Kurzzeitvermietung und Ferienunterkünfte – Verträge, Steuern und Regeln 2026
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Faktengeprüft: 1. Oktober 2026 · Schwedisches Miet- und Steuerrecht
„Kurzzeitvermietung“ ist keine eigene rechtliche Vertragskategorie, die automatisch bis zu einer bestimmten Anzahl an Monaten gilt. Welche Regeln anzuwenden sind, hängt von der Art der Unterkunft, dem Zweck der Überlassung, der Person des Vermieters und davon ab, ob die Vermietung einem Hotelbetrieb ähnelt.
Welches Regelwerk gilt bei der Kurzzeitvermietung?
Beginnen Sie mit der Frage, warum die Unterkunft vermietet wird.
Freizeit- oder Urlaubszwecke
Das Gesetz über Privatvermietungen (2026:772) gilt nicht, wenn die Überlassung Freizeitzwecken dient. Die Vermietung eines Sommerhauses während der Urlaubswochen ist daher nicht automatisch als Privatvermietung gemäß dem Gesetz von 2026 zu behandeln.
Vorübergehende Unterkunft als tatsächlicher Wohnsitz
Wenn eine natürliche Person oder ein Nachlass eine privat genutzte Immobilie vermietet, damit der Mieter sie als Wohnsitz nutzt, kann das Gesetz über Privatvermietungen auch bei befristeten Verträgen gelten, sofern die übrigen Kriterien des Gesetzes erfüllt sind.
Mietwohnung, die vorübergehend untervermietet wird
Das Gesetz über Privatvermietungen gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnung selbst nur gemietet hat (Untermiete). In diesem Fall sind Kapitel 12 des schwedischen Grundbuchgesetzes (Jordabalken) und die Regeln für Untermietverhältnisse maßgeblich.
Hotelähnlicher Betrieb
Wenn die Vermietung häufig, kurzzeitig und mit Dienstleistungen verbunden ist, die einem Hotelbetrieb ähneln, können andere Steuer- und Umsatzsteuerregeln relevant werden. Beurteilen Sie den tatsächlichen Inhalt der Tätigkeit, nicht nur die Bezeichnung im Vertrag.
Was sollte ein Kurzzeit-/Freizeitmietvertrag regeln?
- Genaue Daten und Uhrzeiten für Ein- und Auszug.
- Personen, die die Unterkunft nutzen dürfen.
- Miete und Zahlungsbedingungen.
- Reinigung, Bettwäsche und andere Dienstleistungen.
- Strom, Wasser, Brennholz, Internet und andere Kosten.
- Kaution und Rückzahlungsbedingungen.
- Schäden, Inventar und Schlüssel.
- Haustiere, Rauchverbot und Hausordnung.
- Stornierung und eventuelle vorzeitige Kündigung.
- Vorgehensweise, wenn die Unterkunft nicht genutzt werden kann.
Für möblierte Objekte sind ein Inventarverzeichnis und ein Abnahmeprotokoll besonders wertvoll.
Enden befristete Verträge automatisch?
Dies hängt vom jeweils geltenden Regelwerk ab. Bei einer normalen Miete gemäß Kapitel 12 des Grundbuchgesetzes gibt es unterschiedliche Regeln darüber, wann befristete Verträge gekündigt werden müssen, abhängig von der Vertragsdauer und davon, ob es sich um Wohnraum oder gewerbliche Räume handelt.
Wenn das neue Gesetz über Privatvermietungen gilt, endet ein befristeter Vertrag mit Ablauf der Mietzeit, aber der Mieter darf den Vertrag jederzeit so kündigen, dass er zum Monatsende endet, frühestens jedoch drei Monate nach der Kündigung.
Für die Freizeitvermietung sollte der Vertrag daher auf Basis des richtigen Regelwerks gestaltet werden, anstatt eine allgemeine „Kurzzeitregel“ anzuwenden.
Besitzschutz
Auch der Kündigungsschutz hängt von der Art der Überlassung ab. Ein Ferienhaus, das gemäß den normalen Mietregeln vermietet wird, kann nach Ansicht der schwedischen Gerichte erst nach mehr als neun Monaten ununterbrochener Vermietung einen Kündigungsschutz erlangen. Eine Vermietung, die unter das Gesetz über Privatvermietungen fällt, hat hingegen nicht denselben Anspruch auf Verlängerung.
Wie wird die private Vermietung besteuert?
Bei der Vermietung einer privaten Immobilie wird ein etwaiger Überschuss normalerweise als Einkunft aus Kapitalvermögen besteuert. Das schwedische Finanzamt (Skatteverket) gibt an, dass man meist einen Pauschalabzug von höchstens 40.000 Kronen pro Immobilie und Jahr vornehmen darf, zuzüglich weiterer Abzüge je nach Immobilientyp.
Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen darf man normalerweise zudem 20 Prozent der Mieteinnahmen abziehen. Für private Eigentumswohnungen und Mietwohnungen gelten stattdessen spezielle Abzüge in Verbindung mit der Gebühr oder Miete, die sich auf die Vermietung bezieht.
Kann die Vermietung umsatzsteuerpflichtig sein?
Die normale Vermietung einer privaten Immobilie ist in der Regel nicht umsatzsteuerpflichtig. Das Skatteverket weist jedoch darauf hin, dass Umsatzsteuer anfallen kann, wenn die Vermietung einem Hotelbetrieb ähnelt. Dies kann beispielsweise bei wiederkehrenden kurzen Aufenthalten und Dienstleistungen der Fall sein, die typisch für das Beherbergungsgewerbe sind.
Checkliste vor der Veröffentlichung auf Airbnb oder ähnlichen Plattformen
- Prüfen Sie, ob Sie vermieten dürfen – insbesondere bei Eigentums- und Mietwohnungen.
- Stellen Sie fest, ob die Überlassung als Wohnraum oder zu Freizeitzwecken dient.
- Wählen Sie die richtige Vertragsvorlage und das passende Regelwerk.
- Dokumentieren Sie den Zustand der Unterkunft und das Inventar.
- Legen Sie Kaution und Stornierungsbedingungen klar fest.
- Berechnen Sie die Steuer gemäß den Regeln des Skatteverkets.
- Beurteilen Sie, ob die Tätigkeit einem Hotelbetrieb ähnelt und ob Umsatzsteuer anfallen könnte.
Mietvertrag für Ferienunterkunft – Kurzzeitvertrag Word/PDF kostet 49 SEK. Passen Sie den Vertrag an den tatsächlichen Zweck der Überlassung und die Gesetzgebung an.
