Договір про спільне проживання / Колівінг 2026/2027 – Шведська та англійська мови, Word/PDF

Договір про спільне проживання / Coliving 2026/2027 – шведська та англійська мови, Word/PDF

Це повний пакет юридичних шаблонів для організованого спільного проживання (coliving) відповідно до шведського орендного права. Пакет спеціально розроблений для моделей, де кожен мешканець користується власною приватною частиною житла і одночасно спільно з іншими мешканцями використовує кухню, вітальню, ванну кімнату, пральню, робочий простір або інші загальні приміщення.

Шаблонний пакет юридично перевірений 4 жовтня 2026 року та адаптований до нових правил оренди блоками (blockhyra) у розділі 12 Земельного кодексу, що набули чинності у 2026 році. Він спеціально розроблений для нового випадку «житла для спільного проживання» згідно з розділом 12, § 1 e, другий абзац, 1 c Земельного кодексу.

Доставка: 7 окремих документів у форматах Word (DOCX) та PDF – загалом 14 файлів та 20 сторінок формату A4 для кожного набору форматів.

Що входить у комплект

• Договір про спільне проживання / Coliving – шведською мовою, 5 сторінок.
• Coliving Residential Lease Agreement – англійською мовою, 5 сторінок.
• Правила проживання та загальні зони – шведською мовою, 2 сторінки.
• House Rules & Shared Areas – англійською мовою, 2 сторінки.
• Протокол заселення та виселення, 2 сторінки.
• Угода про адаптовану орендну плату згідно з розділом 12, § 55 b Земельного кодексу, 1 сторінка.
• Детальний посібник користувача, 3 сторінки.

Не те саме, що договір про підселення (inneboende)

Магазин шаблонів (Mallbutiken) вже має окремі шаблони для підселення (inneboende) та звичайної оренди кімнати. Тому цей продукт свідомо обмежений лише організованим колівінгом/спільним проживанням.

Його, як правило, не слід використовувати, якщо орендодавець сам проживає у помешканні та здає кімнату підселенцю. У таких випадках зазвичай доречніший Договір про підселення від Mallbutiken.

Нове правило про житло для спільного проживання у розділі 12, § 1 e

Згідно з новими правилами, оренда блоками може прямо використовуватися, коли житло надається особам, які:

• використовують частину квартири одноосібно,
• використовують інші частини спільно з іншими орендарями, та
• квартира адаптована для такого використання.

Основний договір на попередньому етапі повинен одночасно відповідати правилам оренди блоками, зокрема тому, що договір охоплює принаймні три житлові квартири, які будуть здаватися в суборенду.

Приватна кімната + загальні зони

Основний договір документально підтверджує, яку саме частину мешканець займає ексклюзивно, а які приміщення є спільними. Є поля, зокрема, для:

• приватної кімнати або іншої ексклюзивної площі,
• кухні,
• вітальні,
• ванної кімнати та туалету,
• приміщень для прання,
• коворкінгу/робочого простору,
• комор та інших спільних зон.

Спільні приміщення є частиною орендних відносин

Якщо орендні відносини передбачають право користування спільними приміщеннями, це право не може бути довільно скасоване або змінене. Тому загальні зони прямо документуються в договорі та правилах проживання.

Шведська та англійська версії

Пакет містить обидва варіанти:

• Договір про спільне проживання / Coliving шведською мовою, та
• Coliving Residential Lease Agreement англійською мовою.

Англійська версія розроблена для шведських правових умов і зазначає, що договір регулюється шведським законодавством.

Окремі правила проживання

Колівінг часто вимагає більш чітких практичних правил, ніж традиційна оренда. Тому пакет містить окремі правила проживання шведською та англійською мовами, які можуть регулювати:

• години тиші та взаємоповагу,
• користування кухнею та зберігання продуктів,
• прибирання,
• ванну кімнату, пральню та бронювання,
• гостей та ночівлі,
• безпеку та пожежні виходи,
• зберігання речей,
• домашніх тварин, куріння та інші питання порядку,
• спільні робочі зони.

Однак правила проживання не можуть використовуватися для обходу імперативних норм орендного права або одностороннього зменшення прав мешканця, передбачених договором.

Адаптована орендна плата згідно з розділом 12, § 55 b

Якщо житло на попередньому етапі фактично здавалося в оренду блоками, сторони за дотримання умов закону можуть укласти окрему угоду про адаптовану орендну плату.

Ця угода повинна бути окремо складеним документом. Тому вона не прихована як звичайний пункт в основному договорі, а входить як окремий документ.

Адаптована орендна плата не означає вільне ціноутворення. При перевірці договірна орендна плата має застосовуватися лише в тій мірі, в якій вона є обґрунтованою з урахуванням, зокрема, моделі оренди блоками, діяльності, змісту договору, подальших обставин та інтересів мешканця.

Повернення надмірно сплаченої орендної плати

Навіть орендна плата в колівінгу може бути перевірена. Якщо плата перевищує обґрунтований рівень, може виникнути питання про повернення коштів та встановлення подальшої орендної плати відповідно до розділу 12, § 55 f Земельного кодексу.

Захист права користування – важливе питання колівінгу

Поширеною помилкою є думка, що суборендар завжди не має захисту права користування (besittningsskydd) протягом перших двох років. Коли житло на попередньому етапі було здано в оренду блоками, звичайне дворічне правило, передбачене розділом 12, § 45, перший абзац, п. 1, не застосовується.

Це означає, що оператор колівінгу не повинен використовувати стандартний договір, який автоматично стверджує, що мешканець не має захисту права користування.

Спеціальний однорічний виняток не стосується колівінгу

З 2026 року Земельний кодекс містить спеціальний виняток, згідно з яким відмова від права на продовження договору у певних випадках корпоративного житла може бути дійсною без схвалення Орендного суду протягом щонайбільше одного року.

Цей виняток стосується оренди блоками згідно з розділом 12, § 1 e, другий абзац, 1 b. Він не стосується випадку житла для спільного проживання за пунктом 1 c. Тому пакет не містить жодної помилкової загальної однорічної умови про відмову від захисту права користування.

Термін оренди та розірвання договору

Договір можна використовувати як для безстрокових, так і для строкових угод. Термін оренди та розірвання повинні одночасно дотримуватися імперативних правил, які фактично діють згідно з розділом 12 Земельного кодексу.

Тому шаблон містить чіткі поля для дати початку оренди, терміну оренди, узгодженого терміну повідомлення про розірвання та крайньої дати письмового повідомлення, не намагаючись обійти законодавчо встановлені права орендаря.

Орендна плата, депозит та витрати

Договір містить окремі поля для:

• щомісячної орендної плати,
• депозиту,
• електрики,
• опалення та води,
• інтернету,
• прибирання спільних зон,
• інших додаткових витрат та послуг.

Депозит обробляється разом із протоколом заселення/виселення, щоб звичайний знос можна було відрізнити від задокументованих пошкоджень.

Протокол заселення та виселення

Окремий протокол допомагає сторонам задокументувати:

• стан приватної кімнати,
• стін, підлоги, вікон та дверей,
• меблів та місць для зберігання,
• пожежного сповіщувача,
• помітні відхилення у спільних зонах,
• ключі та електронні ключі,
• фотодокументацію,
• остаточний фінансовий розрахунок та депозит.

Гості та додаткові мешканці

Шаблон розрізняє тимчасових гостей та постійне заселення або самостійну суборенду. Правила проживання можуть встановлювати практичні обмеження для гостей, що залишаються на ніч, але такі правила повинні завжди застосовуватися в межах договору оренди та закону.

Безпека, порушення та рівне ставлення

Пакет містить положення про порушення, погрози, домагання, пошкодження майна та безпеку у спільних зонах. Правила та відбір повинні застосовуватися відповідно до законодавства про боротьбу з дискримінацією та інших імперативних норм права.

Доступ до приватної кімнати

Оператор або інші мешканці не мають безперешкодного права входити до приватної частини. Доступ орендодавця повинен здійснюватися відповідно до розділу 12, § 26 Земельного кодексу та іншого чинного законодавства.

Цифрові замки, додатки та приватність

Сучасні моделі колівінгу часто використовують цифрові ключі, додатки для мешканців та журнали доступу. Тому шаблон містить окреме положення про конфіденційність, а посібник користувача нагадує, що персональні дані повинні оброблятися на правовій основі та з урахуванням пропорційності.

Відеоспостереження або інші системи не можуть використовуватися для недозволеного стеження за приватними житловими зонами.

Пожежна безпека та фізична адаптація

Спеціальне правило оренди блоками для житла спільного проживання вимагає, щоб квартира була адаптована для такої моделі. Тому посібник нагадує про перевірку, зокрема:

• планування приміщення,
• пожежних та евакуаційних шляхів,
• замків та приватності,
• фактичного функціонування спільних зон,
• кількості осіб, для яких придатне житло.

Коли слід обрати інший продукт Mallbutiken?

• Підселення у власне житло орендодавця: використовуйте Договір про підселення (Inneboendeavtal).
• Звичайна оренда кімнати: використовуйте Договір оренди кімнати (Hyresavtal för Uthyrning av Rum).
• Приватна оренда вілли/квартири згідно із законом про приватну оренду: використовуйте відповідний договір про приватну оренду.
• Основний договір власника нерухомості щонайменше на три житлові одиниці: використовуйте окремий пакет Договору про оренду блоками / Корпоративне житло від Mallbutiken.

Детальний посібник користувача включено

Посібник розглядає:

1. як модель класифікується юридично,
2. різницю між колівінгом, кімнатою, підселенням та приватною орендою,
3. оренду блоками згідно з § 1 e 1 c,
4. дозвіл Орендного суду,
5. спільні приміщення,
6. адаптовану орендну плату згідно з § 55 b,
7. захист права користування,
8. термін оренди та розірвання,
9. правила проживання,
10. депозит та пошкодження,
11. конфіденційність та цифровий доступ,
12. пожежну безпеку та фізичну адаптацію,
13. фінальний чек-лист перед підписанням.

Юридично перевірено

Шаблонний пакет перевірено 4 жовтня 2026 року на основі, серед іншого:

• Розділу 12, §§ 1–2 Земельного кодексу.
• Розділу 12, §§ 1 e–1 f Земельного кодексу – оренда блоками та житло для спільного проживання.
• Розділу 12, §§ 45–45 a Земельного кодексу – захист права користування та відмова від нього.
• Розділу 12, §§ 55, 55 b та 55 f Земельного кодексу – обґрунтована орендна плата, адаптована орендна плата та повернення коштів.
• Закону про приватну оренду (2026:772) – для розмежування з приватною орендою.

Формат та цифрова доставка

• 7 окремих документів.
• 14 файлів загалом.
• Шведська + англійська мови.
• Word (DOCX) + PDF.
• 20 сторінок A4 для кожного набору форматів.
• Цифровий продукт – фізичний товар не надсилається.

Поширені запитання

Чи колівінг — це те саме, що підселення?
Ні. Цей продукт призначений для організованого спільного проживання. Якщо орендодавець сам проживає в помешканні, договір про підселення зазвичай є більш доречним.

Чи повинен кожен мешканець мати окремий договір?
Так, наполегливо рекомендується окремо документувати приватну частину кожного мешканця, орендну плату, спільні зони та індивідуальні права.

Чи можна домовитися про ринкову орендну плату?
Не вільно. Окрема угода про адаптовану орендну плату може бути використана, коли застосовний § 55 b, але орендна плата все одно може бути перевірена на обґрунтованість.

Чи орендар автоматично не має захисту права користування протягом двох років?
Ні. Звичайне дворічне правило для суборенди не застосовується, якщо житло на попередньому етапі було здано в оренду блоками.

Чи можна використовувати однорічну відмову від захисту права користування без Орендного суду?
Спеціальний однорічний виняток з 2026 року стосується корпоративного житла за § 1 e 1 b, а не житла для спільного проживання за 1 c.

Чи включені документи англійською мовою?
Так. І договір про колівінг, і правила проживання включені англійською мовою.

Важливо

Колівінг — це все ще оренда житла, коли виконані правові умови для оренди. Назва «колівінг», членство, внесок у розвиток спільноти або цифрова платформа автоматично не змінюють правову класифікацію. У разі складних моделей роботи оператора, великих об'єктів нерухомості або спорів щодо орендної плати та захисту права користування слід отримати індивідуальну юридичну консультацію.