Erbauseinandersetzung einer Eigentumswohnung 2026 – Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft, Auskauf und Abfindung

Die Erbauseinandersetzung einer Genossenschaftswohnung (Bostadsrätt) bedeutet, dass die Genossenschaftswohnung einer verstorbenen Person unter den Erben aufgeteilt wird. Wenn Sie mehrere Erben sind, ist normalerweise ein schriftliches Auseinandersetzungsdokument erforderlich, das von allen Miterben unterzeichnet wird. Die Person, der die Wohnung zugewiesen wird, muss sich an die Wohnungsbaugenossenschaft (Bostadsrättsförening - BRF) wenden und die Mitgliedschaft beantragen, falls sie noch kein Mitglied ist. Ein Geschwisterteil kann die Genossenschaftswohnung erhalten, während andere durch eine Ausgleichszahlung (Skifteslikvid) entschädigt werden. Für eine gewöhnliche Genossenschaftswohnung ist hingegen keine Eigentumsregistrierung (Lagfart) beim Katasteramt (Lantmäteriet) erforderlich.

Rechtlich geprüft am 19. Oktober 2026. Primärquellen: Bostadsrättslag (1991:614), insbesondere Kap. 2, 6 und 9, Ärvdabalken (1958:637), insbesondere Kap. 23, und Wegweiser der schwedischen Steuerbehörde (Skatteverket) zu Genossenschaftswohnungen und Ausgleichszahlungen. Der Leitfaden bezieht sich auf eine gewöhnliche schwedische Genossenschaftswohnung, nicht auf Eigentumswohnungen, Immobilien oder einzelne testamentarische Vermächtnisse.

Was muss geklärt sein, bevor die Genossenschaftswohnung aufgeteilt werden kann?

Überprüfen Sie das registrierte Nachlassverzeichnis, wer die Erben sind, Testamente, etwaige Pflichtteilsfragen, die eheliche Güterteilung, bekannte Schulden und die Verpfändung der Wohnung. War der Verstorbene verheiratet, muss normalerweise zuerst eine Güterteilung erfolgen; ein überlebender Lebenspartner könnte unter den Voraussetzungen des schwedischen Gesetzes über eheähnliche Gemeinschaften (Sambolagen) eine Güterteilung beantragt haben. Siehe Kap. 23 §§ 1–2 Ärvdabalken. Bei Vorliegen eines Nachlassverwalters oder Testamentsvollstreckers können besondere Bedingungen erfüllt sein.

Kontaktieren Sie die Genossenschaft oder deren wirtschaftliche Verwaltung und fordern Sie relevante Daten an, wie z.B. die Wohnungsnummer der Genossenschaft, Anteile, aktuelle Gebühren, etwaige Verpfändungen und Verfahren für die Mitgliedschaftsanträge nach einem Erbfall. Stellen Sie sicher, dass der Nachlass fällige Gebühren zahlt und während der Abwicklung für Versicherung und Instandhaltung sorgt. Siehe auch den Leitfaden zur Errichtung des Nachlassverzeichnisses 2026 und den Schritt-für-Schritt-Leitfaden zur Erbauseinandersetzung.

Muss ein Erbe Mitglied der Wohnungsbaugenossenschaft werden?

Ja, der Erbe, der die Genossenschaftswohnung weiterhin besitzen und nutzen möchte, sollte die Mitgliedschaft beantragen, sofern diese noch nicht besteht. Kap. 2 § 1 des Bostadsrättslagen legt fest, dass der Vorstand der Genossenschaft die Mitgliedschaft unter Berücksichtigung der Satzung und des Gesetzes prüft. Gemäß Kap. 2 § 3 darf einem Erwerber, der die zulässigen Bedingungen der Satzung erfüllt und billigerweise akzeptiert werden sollte, die Mitgliedschaft nicht verweigert werden, wobei es besondere Ausnahmen im selben Kapitel gibt.

Kap. 2 § 5 gewährt unter anderem einen verstärkten Schutz beim Übergang auf Ehepartner und bestimmte nahe Angehörige, die dauerhaft mit dem Wohnungsinhaber zusammengelebt haben. Dies lässt sich nicht ohne Weiteres auf einen erwachsenen Erben verallgemeinern, der dort nicht gelebt hat. Der Vorstand der Genossenschaft muss daher die jeweilige Person und die tatsächlichen Umstände prüfen.

Senden Sie der Genossenschaft normalerweise eine Kopie des registrierten Nachlassverzeichnisses, das aktuelle Auseinandersetzungsdokument und den erforderlichen Mitgliedsantrag gemäß dem Verfahren der Genossenschaft. Die genaue Gestaltung der Dokumente sowie zusätzliche Identitäts- oder Berechtigungsnachweise können variieren. **Der Antrag auf Mitgliedschaft ist nicht gleichbedeutend mit einer Registrierung der Erbauseinandersetzung beim schwedischen Wirtschaftsamt (Bolagsverket) oder dem Katasteramt (Lantmäteriet).**

Muss der Nachlass Mitglied werden? Was gilt nach drei Jahren?

Kap. 6 § 1 a des Bostadsrättslagen gestattet es dem Nachlass nach einem verstorbenen Wohnungsinhaber, das Wohnrecht auszuüben, obwohl der Nachlass kein Mitglied ist. Das bedeutet nicht, dass alle Nachlässe die Genossenschaftswohnung exakt am dreijährigen Jubiläum auflösen müssen. Erst wenn drei Jahre seit dem Todesfall vergangen sind, darf die Genossenschaft gemäß Gesetz den Nachlass auffordern, innerhalb von sechs Monaten nach der Aufforderung nachzuweisen, dass die Wohnung in eine Güterteilung oder Erbauseinandersetzung einbezogen wurde oder dass eine Person, der die Mitgliedschaft nicht verweigert werden darf, diese erworben und den Beitritt beantragt hat.

Wird die Aufforderung nicht befolgt, kann die Wohnung gemäß Kapitel 8 zwangsversteigert werden. Die Satzung der Genossenschaft kann dem Nachlass ein weitergehendes Recht einräumen. Es ist daher unrichtig zu behaupten, dass die Mitgliedschaft automatisch unmittelbar nach dem Todesfall erforderlich ist oder dass die Wohnung nach drei Jahren automatisch verkauft wird.

Was geschieht, wenn der Erbe nicht als Mitglied angenommen wird?

Für eine Genossenschaftswohnung, die durch Erbfolge, Güterteilung oder Testament übergegangen ist, legt Kap. 6 § 2 fest, dass die Genossenschaft, falls der Erwerber nicht als Mitglied angenommen wird, den Erwerber auffordern darf, innerhalb von sechs Monaten ab Aufforderung – oder einer gemäß Satzung längeren Frist – nachzuweisen, dass eine Person, der die Mitgliedschaft nicht verweigert werden darf, die Wohnung erworben und die Mitgliedschaft beantragt hat. Wird dieser Aufforderung nicht Folge geleistet, kann eine Zwangsversteigerung in Frage kommen.

Gemäß Kap. 2 § 10 kann ein Erwerber in vielen Fällen einen Streit über die verweigerte Mitgliedschaft innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe des Beschlusses vor das Miet- und Pachtgericht (Hyresnämnden) bringen. Siehe jedoch die Ausnahmen in der Bestimmung. Bei einer Ablehnung sollte ein solches Verfahren zügig bearbeitet und ein geeigneter Rechtsbeistand in Erwägung gezogen werden.

Können zwei Geschwister jeweils die Hälfte der Wohnung erben?

Es ist möglich, dass eine Genossenschaftswohnung in ideellen Anteilen aufgeteilt wird, doch die Mitgliedschaftsregeln des Gesetzes sind wichtig. Gemäß Kap. 2 § 6 darf derjenige, der einen Anteil erworben hat, als Mitglied abgelehnt werden, sofern die Satzung nichts anderes vorsieht. Ausnahmen bestehen unter anderem dann, wenn die Wohnung nach dem Erwerb von Ehepartnern oder Partnern besessen wird, auf die das Gesetz über eheähnliche Gemeinschaften (Sambolagen) anwendbar ist.

Zwei Geschwister haben also kein generelles, bedingungsloses Recht, beide Mitglied zu werden, nur weil sie jeweils die Hälfte erben. Überprüfen Sie die Satzung und die Bedingungen der Genossenschaft, bevor die Auseinandersetzung gestaltet wird. Eine Alternative ist, dass einem Geschwisterteil die gesamte Genossenschaftswohnung zugewiesen wird und das andere anderes Vermögen oder eine Ausgleichszahlung erhält.

Was muss das Auseinandersetzungsdokument für eine Genossenschaftswohnung enthalten?

Kap. 23 § 4 Ärvdabalken erfordert ein schriftliches Auseinandersetzungsdokument, das von den Miterben unterzeichnet ist. Damit die Genossenschaft den Übergang prüfen kann, sollte das Dokument klar den Verstorbenen, den Namen der Genossenschaft, die Organisationsnummer (sofern bekannt), die Wohnungsnummer, denjenigen, dem die Wohnung zugewiesen wird, sowie eine eventuelle Anteilsaufteilung enthalten.

Dokumentieren Sie zudem, ob die Miterben eine spezielle Ausgleichszahlung, Zahlungsmodalitäten und Zahlungsbedingungen vereinbart haben. Es kann zweckmäßig sein anzugeben, wie Gebühren und andere Kosten beim Übergang zwischen den Miterben gehandhabt werden. Eine neue Veräußerung gegen Bezahlung durch einen separaten Kauf hingegen muss nach ihren eigenen Formvorschriften und steuerlichen Folgen bewertet werden; verwenden Sie nicht denselben Vertragstitel für verschiedene Transaktionen, ohne zu klären, was geschieht.

Für die Dokumentation des gesamten Nachlasses können Sie die Checkliste für den Inhalt eines Auseinandersetzungsdokuments lesen.

Wie funktioniert der Ankauf von Geschwistern durch Ausgleichszahlung?

Wenn ein Geschwisterteil die Wohnung übernehmen möchte, können die Erben eine Vereinbarung treffen, dass diesem die Genossenschaftswohnung zugewiesen wird und andere eine Entschädigung innerhalb der Auseinandersetzung erhalten, eine sogenannte Ausgleichszahlung (Skifteslikvid). Hierbei müssen die Miterben den Wert der Wohnung, etwaige Darlehen, anderes Vermögen des Nachlasses, verbleibende Schulden und die Bestimmungen des Testaments bewerten.

Das Finanzamt (Skatteverket) beschreibt, dass die Zahlung einer Ausgleichszahlung im Rahmen einer tatsächlichen Erbauseinandersetzung normalerweise nicht als Veräußerung betrachtet wird. Die Person, die die Zahlung erhält, wird dann normalerweise nicht allein aufgrund dieser Entschädigung mit Kapitalertragsteuer belastet, während derjenige, der sie zahlt, sie normalerweise nicht zum steuerlichen Anschaffungspreis hinzurechnen darf. Ein eigenständiger Kauf vom Nachlass oder zwischen Erben kann hingegen anders bewertet werden. Lesen Sie den rechtlichen Wegweiser des Skatteverket.

Rechenbeispiel: Ein Erbe behält die Genossenschaftswohnung

Zwei Geschwister haben in einem vereinfachten Beispiel den gleichen Erbanspruch. Die Genossenschaftswohnung hat einen vereinbarten Wert von 2 400 000 SEK. Um das Prinzip zu veranschaulichen, wird angenommen, dass der Nachlass keine anderen Vermögenswerte, Schulden oder Kosten aufweist. Jeder Erbteil beträgt somit 1 200 000 SEK. Wenn Geschwister A die gesamte Wohnung erhält, kann eine Ausgleichszahlung in Höhe von 1 200 000 SEK an Geschwister B ein Weg sein, die vereinbarte Aufteilung zu erreichen.

Steuern bei der Erbauseinandersetzung einer Genossenschaftswohnung – welcher Anschaffungspreis gilt?

Bei der Erbauseinandersetzung wird normalerweise das Kontinuitätsprinzip gemäß Kap. 44 § 21 des Einkommensteuergesetzes (Inkomstskattelagen) angewandt. Die schwedische Steuerbehörde erklärt, dass der Erbe den steuerlichen Anschaffungspreis des früheren Eigentümers übernimmt. Man darf also nicht ohne Weiteres den Wert aus dem Nachlassverzeichnis oder den Marktwert der Wohnung bei der Auseinandersetzung als neuen Anschaffungspreis verwenden. Auch eine Ausgleichszahlung darf nicht automatisch als neue Anschaffungskosten angerechnet werden.

Bei einer späteren tatsächlichen Veräußerung können Dokumentationen über Anschaffungskosten, Verbesserungen, Kapitaleinlagen, den inneren Reparaturfonds und eventuelle Steuerstundungen erforderlich sein. Die steuerliche Auswirkung hängt auch davon ab, ob es sich bei der Genossenschaftswohnung um eine Privat- oder eine Gewerbeimmobilie handelt und ob die Genossenschaft als Privatwohnungsunternehmen eingestuft ist. Der Verkaufsleitfaden des Skatteverket beschreibt diese Faktoren.

Welche Registrierung nimmt die Wohnungsbaugenossenschaft vor?

Eine gewöhnliche Genossenschaftswohnung wird nicht im Grundbuch eingetragen. Stattdessen ist die Genossenschaft unter anderem für das Mitgliederverzeichnis und das Wohnungsregister gemäß Kap. 9 §§ 8–10 des Bostadsrättslagen verantwortlich. Wenn relevante Daten sich ändern, müssen sie in vorgeschriebener Weise eingetragen werden. Für die Erbauseinandersetzung ist es praktisch wichtig, dass die Genossenschaft die richtigen Dokumente über den Erwerb und denjenigen erhält, der Wohnungsinhaber sein soll.

Das Wohnungsregister ist keine öffentliche Eigentümerregistrierung beim Katasteramt. Bei einer späteren Veräußerung, neuen Verpfändung oder Änderung der Mitgliedschaft kann die Genossenschaft weitere Dokumente benötigen. Kontaktieren Sie daher den Verwalter, um zu erfahren, welche Unterlagen benötigt werden und wie lange die Prüfung der Mitgliedschaft voraussichtlich dauert.

Genossenschaftswohnung oder Immobilie – was ist der Unterschied bei Erbfällen?

Für eine gewöhnliche Genossenschaftswohnung wird keine Eigentumsregistrierung (Lagfart) beantragt. Eine Genossenschaftswohnung ist ein Recht in einer Genossenschaft, während ein Einfamilienhaus auf eigenem Grund normalerweise unter die Regeln des Grundbuchgesetzes (Jordabalken) fällt. Daher stellen die neuen Identitätsanforderungen des Katasteramts (Lantmäteriet) für Grundstücksregistrierungen ab Juli 2026 keine generelle neue Registrierungspflicht für Erben von Genossenschaftswohnungen dar.

Wenn der Nachlass stattdessen ein Eigentumshaus, ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung enthält, lesen Sie bitte unseren separaten Leitfaden über Erbauseinandersetzungen bei Immobilien und Grundbuchregistrierung 2026 für genau diese Art von Eigentum.

Checkliste – Erbauseinandersetzung einer Genossenschaftswohnung Schritt für Schritt

1. Überprüfen Sie das registrierte Nachlassverzeichnis, die Miterben und etwaige Testamente.
2. Klären Sie, ob vor der Erbauseinandersetzung eine Güterteilung erforderlich ist.
3. Kontaktieren Sie die Genossenschaft (BRF) und prüfen Sie Satzung, Mitgliedsantrag, Wohnungsnummer und Verpfändungen.
4. Regeln Sie Gebühren, Schulden, laufende Kosten und das übrige Nachlassvermögen.
5. Legen Sie fest, ob ein Erbe die gesamte Wohnung erhalten soll oder ob mehrere sie teilen.
6. Falls mehrere Miterben sein sollen: Prüfen Sie besonders die Möglichkeit der Mitgliedschaft gemäß Kap. 2 § 6.
7. Bewerten Sie die Wohnung und planen Sie eventuelle Ausgleichszahlungen unter Berücksichtigung der Nettoaufteilung.
8. Erstellen Sie ein schriftliches Auseinandersetzungsdokument mit korrekter Bezeichnung, Anteilen und allen Unterschriften.
9. Senden Sie die erforderlichen Dokumente und den Mitgliedsantrag an die Genossenschaft.
10. Verfolgen Sie die Entscheidung des Vorstands, den Eintrag in die Register der Genossenschaft und eventuelle Ergänzungsanforderungen.
11. Stellen Sie sicher, dass Bankdarlehen, Versicherungen, Gebührenzahlungen und Schlüssel gehandhabt wurden.
12. Bewahren Sie ältere Kaufbelege für eine zukünftige Steuererklärung auf; der Wert bei der Auseinandersetzung ist nicht automatisch ein neuer Anschaffungspreis.

Häufige Fragen zu Genossenschaftswohnungen im Nachlass

Muss der Nachlass selbst Mitglied der Genossenschaft sein?

Nein, gemäß Kap. 6 § 1 a darf der Nachlass das Wohnrecht ohne Mitgliedschaft ausüben. Nach drei Jahren kann die Genossenschaft jedoch eine gesonderte Aufforderung mit einer Sechsmonatsfrist gemäß Gesetz stellen.

Erhält ein Erbe immer automatisch die Mitgliedschaft?

Nein. Der Vorstand prüft die Mitgliedschaft gemäß Gesetz und Satzung. Bestimmte nahe Angehörige genießen einen stärkeren Schutz, dies bedeutet jedoch keine automatische Mitgliedschaft für jeden Erben.

Können zwei Geschwister jeweils 50 Prozent erben?

Das kann möglich sein, aber die Genossenschaft kann gemäß Kap. 2 § 6 in manchen Fällen die Mitgliedschaft verweigern, wenn eine Person nur einen Anteil erwirbt. Prüfen Sie die Satzung und rechtliche Ausnahmen.

Was passiert, wenn der Mitgliedsantrag des Erben abgelehnt wird?

Besondere Regeln für Erbfälle finden sich in Kap. 6 § 2, unter anderem die Möglichkeit einer Aufforderung mit sechsmonatiger Frist und letztlich die Zwangsversteigerung. Das Miet- und Pachtgericht (Hyresnämnden) kann in vielen Fällen die Mitgliedschaftsfrage gemäß Kap. 2 § 10 prüfen.

Müssen wir für die Genossenschaftswohnung eine Eigentumsregistrierung beantragen?

Nein. Eine gewöhnliche Genossenschaftswohnung unterliegt nicht dem Grundbuchamt (Lantmäteriet). Die Genossenschaft muss jedoch Mitgliedschaften und Wohnungsdaten verwalten.

Ist eine Ausgleichszahlung steuerfrei?

Bei einer tatsächlichen Erbauseinandersetzung wird eine Ausgleichszahlung normalerweise nicht als Veräußerung betrachtet. Ein separater Kauf kann anders bewertet werden. Klassifizieren Sie die tatsächlichen Vorgänge immer korrekt.

Ist der Wert im Nachlassverzeichnis der neue Anschaffungspreis des Erben?

Nein, normalerweise gilt das Kontinuitätsprinzip. Das Finanzamt gibt an, dass der steuerliche Anschaffungspreis des früheren Eigentümers übernommen wird.

Verwandte Leitfäden

• Wie führt man eine Erbauseinandersetzung vom Nachlassverzeichnis bis zur Verteilung durch?
• Was muss ein Auseinandersetzungsdokument enthalten?
• Nachlassverzeichnis 2026 – Fristen und neue Regeln
• Erbauseinandersetzung bei Immobilien – Eigentumsregistrierung und Ankauf von Geschwistern

Offizielle Rechtsquellen

• Bostadsrättslag (Wohnungseigentumsgesetz, 1991:614), insbesondere 2. Kap. §§ 1, 3, 5, 6 und 10, 6. Kap. §§ 1a und 2 sowie 9. Kap. §§ 8–10. Bitte beachten Sie, dass das Gesetz teilweise alternative Fassungen enthält, die noch nicht in Kraft getreten sind und nicht als geltende verbindliche Regeln betrachtet werden sollten.
• Ärvdabalk (Erbbalken, 1958:637), insbesondere 23. Kap. §§ 1–4.
• Skatteverket (Schwedische Steuerbehörde) – Verkauf einer Eigentumswohnung, Kontinuität, Ausgleichszahlungen bei Erbteilung und ursprünglicher Kaufpreis.
• Rechtlicher Leitfaden der schwedischen Steuerbehörde zur Kapitalertragsbesteuerung, Zahlungen bei Erbteilungen und separate Käufe.