Uppsägning av hyresavtal 2026 – uppsägningstid och formkrav

En uppsägning av ett hyresavtal blir inte korrekt bara för att man skriver ”jag säger upp avtalet”. Vilken uppsägningstid som gäller, när avtalet faktiskt upphör och vilka formkrav som måste följas beror på vilken typ av hyresförhållande det är och vilken lag som gäller.

Bostadshyra enligt 12 kap. jordabalken

För ett bostadshyresavtal som gäller tills vidare är huvudregeln att avtalet kan sägas upp till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om inte längre uppsägningstid har avtalats. En bostadshyresgäst har dessutom enligt 12 kap. 5 § jordabalken alltid rätt att säga upp avtalet så att det upphör vid månadsskifte tidigast efter tre månader från uppsägningen.

Lokalhyra – normalt nio månader

För en lokal som hyrs tills vidare anger 12 kap. 4 § jordabalken i stället nio månader till närmast följande månadsskifte, om inte längre uppsägningstid har avtalats. För lokalhyra finns dessutom särskilda regler om uppsägningens innehåll i vissa situationer, exempelvis när hyresvärden vill att avtalet ska upphöra eller vill ändra villkoren.

Tidsbestämda hyresavtal

Ett tidsbestämt avtal enligt jordabalkens hyresregler kan upphöra vid hyrestidens slut utan uppsägning i vissa fall, men om hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd måste avtalet alltid sägas upp för att upphöra. När uppsägning krävs varierar fristen bland annat beroende på om det är bostad eller lokal och hur lång hyrestiden är.

För bostad gäller dessutom hyresgästens rätt enligt 12 kap. 5 § att säga upp till månadsskifte tidigast efter tre månader, även om avtalet är tidsbestämt.

Privatuthyrningslagen 2026:772 – regler från 1 juli 2026

För avtal som omfattas av den nya privatuthyrningslagen gäller särskilda regler. Ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens slut, men hyresgästen får alltid säga upp det till ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen. Ett avtal som gäller tills vidare får sägas upp till månadsskifte tidigast tre månader från uppsägningen.

Den nya lagen trädde i kraft den 1 juli 2026. Den tidigare lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad fortsätter enligt övergångsbestämmelserna att gälla för avtal som ingicks enligt den gamla lagen. Därför är avtalets ingåendedatum viktigt.

Formkrav – gör uppsägningen skriftligt

Enligt 12 kap. 8 § jordabalken ska uppsägningen vara skriftlig om hyresförhållandet vid den tidpunkt då det ska upphöra har varat längre än tre månader. En hyresgäst kan i vissa fall säga upp muntligt om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande.

Privatuthyrningslagen 2026:772 anger som huvudregel att uppsägningen ska vara skriftlig. Även där kan en hyresgästs muntliga uppsägning fungera om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande.

Vad bör en uppsägning innehålla?

• Hyresvärdens och hyresgästens namn.
• Vilken bostad eller lokal uppsägningen gäller.
• Datum för uppsägningen.
• Hänvisning till hyresavtalet.
• Önskad eller beräknad sista avtalsdag.
• Tydlig formulering att avtalet sägs upp.
• Kontaktuppgifter för praktisk avflyttning.
• Underskrift när handlingen används i fysisk form.

Hur ska uppsägningen skickas?

Det avgörande är inte bara att skriva uppsägningen utan också att kunna visa att den har skett på rätt sätt. Jordabalken innehåller regler om delgivning och i vissa fall rekommenderat brev. Den nya privatuthyrningslagen har dessutom regler om elektronisk adress: om mottagaren har angett en elektronisk adress för meddelanden med anledning av hyresavtalet anses uppsägningen ha skett när den skickats dit.

För att minska bevissvårigheter bör avsändaren spara daterad kopia och dokumentation om hur och när uppsägningen skickades eller togs emot.

Vanliga misstag

1. Fel uppsägningstid. Bostad, lokal och privatuthyrning behandlas inte likadant.
2. Fel slutdatum. Många frister knyts till månadsskifte.
3. Gamla privatuthyrningsregler används på nytt avtal. Från 1 juli 2026 gäller en ny lag för nya avtal som omfattas av den.
4. Uppsägningen går inte att bevisa. Dokumentera leverans och mottagande.
5. Tidsbestämt avtal antas alltid upphöra automatiskt. Det är inte alltid korrekt enligt jordabalkens regler.

Vanliga frågor om uppsägning av hyresavtal

Har en bostadshyresgäst alltid tre månaders uppsägningstid?

Hyresgästen har enligt 12 kap. 5 § jordabalken rätt att säga upp ett bostadsavtal till månadsskifte tidigast efter tre månader. Det kan finnas särskilda situationer med andra regler, exempelvis uppsägning på grund av väsentliga brister.

Hur lång uppsägningstid gäller för lokal?

För lokalhyra tills vidare är huvudregeln nio månader till närmast följande månadsskifte om inte längre tid har avtalats.

Kan jag säga upp via e-post?

Det beror på regelverket och omständigheterna. Privatuthyrningslagen 2026:772 innehåller en uttrycklig regel om elektronisk adress som mottagaren angett för meddelanden med anledning av avtalet. I andra fall bör man följa tillämpliga regler om skriftlighet och delgivning och säkerställa bevisning.

Gäller nya privatuthyrningslagen för gamla avtal?

Inte generellt. Övergångsbestämmelserna säger att den upphävda lagen från 2012 fortfarande gäller för avtal som ingicks enligt den lagen.

När ska nycklarna lämnas?

Jordabalken anger som huvudregel att hyresgästen ska lämna lägenheten senast dagen efter hyrestidens slut klockan 12, med särskilda regler för helgdagar. Avtalet kan innehålla annan praktisk ordning.

Läs också

• Bostadshyresavtal – regler, uppsägning och besittningsskydd
• Lokalhyresavtal – uppsägning, villkorsändring och besittningsskydd

Källor

• 12 kap. jordabalken – Sveriges riksdag
• Privatuthyrningslag (2026:772) – Sveriges riksdag

Senast uppdaterad: 4 oktober 2026. Artikeln är allmän information och ersätter inte individuell juridisk rådgivning.