Договір оренди житла – Word/PDF + англійська мова + посібник користувача

Договір найму житла згідно зі шведським законодавством – оновлений пакет документів для здачі житла в оренду. Пакет містить основний шведський шаблон у форматі Word/PDF, англійську довідкову версію, що регулюється шведським законодавством, а також детальні посібники користувача шведською та англійською мовами.

Що входить до комплекту

Bostadshyresavtal – DOCX	Редагований основний шаблон шведською мовою.
Bostadshyresavtal – PDF	Шведська версія, готова до друку.
Svensk användarguide – DOCX + PDF	Пояснює вибір законодавства, орендну плату, розірвання договору, дозволи, депозит та право на продовження оренди.
English reference – DOCX + PDF	Англійська довідкова версія, що регулюється шведським законодавством.
English user guide – DOCX + PDF	Англійський посібник із застосування тих самих шведських нормативних актів.

Коли застосовується розділ 12 Земельного кодексу?

Розділ 12 Земельного кодексу – часто званий законом про оренду – залишається основним нормативним актом для багатьох договорів оренди житла. Він застосовується, наприклад, до звичайної оренди від власника, суборенди орендованого житла та в ситуаціях, де закон про оренду приватного житла не є застосовним.

Ці правила значною мірою є імперативними (обов'язковими) на користь орендаря. Тому положення договору можуть бути визнані недійсними, навіть якщо обидві сторони підписали його.

Коли може застосовуватися Закон про оренду приватного житла (2026:772)?

Закон застосовується переважно тоді, коли фізична особа або спадкове майно за плату надає в користування будинок або частину будинку, що повністю або значною мірою має використовуватися як житло.

Закон, проте, не застосовується, зокрема, коли орендодавець володіє житлом на правах оренди, при оренді житла для відпочинку або коли орендодавець регулярно здає в оренду понад дві квартири, що не є частиною його власного житла.

Старий Закон (2012:978) про оренду власного житла втратив чинність 1 липня 2026 року, але все ще застосовується до договорів, укладених відповідно до цього закону до моменту набрання чинності новим законом.

Орендна плата – різні правила залежно від форми оренди

Звичайна суборенда згідно з розділом 12 Земельного кодексу

При суборенді діють особливі правила щодо розумної орендної плати. Для житла, що орендується (hyresrätt), орендна плата зазвичай не повинна перевищувати плату первинного орендаря з урахуванням дозволених надбавок. Доплата за меблі та інше обладнання згідно з чинними правилами не може перевищувати 15 відсотків від орендної плати, яку сплачує сам орендодавець, а доплата за інші послуги не повинна перевищувати фактичних витрат.

Закон про оренду приватного житла з 1 липня 2026 року

У нових договорах, що підпадають під дію Закону про оренду приватного житла (2026:772), орендна плата має бути встановлена у фіксованому розмірі. Окремі платежі за такі послуги, як електроенергія, гаряча вода та водопостачання, можуть бути узгоджені на основі фактичних витрат на споживання. Орендна комісія (Hyresnämnden) за запитом може переглянути розмір орендної плати та зменшити його, якщо дотримані умови закону.

Тому стару модель, що базується на витратах згідно із законом про оренду приватного житла 2012 року, не слід автоматично застосовувати до нових договорів після 1 липня 2026 року.

Термін оренди та розірвання договору

Шаблон передбачає окремі варіанти для безстрокових договорів та договорів на визначений строк.

• Закон про оренду приватного житла: договір на визначений строк зазвичай припиняється після завершення терміну оренди. Орендар завжди має право розірвати договір на кінець місяця, що настає не раніше ніж через три місяці після повідомлення про розірвання. Для безстрокових договорів згідно із законом також діє строк у три місяці до кінця місяця.
• Розділ 12 Земельного кодексу: основне правило для оренди житла також передбачає тримісячний термін попередження про розірвання на кінець місяця для безстрокових договорів, проте правила для строкових договорів та різних ситуацій мають оцінюватися відповідно до закону про оренду.

Право на продовження оренди (besittningsskydd)

Право на продовження оренди різниться залежно від нормативної бази. Договори, що підпадають під новий закон про оренду приватного житла, не мають такого самого захисту, як оренда житла згідно з розділом 12 Земельного кодексу. При звичайній суборенді право на продовження оренди може виникнути, як правило, після двох років поспіль. Відмова від цього права має оформлятися належним окремим документом і, коли цього вимагають правила, розглядатися Орендною комісією.

Дозвіл на суборенду

Якщо орендодавець сам орендує житло, для суборенди зазвичай потрібна згода основного орендодавця або дозвіл від Орендної комісії. Для житла у формі житлового кооперативу (bostadsrätt) зазвичай потрібна згода правління кооперативу або дозвіл Орендної комісії.

Якщо договір підписується до отримання дозволу, він має бути чітко обумовлений отриманням такого дозволу. Шаблон містить відповідний варіант.

Затримка орендної плати – різні часові обмеження

При оренді житла згідно з розділом 12 Земельного кодексу затримка оплати понад один тиждень після встановленого терміну може стати підставою для розірвання договору через невиконання зобов'язань. Згідно із Законом про оренду приватного житла (2026:772), підставою для розірвання договору орендодавцем достроково є затримка понад два тижні.

Це не означає, що виселення відбувається автоматично після закінчення цього терміну. Слід враховувати правила щодо повідомлень, виправлення порушень, стягнення заборгованості та процедур, де вони є застосовними.

Депозит

Шаблон містить чіткий розділ про депозит, де вказуються сума, термін сплати, цілі використання депозиту та порядок його повернення. Депозит не слід описувати як додатковий збір або автоматичне перерахування на користь орендодавця після закінчення договору.

Огляд, інвентар та стан приміщення

Документ передбачає місце для запису огляду під час заселення, перелік майна, кількість ключів та зафіксовані дефекти. Рекомендується додати фотографії та додатки, оскільки це може зменшити ризик виникнення спорів щодо пошкоджень та звичайного зносу в майбутньому.

Обов'язок орендаря щодо дбайливого ставлення та пошкодження

Договір розрізняє звичайний знос та пошкодження, за які несе відповідальність орендар. Законодавчі обов'язки орендодавця не можуть бути загалом перекладені на орендаря через стандартне застереження.

Доступ орендодавця до приміщення

Орендодавець не має необмеженого права доступу до житла. Шаблон посилається на випадки, передбачені законом, коли доступ може знадобитися, наприклад для перевірки або виконання необхідних робіт, і не містить загального застереження про «безперешкодний доступ».

Домашні тварини, паління та правила внутрішнього розпорядку

Передбачені варіанти вибору щодо домашніх тварин, паління та спеціальних правил внутрішнього розпорядку. Такі умови повинні залишатися сумісними з імперативним законодавством, правилами житлових асоціацій та обставинами конкретних орендних відносин.

Страхування

Шаблон дає можливість вказати вимогу щодо страхування домашнього майна та відповідальність за різні види страхування. Сторонам слід уточнити у своїх страхових компаніях, чи охоплюється оренда належним страховим захистом.

Англійська довідкова версія у комплекті

Англійська версія є довідковим документом англійською мовою, що регулюється шведським правом. Це не є британським або американським договором оренди (lease agreement). Шведська версія є основною у цьому пакеті продуктів.

Бажаєте отримати англійську версію як основний продукт? Перегляньте Residential Lease Agreement – Swedish Law →

Коли доцільна індивідуальна консультація

Зверніться за індивідуальною консультацією у разі невизначеності щодо застосовної нормативної бази, дуже довгострокової оренди, здачі кількох житлових приміщень, оренди цілих будинків, комерційної оренди, спорів щодо розумної орендної плати, відмови від права на продовження оренди, розірвання договору через порушення чи складних питань власності та користування.

Формат файлів та доставка

Формат: DOCX, PDF та ZIP.
Мова: Шведська (основна версія) + English reference.
Кількість файлів: 8.
Всього: 17 сторінок у чотирьох документах.
Доставка: цифрове завантаження. Фізичний товар не надсилається.

Поширені запитання

Чи завжди діє закон про оренду приватного житла, коли його здає приватна особа?

Ні. Сфера застосування закону має кілька обмежень. Наприклад, оренда житла, яке сам орендодавець займає на правах оренди, не підпадає під цей закон.

Чи можу я встановити будь-яку орендну плату, яку забажаю?

Ні. Правила оренди різняться залежно від нормативної бази, і розмір плати може бути предметом перегляду.

Чи потрібен мені дозвіл на суборенду?

Часто так. Оренда житла (hyresrätt) та житловий кооператив (bostadsrätt) мають різні правила отримання дозволів. Переконайтеся, що ви маєте належну згоду або дозвіл перед початком оренди.

Чи має суборендар право на продовження оренди?

Це залежить від нормативної бази та тривалості орендних відносин. Тому питання права на продовження оренди не слід вирішувати за допомогою загального стандартного формулювання.

Чи гарантує шаблон, що договір буде дійсним у будь-якій ситуації?

Ні. Шаблон є загальною документальною підтримкою. Застосовне законодавство, обов'язкові правила, дозволи та фактичні обставини мають бути коректно враховані в кожному конкретному випадку.

Цей пакет є загальною документальною підтримкою згідно зі шведським правом і не замінює індивідуальну юридичну консультацію. Договір має бути адаптований до належної форми оренди та фактичних умов сторін.