Untermietvertrag – Regeln zu Miete, Kaution und Kündigungsschutz

Kurze Antwort: Ein Untermietvertrag sollte klar regeln, welches Zimmer und welche Gemeinschaftsräume genutzt werden dürfen, sowie die Höhe der Miete, die Zahlung, die Kaution, die Kündigung, die Hausordnung und das Inventar. Welche Gesetzgebung Anwendung findet, hängt unter anderem von der Wohnform und der tatsächlichen Art der Überlassung ab.

Wann ist jemand Untermieter?

Der Begriff wird typischerweise verwendet, wenn derjenige, der den Wohnraum überlässt, selbst dort wohnen bleibt und eine andere Person ein Zimmer sowie bestimmte Gemeinschaftsräume nutzen darf. Wenn die gesamte Wohnung zur eigenständigen Nutzung übergeben wird, kann es sich stattdessen um eine Untervermietung handeln.

Warum ist ein schriftlicher Vertrag erforderlich?

Mündliche Vereinbarungen können schwer zu beweisen sein. Ein schriftlicher Vertrag verringert das Risiko von Streitigkeiten über Miete, Kündigung, Kaution, Reinigung, Möbel, Gäste und den Zugang zu Gemeinschaftsräumen.

Was sollte der Untermietvertrag enthalten?

• Angaben zu den Vertragsparteien
• Adresse und das überlassene Zimmer
• welche Gemeinschaftsräume genutzt werden dürfen
• Miete und Fälligkeitsdatum
• was in der Miete enthalten ist
• Kaution und Bedingungen für die Rückzahlung
• Vertragslaufzeit und Kündigung
• Möbel und Inventar
• Hausordnung, Rauchen und Haustiere
• Haftung für Schäden und Schlüssel

Wie wird die Miete bestimmt?

Welche Regeln für die Miete gelten, hängt vom rechtlichen Rahmen der Überlassung ab. Wer vermietet, sollte daher nicht davon ausgehen, dass immer eine Marktmiete verlangt werden kann. Kosten, Wohnungsart und das anwendbare Recht müssen analysiert werden.

Kaution

Eine Kaution ist üblich, sollte aber klar geregelt sein: Betrag, Zweck, wann sie verwendet werden darf und wann sie zurückzuzahlen ist. Ein Abnahmeprotokoll und eine Inventarliste erleichtern die Entscheidung, ob ein Abzug auf tatsächlichen Schäden oder normaler Abnutzung beruht.

Kündigungsschutz und Kündigung

Der Kündigungsschutz bei der Überlassung eines Teils der Wohnung ist nicht identisch mit dem bei einem normalen Mietvertrag für eine Wohnung. Die genaue Rechtslage hängt von der Art der Überlassung ab. Der Vertrag sollte daher die Kündigungsfrist angeben, aber nicht versuchen, zwingende gesetzliche Regelungen außer Kraft zu setzen.

Genehmigungen und Wohnform

Die Regeln unterscheiden sich je nachdem, ob es sich um ein Mietverhältnis, eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus handelt. Einen Untermieter zu haben, während man selbst dort wohnt, ist normalerweise nicht dasselbe wie eine Untervermietung der gesamten Wohnung, aber das Arrangement darf nicht nur als Untermiete bezeichnet werden, wenn die tatsächliche Situation eine andere ist.

Häufige Fehler

• keine Dokumentation der Kaution
• unklar, welche Gemeinschaftsräume eingeschlossen sind
• Inventar wird nicht dokumentiert
• Kündigungsfrist fehlt
• die gesamte Wohnung wird übergeben, aber der Vertrag wird dennoch als Untermietvertrag bezeichnet

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Sie können auch unseren Ratgeber zu Inventarliste und Abnahmeprotokoll bei der Vermietung lesen.

FAQ

Ist Untermiete dasselbe wie eine Untervermietung?

Nein, normalerweise nicht. Ein wichtiger Unterschied ist, ob der Vermieter selbst dort wohnen bleibt und ob die andere Person eine eigenständige Verfügungsgewalt über die gesamte Wohnung hat.

Muss eine Kaution verwendet werden?

Nein. Wenn die Parteien eine Kaution vereinbaren, sollten die Bedingungen schriftlich und klar formuliert sein.

Kann man einem Untermieter sofort kündigen?

Das hängt vom Vertrag und den Regeln ab, die für die Überlassung gelten. Die Kündigungsfrist sollte daher von Anfang an korrekt geregelt werden.

Der Artikel enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung.