Schenkungsvertrag für Immobilien – Formvorschriften, Grundbucheintragung und Steuer 2026
Teilen
Sachdaten überprüft: 1. Oktober 2026 · Jordabalken (schwedisches Immobilienrecht), Lantmäteriet (schwedische Katasterbehörde) und Skatteverket (schwedische Finanzamt)
Die Schenkung einer Immobilie erfordert eine korrekt verfasste schriftliche Schenkungsurkunde und anschließend einen Antrag auf Eintragung des Eigentumsübergangs (Lagfart). Wenn der Empfänger Kredite übernimmt oder eine Gegenleistung erbringt, müssen sowohl die Bestimmungen der Einkommensteuer als auch der Stempelsteuer geprüft werden – diese verwenden unterschiedliche Grenzwerte.
Welche Formvorschriften gelten für Immobilienschenkungen?
Gemäß Kapitel 4 § 29 des schwedischen Immobilienrechts (Jordabalken) gelten mehrere Formvorschriften des Immobilienkaufs auch für Schenkungen. Die Schenkungsurkunde muss daher schriftlich verfasst sein und so gestaltet werden, dass klar hervorgeht, welche Immobilie übertragen wird und dass es sich bei der Übertragung um eine Schenkung handelt.
Das Lantmäteriet gibt an, dass die Schenkungsurkunde folgende Angaben enthalten muss:
- die vollständige Immobilienbezeichnung,
- eine klare Erklärung, dass der Schenker die Immobilie überträgt,
- Angaben darüber, ob die gesamte Immobilie oder welcher Anteil verschenkt wird,
- die Unterschriften des Schenkers und des Beschenkten,
- zwei Zeugen für die Unterschrift des Schenkers.
Müssen beide unterschreiben?
Ja. Die Anweisung des Lantmäteriet für Schenkungen besagt, dass die Schenkungsurkunde sowohl vom Schenker als auch vom Beschenkten unterzeichnet werden muss. Die Unterschrift des Schenkers muss zudem von zwei Personen für das Verfahren zur Eigentumsumschreibung (Lagfart) beglaubigt werden.
Wann muss die Lagfart beantragt werden?
Der Beschenkte muss den Antrag auf Lagfart innerhalb von drei Monaten nach Erwerb der Immobilie stellen. Bei der Antragstellung muss die Schenkungsurkunde im Original oder auf die vom E-Dienst des Lantmäteriet zugelassene Weise eingereicht werden.
Der Lagfart-Antrag registriert den neuen Eigentümer. Dies darf nicht mit der Notwendigkeit verwechselt werden, dass die Schenkungsurkunde selbst zivilrechtliche Formvorschriften erfüllen muss.
Was kostet die Lagfart?
Bei einer Schenkung wird eine Bearbeitungsgebühr erhoben. Die aktuellen Informationen des Lantmäteriet belaufen sich auf 825 SEK pro Lagfart-Entscheidung. Darüber hinaus kann Stempelsteuer anfallen, wenn die Schenkung eine nennenswerte Gegenleistung oder die Übernahme von Krediten beinhaltet.
Stempelsteuer – 85 Prozent des Steuerwertes des Vorjahres
Wenn der Empfänger Kredite übernimmt oder eine andere Gegenleistung zahlt, muss die Grundlage dokumentiert werden. Das Lantmäteriet gibt an, dass der Erwerb stempelsteuerpflichtig wird, wenn Kredite und/oder Gegenleistungen 85 Prozent oder mehr des Steuerwertes (taxeringsvärde) des Vorjahres erreichen.
Dies ist eine spezielle Regelung für die Stempelsteuer. Sie darf nicht mit der einkommensteuerrechtlichen Beurteilung verwechselt werden, ob die Übertragung steuerlich als Schenkung oder als Verkauf gilt.
Einkommensteuer – ein anderer Grenzwert
Bei der Übertragung von privat genutzten schwedischen Immobilien mit Schenkungsabsicht wendet das Skatteverket das sogenannte Hauptprinzip an. Wenn die Gegenleistung den Steuerwert des Jahres der Übertragung unterschreitet, wird die Übertragung normalerweise als Schenkung behandelt; entspricht die Gegenleistung dem Steuerwert oder übersteigt ihn, wird sie normalerweise als Verkauf behandelt.
Übertragungen an juristische Personen und andere Sonderfälle haben eigene Regeln und sollten separat bewertet werden.
Was geschieht mit künftigen Kapitalgewinnen?
Bei einer echten Schenkung findet das Kontinuitätsprinzip Anwendung. Der Beschenkte tritt in die steuerliche Situation des Schenkers ein und übernimmt im Prinzip den früheren Einstandswert. Die latente Kapitalertragsteuer verschwindet also nicht allein dadurch, dass die Immobilie verschenkt wird.
Schenkung zwischen Ehepartnern
Wenn ein Ehepartner eine ganze Immobilie oder einen Teil davon dem anderen Ehepartner schenkt, muss die Schenkungsurkunde zuerst beim Skatteverket im Eheregister (Äktenskapsregistret) registriert werden. Danach wird die registrierte Originalurkunde für den Lagfart-Antrag beim Lantmäteriet verwendet.
Die Registrierung beim Skatteverket ist gemäß dem schwedischen Ehegesetz (äktenskapsbalken) auch für die Wirkung der Schenkung gegenüber Gläubigern des Schenkers von Bedeutung.
Wird die Zustimmung des (Ex-)Ehepartners benötigt?
Das Lantmäteriet gibt an, dass eine schriftliche Zustimmung des Ehepartners des Schenkers erforderlich sein kann. Wenn es sich um Sondervermögen (enskild egendom) handelt, kann in manchen Fällen stattdessen das Dokument eingereicht werden, das dies belegt. Ist die Immobilie die letzte gemeinsame Wohnung, kann eine Zustimmung dennoch erforderlich sein, selbst wenn die Immobilie durch einen Ehevertrag als Sondervermögen gilt.
Auch die Zustimmung oder der Scheidungs- bzw. Aufteilungsvertrag eines ehemaligen Ehepartners kann erforderlich sein, wenn die Immobilie während der Ehe im Besitz war. Prüfen Sie daher die Geschichte des Familienstands, bevor die Unterlagen eingereicht werden.
Kann die Immobilie zum Sondervermögen des Empfängers gemacht werden?
Wenn der Empfänger verheiratet ist und der Schenker nicht der Ehepartner des Empfängers ist, kann im Schenkungsbrief festgelegt werden, dass die Immobilie das Sondervermögen (enskild egendom) des Empfängers sein soll. Überlegen Sie auch, ob Erträge daraus ebenfalls Sondervermögen sein sollen; Erträge aus Sondervermögen sind ansonsten in der Regel gemeinschaftliches Vermögen (giftorättsgods).
Ist die Schenkung ein Erbvorbezug?
Wenn ein Elternteil die Immobilie einem Kind schenkt, ist die Grundregel, dass der Wert als Erbvorbezug auf das Erbe des Kindes anzurechnen ist, sofern nichts anderes bestimmt ist oder die Umstände eine andere Absicht zeigen. Geben Sie daher ausdrücklich an, was gelten soll.
Checkliste vor der Unterschrift
- Überprüfen Sie die exakte Immobilienbezeichnung und den Eigentumsanteil.
- Legen Sie fest, ob eine Gegenleistung erbracht oder ein Kredit übernommen wird.
- Prüfen Sie die Stempelsteuer- und die Einkommensteuerwirkung separat.
- Entscheiden Sie, ob die Schenkung Sondervermögen sein soll.
- Entscheiden Sie, ob die Schenkung als Erbvorbezug gelten soll.
- Prüfen Sie, ob die Zustimmung des Ehepartners erforderlich ist.
- Lassen Sie beide Parteien unterschreiben und die Unterschrift des Schenkers von zwei Personen beglaubigen.
- Beantragen Sie die Lagfart innerhalb von drei Monaten.
Wenn Sie nur einen Anteil oder einen Bereich verschenken, lesen Sie auch Teil einer Immobilie verschenken – Anteil, Parzellierung und Lagfart.
Die Vorlage von Mallbutiken Schenkungsurkunde für Immobilien – Word/PDF kostet 49 SEK. Passen Sie das Dokument immer an die konkrete Immobilie, die Gegenleistung und die Familiensituation an.
