Закон про оренду приватного житла 2026:772 – нові правила з 1 липня 2026 року

1 липня 2026 року набув чинності Закон про приватну оренду (2026:772), який замінив Закон (2012:978) про оренду власного житла для нових договорів, що підпадають під дію нового закону. Тому для тих, хто здає в оренду віллу, квартиру в кооперативі (bostadsrätt), власне житло або частину власного помешкання, важливо використовувати правильну нормативну базу та оновлений договір оренди.

На які випадки оренди поширюється закон?

Закон стосується договорів, за якими фізична особа або спадкове майно надає іншим особам у користування будинок або частину будинку за плату, за умови, що проживання є основним або суттєвим призначенням використання приміщення.

Це означає, що, наприклад, приватно орендована вілла, квартира в кооперативі або власна квартира можуть підпадати під дію закону, але завжди необхідно перевіряти винятки та фактичну ситуацію оренди.

Коли закон не діє?

Ситуація	Наслідок
Орендодавець регулярно здає в оренду більше двох квартир, що не є частиною власного помешкання	Закон про приватну оренду в цьому випадку не застосовується.
Орендодавець сам орендує житло на правах наймача (hyresrätt)	Оренда не підпадає під дію закону про приватну оренду.
Оренда здійснюється для відпочинку	Закон не застосовується.
Договір було укладено згідно зі старим законом до 1 липня 2026 року	Скасований закон (2012:978) згідно з перехідними положеннями продовжує діяти для цього договору.

Договір оренди та орендна плата

Договір оренди має бути укладений у письмовій формі, якщо цього вимагає орендодавець або орендар. Для безпечної та прозорої оренди договір практично завжди має бути письмовим.

При укладенні договору сторони повинні домовитися про розмір орендної плати, і, як головне правило, вона має бути визначена конкретною сумою. Проте закон дозволяє, серед іншого, стягувати окремі витрати, наприклад, на опалення, електроенергію, гарячу воду або водопостачання та каналізацію, за фактичним споживанням, якщо сторони домовляться про це.

Розірвання договору згідно з новим законом

Строковий договір оренди припиняється після закінчення терміну оренди. Проте орендар завжди має право розірвати договір до кінця місяця, що настає не раніше ніж через три місяці після повідомлення про розірвання. Договір на невизначений термін може бути розірваний до кінця місяця, але не раніше ніж через три місяці після повідомлення.

Повідомлення про розірвання має бути письмовим. Якщо розриває орендар, це можна зробити усно за умови, що орендодавець надасть письмове підтвердження. Закон також містить правила щодо електронної адреси: якщо отримувач надав електронну адресу для сповіщень у зв’язку з договором оренди, вважається, що повідомлення про розірвання було вручено, як тільки воно було відправлено за цією адресою.

Суборенда та підселення

Орендар не має права без згоди орендодавця здавати квартиру в суборенду для самостійного користування іншими особами. Новий закон також містить чіткі правила щодо підселення. Якщо квартира є частиною власного помешкання орендодавця, орендар не може підселяти інших осіб без згоди орендодавця.

Що має містити оновлений договір приватної оренди?

• Повні дані сторін та інформацію про житло, що здається в оренду.
• Термін оренди – на невизначений або визначений термін.
• Розмір орендної плати, термін сплати та перелік витрат, що входять у вартість.
• Порядок оплати електроенергії, води, опалення та інших комунальних послуг.
• Завдаток та чіткі умови його повернення.
• Опис майна, якщо житло мебльоване.
• Протокол огляду та документація стану житла при заселенні.
• Правила користування, підселення та можливої суборенди.
• Умови розірвання договору, адреса для повідомлень та порядок виселення.
• Розписка про отримання ключів та їх кількість.

Поширені помилки після зміни законодавства

1. Використання старого шаблону без перевірки застосовного закону. Нові договори з 1 липня 2026 року можуть підпадати під дію цілком нового законодавства.
2. Плутанина між приватною орендою та суборендою житла, орендованого у власника (hyresrätt). Закон про приватну оренду не діє, коли орендодавець сам орендує житло у власника на правах наймача.
3. Зазначення невизначеної загальної суми оренди. Якщо передбачаються додаткові витрати за споживання, вони мають бути чітко регламентовані.
4. Відсутність адреси для повідомлень. Чітка домовленість про канали зв'язку спрощує розірвання договору та обмін іншими повідомленнями.
5. Відсутність документації стану житла. Огляд та опис майна знижують ризик суперечок щодо пошкоджень та повернення завдатку.

Часті запитання про Закон про приватну оренду 2026

Коли почав діяти новий закон?

Закон про приватну оренду (2026:772) набув чинності 1 липня 2026 року.

Чи застосовується він автоматично до всіх старих договорів?

Ні. Перехідні положення визначають, що старий закон від 2012 року продовжує діяти для договорів, укладених відповідно до нього.

Чи діє закон, коли я здаю в суборенду квартиру, яку сам орендую (hyresrätt)?

Ні. Згідно з винятками закону, він не діє, якщо орендодавець сам орендує житло на правах наймача.

Чи може орендар розірвати строковий договір достроково?

Так. Орендар згідно з розділом 6, § 1, завжди має право розірвати договір до кінця місяця, що настає не раніше ніж через три місяці після повідомлення про розірвання.

Чи повинна орендна плата бути вказана у кронах?

За загальним правилом, орендна плата має бути визначена конкретною сумою при укладенні договору. Певні витрати за споживання можуть бути обумовлені окремо згідно з правилами закону.

Читайте також

• Розірвання договору оренди 2026 – терміни та формальні вимоги
• Суборенда 2026 – правила для житла, що орендується у власника (hyresrätt), та квартир у кооперативах (bostadsrätt)

Джерело

• Закон про приватну оренду (2026:772) – Парламент Швеції

Останнє оновлення: 4 жовтня 2026 року. Ця стаття є загальною інформацією і не замінює індивідуальну юридичну консультацію.