Immobilienanteil verschenken – Miteigentumsanteil, Grundstücksteilung und Eigentumsumschreibung

Sachdaten überprüft: 1. Oktober 2026 · Jordabalken (Schwedisches Grundbuchgesetz) und Lantmäteriet (Schwedisches Katasteramt)

„Einen Teil einer Immobilie zu verschenken“ kann rechtlich zwei verschiedene Dinge bedeuten: einen ideellen Anteil an der gesamten Immobilie oder ein bestimmtes Grundstücksareal, das vermessen/abgeteilt werden soll. Der Unterschied wirkt sich auf den Schenkungsvertrag, die Eintragung ins Grundbuch (lagfart) und die Notwendigkeit einer katasteramtlichen Vermessung aus.

Alternative 1: Einen ideellen Anteil verschenken

Überträgt der Schenker beispielsweise 1/2 der gesamten Immobilie, muss dieser Anteil im Schenkungsvertrag klar angegeben werden. Der Empfänger wird damit neben den übrigen Eigentümern Miteigentümer der bestehenden Immobilie.

Der Schenkungsvertrag muss die üblichen Formvorschriften für Immobilienschenkungen erfüllen: vollständige Immobilienbezeichnung, klare Übertragungserklärung, Angabe des Anteils sowie die Unterschriften beider Parteien. Für den Grundbucheintrag muss die Unterschrift des Schenkers von zwei Personen beglaubigt werden.

Was bedeutet das Miteigentum?

Ein ideeller Anteil bedeutet nicht automatisch, dass der Empfänger eine bestimmte Ecke des Grundstücks besitzt. Der Eigentumsanteil bezieht sich auf die Immobilie als Ganzes. Praktische Fragen zu Nutzung, Kosten, Investitionen und einem künftigen Verkauf müssen daher gegebenenfalls unter den Miteigentümern geregelt werden.

Wenn das Ziel eigentlich darin besteht, dass der Empfänger eine eigene, abgegrenzte Immobilie erhält, sollten Sie stattdessen eine Parzellierung (avstyckning) oder eine andere Form der Immobilienbildung prüfen.

Alternative 2: Ein Areal verschenken, das vermessen/abgeteilt werden soll

Das Katasteramt (Lantmäteriet) gibt an, dass bei der Schenkung eines Teils einer Immobilie, der eine neue Immobilie werden soll, die offizielle Bezeichnung der Stammimmobilie im Schenkungsvertrag anzugeben ist. Es muss klar hervorgehen, welcher Bereich übertragen wird, und dieser sollte genau beschrieben werden – am besten mit einer Karte.

Anschließend muss eine katasteramtliche Vermessung beantragt werden, damit der Bereich eine eigene Immobilie bilden kann.

Grundbucheintrag, wenn das Areal noch keine eigene Immobilie ist

Wird der Antrag auf Grundbucheintrag gestellt, bevor die neue Immobilie gebildet wurde, kann das Katasteramt eine ruhende Eintragung vornehmen, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Nach Abschluss der Vermessung wird der Vorgang wieder aufgenommen und die vollständige Eintragung kann gewährt werden.

Dies kann doppelte Bearbeitungsgebühren bedeuten. Eine Alternative ist in manchen Situationen abzuwarten, bis die neue Immobilie gebildet wurde, bevor der endgültige Antrag auf Grundbucheintrag gestellt wird, wobei jedoch die Sechsmonatsfrist für die Immobilienbildung nicht verpasst werden darf.

Wenn der Empfänger Kredite übernimmt

Ist die Schenkung mit der Bedingung verbunden, dass der Empfänger Kredite übernimmt oder eine Gegenleistung erbringt, müssen entsprechende Belege dem Grundbuchantrag beigefügt werden. Zahlungen durch Schuldscheine sind ebenfalls zu dokumentieren.

Stempelsteuer (Grunderwerbsteuer) kann anfallen, wenn die Entschädigung und/oder die übernommenen Kredite das vom Katasteramt festgelegte Niveau erreichen. Bei einer Teilschenkung muss die Berechnung auf Basis des tatsächlich erworbenen Teils erfolgen.

Steuern und gemischte Übertragung

Erbringt der Empfänger eine Gegenleistung, müssen Sie zwischen den Regeln der Stempelsteuer und der einkommensteuerlichen Beurteilung (Schenkung vs. Verkauf) unterscheiden. Bei Privatimmobilien mit Schenkungsabsicht verwendet die Steuerbehörde das Hauptprinzip, bei dem die Gegenleistung mit dem relevanten Schätzwert verglichen wird.

Bei einer reinen Schenkung gilt normalerweise das Kontinuitätsprinzip, was bedeutet, dass der Empfänger die steuerliche Historie des Schenkers für den übertragenen Teil übernimmt.

Schenkung an Kinder – Erbvorbezug

Wenn ein Elternteil einem Kind einen Anteil oder ein Areal schenkt, gilt grundsätzlich, dass der Wert der Schenkung als Erbvorbezug angerechnet wird, sofern der Schenker nichts anderes bestimmt oder die Umstände keine andere Absicht nahelegen.

Der Schenkungsvertrag sollte daher ausdrücklich angeben, ob die Immobilienschenkung als Erbvorbezug anzurechnen ist oder nicht.

Eigengut (Enskild egendom)

Ein Schenker, der nicht der Ehepartner des Empfängers ist, kann bestimmen, dass der geschenkte Immobilienanteil Eigengut des Empfängers sein soll. Überlegen Sie auch, was für Erträge aus diesem Eigengut gelten soll.

Wenn der Schenker verheiratet ist

Das Katasteramt gibt an, dass bei Immobilienschenkungen eine schriftliche Zustimmung des Ehepartners erforderlich sein kann. Handelt es sich um Eigengut, kann in manchen Fällen ein entsprechender Nachweis ausreichen. Ist die Immobilie der letzte gemeinsame Wohnsitz, kann die Zustimmung dennoch erforderlich sein.

Checkliste: Anteil oder Areal?

• Möchte der Empfänger Miteigentümer der gesamten bestehenden Immobilie werden? Geben Sie einen ideellen Anteil an, z. B. 1/2.
• Soll der Empfänger ein eigenes, abgegrenztes Grundstück erhalten? Beschreiben Sie das Areal und beantragen Sie die Immobilienbildung innerhalb von sechs Monaten.
• Gibt es Kredite oder Gegenleistungen? Dokumentieren Sie diese und prüfen Sie Steuer/Stempelsteuer.
• Ist der Empfänger ein Kind? Legen Sie fest, ob die Schenkung ein Erbvorbezug ist.
• Soll der Anteil Eigengut sein?
• Ist die Zustimmung des Ehepartners erforderlich?
• Sind Immobilienbezeichnung, Anteil/Areal und Unterschriften korrekt?

Für die vollständigen Regeln, siehe Schenkungsvertrag für Immobilien – Formvorschriften, Grundbuch und Steuern.

Quelle

Lantmäteriet – Antrag bei Schenkung, inklusive Schenkung eines Teils einer Immobilie