Om dokumentmallen
Hyresavtal för andrahandsuthyrning enligt svensk rätt – ett uppdaterat 2026/2027-paket för uthyrning av hyresrätt, bostadsrätt och annan privatägd bostad. Paketet innehåller svensk huvudmall i Word/PDF, English reference samt detaljerade användarguider på svenska och engelska.
Juridiskt granskad: 6 oktober 2026
Uppdaterad för Privatuthyrningslag (2026:772), ändringarna i 12 kap. jordabalken och 2026 års regler om andrahandsupplåtelse av bostadsrätt.
Det här ingår
| Hyresavtal – andrahandsuthyrning DOCX | Redigerbar svensk huvudmall. |
| Hyresavtal – andrahandsuthyrning PDF | Utskriftsklar svensk version. |
| Svensk användarguide – DOCX + PDF | Förklarar regelval, tillstånd, hyra, uppsägning och besittningsskydd. |
| English reference – DOCX + PDF | Engelsk referensversion governed by Swedish law. |
| English user guide – DOCX + PDF | Engelsk vägledning till samma svenska regler. |
Viktig lagändring från 1 juli 2026
Den äldre produktversionen blandade ihop reglerna för hyresrätt och bostadsrätt och beskrev fortfarande bostadsrättens hyra med 2012 års kapitalkostnadsmodell.
Den nya Privatuthyrningslagen (2026:772) trädde i kraft den 1 juli 2026. Den gäller vissa uthyrningar av privatägda bostäder, men inte när uthyraren själv innehar bostaden med hyresrätt. Där gäller i stället 12 kap. jordabalken.
Mallen börjar därför med ett särskilt regelval så att rätt bestämmelser används innan avtalet fylls i.
Hyresrätt som hyrs ut i andra hand
Den som hyr en hyresrätt och låter någon annan använda hela lägenheten självständigt behöver normalt hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden säger nej kan förstahandshyresgästen söka tillstånd hos Hyresnämnden.
För tillstånd krävs normalt beaktansvärda skäl, exempelvis tillfälligt arbete eller studier på annan ort, sjukdom eller provsamboende. Den som hyr ut står fortfarande ansvarig gentemot sin egen hyresvärd.
Bostadsrätt som hyrs ut i andra hand
En bostadsrättshavare behöver som huvudregel styrelsens samtycke för andrahandsupplåtelse. Om styrelsen vägrar kan Hyresnämnden lämna tillstånd om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att säga nej.
Enligt 2026 års lydelse ska tidigare andrahandsupplåtelser bara vägas in när de skett i betydande omfattning. Ett tillstånd från Hyresnämnden ska begränsas till viss tid.
Skälig hyra för andrahandsuthyrd hyresrätt
Vid andrahandsuthyrning enligt 12 kap. jordabalken får hyran inte överstiga den hyra uthyraren själv betalar, med tillåtna tillägg.
- Möbler och annan utrustning: högst 15 % av uthyrarens egen hyra.
- El, bredband, parkering och andra nyttigheter: högst uthyrarens faktiska kostnader.
- Vid uthyrning av endast en del av bostaden ska grundhyran proportioneras efter upplåtelsens omfattning.
Hyra när Privatuthyrningslag (2026:772) gäller
För nya avtal inom privatuthyrningslagens område ska hyran avtalas till ett bestämt belopp. Parterna kan därutöver avtala om vissa förbrukningsbaserade nyttigheter enligt lagens regler.
Hyresnämnden kan pröva hyran mot den nya lagens jämförelsemodell. Den gamla modellen från 2012 års lag – kapitalkostnad baserad på bostadens marknadsvärde plus driftkostnad – ska därför inte användas automatiskt för nya avtal efter 1 juli 2026.
Privatuthyrningslagen tillåter även indexvillkor under särskilda förutsättningar. Den part som vill genomföra en indexändring ska skriftligen meddela motparten och den tidigare hyran måste som huvudregel ha gällt i minst ett år.
Överhyra och återbetalning
För upplåtelser som omfattas av 12 kap. jordabalken kan Hyresnämnden besluta om återbetalning om uthyraren har tagit emot en hyra som överstiger skälig nivå.
Ett beslut enligt 12 kap. 55 f § kan avse högst två år före dagen för ansökan. Om andrahandshyresgästen redan har lämnat bostaden måste ansökan normalt ha kommit in till Hyresnämnden inom tre månader efter utflyttningen.
Hyrestid och uppsägning
Mallen har separata val för tillsvidareavtal och tidsbestämda avtal och varnar mot att använda samma uppsägningsklausul oavsett regelverk.
- 12 kap. jordabalken: ett tillsvidareavtal för bostad kan som huvudregel sägas upp till det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader från uppsägningen. Hyresgästen har alltid en lagstadgad rätt att säga upp bostadshyra med tre månader till månadsskifte.
- Privatuthyrningslagen: ett tidsbestämt avtal upphör normalt vid den avtalade sluttiden. Hyresgästen får alltid säga upp avtalet till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen.
Besittningsskydd
En andrahandshyresgäst som hyr en hyresrätt enligt 12 kap. jordabalken får normalt besittningsskydd först när andrahandsupplåtelsen har varat längre än två år i följd.
Om parterna behöver avtala om avstående från besittningsskydd ska detta göras i en särskilt upprättad handling med rätt blankett och förfarande. Vid privatuthyrningslagen gäller inte samma besittningsskyddssystem.
Sen hyresbetalning – olika tidsgränser
Vid bostadshyra enligt 12 kap. jordabalken kan mer än en veckas betalningsdröjsmål efter förfallodagen utgöra förverkandegrund. Enligt privatuthyrningslagen anges i stället mer än två veckors dröjsmål som grund för uthyrarens rätt att säga upp avtalet i förtid.
Detta innebär inte automatisk avhysning. Lagstadgade rättelse-, återvinnings- och förfaranderegler kan fortfarande vara tillämpliga.
Deposition
Mallen har ett separat depositionsavsnitt för belopp, betalningsdag, vilka dokumenterade krav som får kvittas och när återbetalning ska ske. Depositionen beskrivs inte som en automatisk avgift som uthyraren får behålla.
Besiktning, inventarier och nycklar
Inflyttningsbesiktning, inventarielista, kända brister, nycklar och foto-/videodokumentation kan dokumenteras i avtalet eller som bilagor. Detta minskar risken för senare tvist om skador och normalt slitage.
Vårdplikt, ordning och vidareupplåtelse
Andrahandshyresgästen ska vårda bostaden och följa tillämpliga ordnings- och föreningsregler. Mallen innehåller inte någon generell rätt att hyra ut bostaden vidare eller överlåta avtalet utan nödvändigt samtycke.
English reference ingår
Den engelska versionen är en English-language reference governed by Swedish law. Den svenska versionen är huvudversion i detta produktpaket.
Vill du ha den engelska versionen som huvudprodukt? Se Sublease Agreement Template – Swedish Law →
När individuell rådgivning är särskilt lämplig
Överväg individuell rådgivning vid lång andrahandsuthyrning, flera uthyrda bostäder, osäkerhet om vilken lag som gäller, mycket hög hyra, tvist om tillstånd, besittningsskydd, förverkande/avhysning eller större skadekrav.
Filformat och leverans
Format: DOCX, PDF och ZIP.
Språk: Svenska huvudversion + English reference.
Antal filer: 8.
Totalt: 12 sidor i de fyra dokumenten.
Leverans: digital nedladdning. Ingen fysisk produkt skickas.
Vanliga frågor
Gäller privatuthyrningslagen när jag hyr ut min hyresrätt?
Nej. Privatuthyrningslag (2026:772) gäller uttryckligen inte när uthyraren själv innehar bostaden med hyresrätt. Då är 12 kap. jordabalken utgångspunkten.
Får jag lägga på 15 % för möbler?
Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt enligt jordabalken får tillägg för möbler och annan utrustning inte överstiga 15 % av uthyrarens egen hyra.
Kan en andrahandshyresgäst få tillbaka överhyra?
Ja, i de situationer där 12 kap. jordabalkens återbetalningsregler gäller kan Hyresnämnden besluta om återbetalning av oskälig hyra enligt de tidsgränser som lagen anger.
Behöver jag tillstånd även om jag inte tar betalt?
Ja, självständigt brukande av en hyresrätt eller bostadsrätt kan vara andrahandsupplåtelse även utan hyra. Tillståndsreglerna måste därför kontrolleras separat från frågan om ersättning.
Är det samma regler för hyresrätt och bostadsrätt?
Nej. Detta är huvudskälet till att den nya mallen har ett särskilt regelval. Tillstånd, hyressättning och besittningsskydd kan skilja sig väsentligt.
Detta paket är ett generellt dokumentationsstöd enligt svensk rätt och ersätter inte individuell juridisk rådgivning.
