Om dokumentmallen
Bostadshyresavtal enligt svensk rätt – ett uppdaterat dokumentpaket för uthyrning av bostad. Paketet innehåller svensk huvudmall i Word/PDF, en engelsk referensversion governed by Swedish law samt detaljerade användarguider på svenska och engelska.
Juridiskt granskad: 6 oktober 2026
Paketet är uppdaterat med den nya Privatuthyrningslagen (2026:772), som trädde i kraft den 1 juli 2026, samt aktuella regler i 12 kap. jordabalken.
Det här ingår
| Bostadshyresavtal – DOCX | Redigerbar svensk huvudmall. |
| Bostadshyresavtal – PDF | Utskriftsklar svensk version. |
| Svensk användarguide – DOCX + PDF | Förklarar lagval, hyra, uppsägning, tillstånd, deposition och besittningsskydd. |
| English reference – DOCX + PDF | Engelsk referensversion governed by Swedish law. |
| English user guide – DOCX + PDF | Engelsk vägledning till samma svenska regelverk. |
Viktigt från 1 juli 2026: två olika regelverk
Den tidigare produktversionen utgick i huvudsak från 12 kap. jordabalken. Sedan den 1 juli 2026 finns en ny Privatuthyrningslag (2026:772) för vissa uthyrningar av egen bostad. Vilket regelverk som gäller påverkar bland annat hyressättning, uppsägning, besittningsskydd och när avtalet kan sägas upp i förtid.
Mallen innehåller därför ett särskilt lagvalsblock som ska fyllas i innan avtalet används.
När gäller 12 kap. jordabalken?
12 kap. jordabalken – ofta kallat hyreslagen – är fortfarande det centrala regelverket för många bostadshyresförhållanden. Det gäller exempelvis vanlig förstahandsuthyrning, andrahandsuthyrning av en hyresrätt och situationer där privatuthyrningslagen inte är tillämplig.
Reglerna är till stor del tvingande till hyresgästens förmån. Ett avtalsvillkor kan därför vara utan verkan även om båda parter har skrivit under det.
När kan Privatuthyrningslag (2026:772) gälla?
Den nya lagen gäller i huvudsak när en fysisk person eller ett dödsbo mot ersättning upplåter ett hus eller del av hus som helt eller till en inte oväsentlig del ska användas som bostad.
Lagen gäller däremot inte bland annat när hyresvärden innehar bostaden med hyresrätt, vid fritidsuthyrning eller när hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör del av den egna bostaden.
Den äldre lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad upphävdes den 1 juli 2026 men gäller fortfarande för avtal som ingicks enligt den lagen före ikraftträdandet.
Hyra – olika regler beroende på uthyrningsform
Vanlig andrahandsuthyrning enligt 12 kap. jordabalken
Vid andrahandsuthyrning finns särskilda regler om skälig hyra. För en hyresrätt får hyran normalt inte överstiga förstahandshyran med tillåtna tillägg. Tillägg för möbler och annan utrustning får enligt gällande regler inte överstiga 15 procent av den hyra hyresvärden själv betalar, och tillägg för andra nyttigheter får inte överstiga de faktiska kostnaderna.
Privatuthyrningslagen från 1 juli 2026
Vid nya avtal som omfattas av Privatuthyrningslag (2026:772) ska hyran avtalas till ett bestämt belopp. Separata ersättningar för exempelvis el, varmvatten och vatten kan avtalas utifrån faktisk förbrukningskostnad. Hyresnämnden kan på begäran pröva hyran och sätta ned den när lagens förutsättningar är uppfyllda.
Den äldre kostnadsbaserade modellen enligt 2012 års privatuthyrningslag ska därför inte användas slentrianmässigt för nya avtal efter den 1 juli 2026.
Hyrestid och uppsägning
Mallen har separata val för tillsvidareavtal och tidsbestämda avtal.
- Privatuthyrningslagen: ett tidsbestämt avtal upphör normalt vid hyrestidens slut. Hyresgästen får alltid säga upp avtalet till ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. För tillsvidareavtal gäller enligt lagen också tre månader till månadsskifte.
- 12 kap. jordabalken: huvudregeln för bostadshyra är också tre månaders uppsägningstid till månadsskifte för tillsvidareavtal, men reglerna för tidsbestämda avtal och olika situationer behöver bedömas enligt hyreslagen.
Besittningsskydd
Besittningsskyddet skiljer sig mellan regelverken. Avtal som omfattas av den nya privatuthyrningslagen har inte samma besittningsskydd som bostadshyra enligt 12 kap. jordabalken. Vid vanlig andrahandsuthyrning kan besittningsskydd däremot uppkomma, normalt efter mer än två år i följd. Ett avstående från besittningsskydd bör hanteras med rätt separat handling och, när reglerna kräver det, prövas av hyresnämnden.
Tillstånd för andrahandsuthyrning
Om den som hyr ut själv har hyresrätt krävs normalt hyresvärdens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden för andrahandsuthyrning. För bostadsrätt krävs normalt bostadsrättsföreningens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden.
Om avtalet tecknas innan tillståndet finns bör det göras uttryckligen villkorat av att nödvändigt tillstånd erhålls. Mallen innehåller ett sådant val.
Sen hyresbetalning – olika tidsgränser
Vid bostadshyra enligt 12 kap. jordabalken kan mer än en veckas betalningsdröjsmål efter förfallodagen utgöra grund för förverkande. Enligt Privatuthyrningslag (2026:772) anges i stället mer än två veckors dröjsmål som en grund för hyresvärdens rätt att säga upp avtalet i förtid.
Det betyder inte att avhysning sker automatiskt när tidsgränsen passerats. Regler om underrättelser, rättelse, återvinning och förfarandet måste beaktas där de är tillämpliga.
Deposition
Mallen innehåller ett tydligt depositionsavsnitt för belopp, betalningsdag, vad depositionen får användas till och hur återbetalningen ska hanteras. En deposition bör inte beskrivas som en extra avgift eller automatiskt tillfalla hyresvärden vid avtalets slut.
Besiktning, inventarier och skick
Dokumentet har utrymme för inflyttningsbesiktning, inventarielista, antal nycklar och dokumenterade brister. Foto- och bilageunderlag rekommenderas eftersom det kan minska risken för senare tvist om skador och normalt slitage.
Hyresgästens vårdplikt och skador
Avtalet skiljer mellan normalt slitage och skador som hyresgästen ansvarar för. Hyresvärdens lagstadgade skyldigheter kan inte generellt flyttas över till hyresgästen genom en standardklausul.
Hyresvärdens tillträde
Hyresvärden har inte någon obegränsad rätt att gå in i bostaden. Mallen hänvisar till de lagliga situationer där tillträde kan krävas, exempelvis tillsyn eller nödvändigt arbete, och innehåller inte någon generell “fri tillgång”-klausul.
Husdjur, rökning och ordningsregler
Det finns valbara fält för husdjur, rökning och särskilda ordningsregler. Sådana villkor måste fortfarande vara förenliga med tvingande lag, föreningsregler och omständigheterna i det enskilda hyresförhållandet.
Försäkring
Mallen ger möjlighet att ange krav på hemförsäkring och ansvar för olika försäkringar. Parterna bör kontrollera med sina försäkringsbolag att uthyrningen omfattas av rätt försäkringsskydd.
English reference ingår
Den engelska versionen är en English-language reference governed by Swedish law. Den är inte ett brittiskt eller amerikanskt lease agreement. Den svenska versionen är huvudversion i detta produktpaket.
Vill du ha den engelska versionen som huvudprodukt? Se Residential Lease Agreement – Swedish Law →
När individuell rådgivning är särskilt lämplig
Ta individuell rådgivning vid osäkerhet om vilket regelverk som gäller, mycket lång uthyrning, flera uthyrda bostäder, blockuthyrning, företagsuthyrning, tvist om skälig hyra, avstående från besittningsskydd, förverkande/avhysning eller mer komplexa ägar- och nyttjanderättsförhållanden.
Filformat och leverans
Format: DOCX, PDF och ZIP.
Språk: Svenska huvudversion + English reference.
Antal filer: 8.
Totalt: 17 sidor i de fyra dokumenten.
Leverans: digital nedladdning. Ingen fysisk produkt skickas.
Vanliga frågor
Gäller privatuthyrningslagen alltid när en privatperson hyr ut?
Nej. Lagens tillämpningsområde har flera avgränsningar. Exempelvis faller uthyrning av en bostad som hyresvärden själv innehar med hyresrätt utanför lagen.
Kan jag sätta vilken hyra jag vill?
Nej. Hyresreglerna skiljer sig mellan regelverken och hyran kan bli föremål för prövning.
Behöver jag tillstånd för att hyra ut i andra hand?
Ofta ja. Hyresrätt och bostadsrätt har olika tillståndsregler. Kontrollera att rätt samtycke eller tillstånd finns innan uthyrningen påbörjas.
Har andrahandshyresgästen besittningsskydd?
Det beror på vilket regelverk som gäller och hur länge hyresförhållandet har varat. Därför ska besittningsskydd inte hanteras med en generell standardformulering.
Garanterar mallen att avtalet är giltigt i varje situation?
Nej. Mallen är ett generellt dokumentationsstöd. Tillämplig lag, tvingande regler, tillstånd och de faktiska omständigheterna måste vara korrekta i det enskilda fallet.
Detta paket är ett generellt dokumentationsstöd enligt svensk rätt och ersätter inte individuell juridisk rådgivning. Avtalet måste anpassas till rätt uthyrningsform och parternas faktiska förhållanden.
