusarvo, luovutusta käsitellään normaalisti lahjana; jos vastike vastaa verotusarvoa tai ylittää sen, sitä käsitellään normaalisti myyntinä.
Luovutuksilla oikeushenkilölle ja muilla erityistapauksilla on omat säännöt, ja ne tulee arvioida erikseen.
Mitä tapahtuu tulevalle luovutusvoitolle?
Todellisessa lahjoituksessa sovelletaan jatkuvuusperiaatetta. Lahjansaaja astuu tällöin lahjanantajan verotukselliseen asemaan ja ottaa pääsääntöisesti vastatakseen aiemmasta hankintamenosta. Latentti luovutusvoittovero ei siis katoa vain sillä, että kiinteistö lahjoitetaan.
Puolisoiden välinen lahja
Jos puoliso lahjoittaa koko kiinteistön tai osan siitä toiselle puolisolle, lahjakirja on ensin rekisteröitävä Skatteverketin avioliittorekisteriin. Tämän jälkeen rekisteröityä alkuperäistä asiakirjaa käytetään lainhuutohakemuksessa Lantmäterietissä.
Skatteverketin rekisteröinnillä on merkitystä myös lahjan pätevyyteen lahjanantajan velkojia kohtaan avioliittolain mukaisesti.
Tarvitaanko aviopuolison tai entisen puolison suostumusta?
Lantmäteriet ilmoittaa, että lahjanantajan aviopuolison kirjallinen suostumus voi olla tarpeen. Jos kiinteistö on avioehtokirjan perusteella lahjanantajan avio-oikeudesta vapaata omaisuutta, tästä kertova asiakirja voidaan tietyissä tapauksissa toimittaa suostumuksen sijasta. Jos kiinteistö on ollut viimeisin yhteinen koti, suostumus voi olla tarpeen, vaikka kiinteistö olisi avioehtoisesti avio-oikeudesta vapaata omaisuutta.
Myös entisen puolison suostumus tai ositusasiakirja voi olla tarpeen, jos kiinteistö on ollut omistuksessa avioliiton aikana. Tarkista siksi siviilisäätyhistoria ennen asiakirjojen toimittamista.
Voiko kiinteistön määrätä vastaanottajan avio-oikeudesta vapaaksi omaisuudeksi?
Jos vastaanottaja on naimisissa ja lahjanantaja on joku muu kuin vastaanottajan puoliso, lahjakirjassa voidaan määrätä, että kiinteistö on vastaanottajan avio-oikeudesta vapaata omaisuutta. Mieti myös, tuleeko kiinteistön tuoton olla avio-oikeudesta vapaata; avio-oikeudesta vapaan omaisuuden tuotto on pääsääntöisesti avio-oikeuden alaista.
Onko lahja ennakkoperintöä?
Jos vanhempi lahjoittaa kiinteistön lapselleen, pääsääntö on, että arvo katsotaan ennakkoperinnöksi, ellei toisin määrätä tai olosuhteet osoita muuta tarkoitusta. Määritä siksi nimenomaisesti, mitä haluat sovellettavan.
Muistilista ennen allekirjoitusta
- Tarkista tarkka kiinteistötunnus ja omistusosuus.
- Päätä, siirtyykö mahdollinen vastike tai velka.
- Tarkista leimaveron ja tuloverotuksen vaikutukset erikseen.
- Päätä, tuleeko lahjan olla avio-oikeudesta vapaata omaisuutta.
- Päätä, onko lahja ennakkoperintöä.
- Tarkista, tarvitaanko aviopuolison suostumusta.
- Anna molempien osapuolten allekirjoittaa ja huolehdi, että lahjanantajan allekirjoituksella on kaksi todistajaa.
- Hae lainhuutoa kolmen kuukauden kuluessa.
Jos lahjoitat vain osuuden tai määräalan, lue myös Ge bort del av fastighet – andel, avstyckning och lagfart (Kiinteistön osan lahjoittaminen – osuus, lohkominen ja lainhuuto).
Mallbutikenin Gåvobrev för Fastighet Mall – Word/PDF (Kiinteistön lahjakirjamalli – Word/PDF) maksaa 49 kruunua. Mukauta asiakirja aina kyseiseen kiinteistöön, vastikkeeseen ja perhetilanteeseen.
