Gesetz über die Vermietung durch Privatpersonen 2026 – Vergleich von Mietpreisen, Prüfung von Zwei-Familien-Häusern und ältere Verträge | Word/PDF/Excel

Wie erfahren Sie, ob Ihre Vermietung unter das neue Gesetz für private Vermietungen fällt, und wie können Sie eine angemessene Miete nachweisen? Seit dem 1. Juli 2026 gilt das Gesetz für private Vermietungen (2026:772) für bestimmte private Wohnraumvergaben. Bei der Prüfung der Miete werden Vergleiche mit anderen relevanten privaten Vermietungen anstelle des früheren Kapitalkostenmodells herangezogen. Ältere Verträge können weiterhin dem aufgehobenen Gesetz (2012:978) unterliegen. Dieses spezielle Dokumentenpaket hilft Ihnen, das richtige Gesetz anzuwenden, Vergleichsmieten zu dokumentieren, Korrespondenzbriefe zu verfassen, gültige Indexanpassungen zu handhaben und Beweise für eine mögliche Prüfung durch die Mietkommission zu sammeln.

Schnellfakta: Fünf schwedische Arbeitsvorlagen, ein schwedischer Benutzerleitfaden und ein englischer Benutzerleitfaden, jeweils als bearbeitbare Word-Datei und durchsuchbare PDF. Dazu eine schwedische Excel-Arbeitsmappe mit neun Reitern. 7 DOCX + 7 PDF + 1 XLSX = 15 echte Kundendateien in einem digitalen ZIP-Paket. Die PDF-Dateien sind durchsuchbar und druckbar, aber nicht interaktiv ausfüllbar.

Was ist neu im Gesetz für private Vermietungen 2026?

Wer kann betroffen sein? Gemäß Kapitel 1, §§ 1–3 sieht das Gesetz unter anderem vor, dass eine natürliche Person oder eine Erbengemeinschaft gegen Entgelt Wohnraum zur Verfügung stellt. Das Gesetz gilt nicht, wenn der Verpächter selbst über ein Mietrecht an der Wohnung verfügt, wenn die Vermietung zu Freizeitzwecken erfolgt oder wenn der Vermieter regelmäßig mehr als zwei Wohnungen vermietet, die nicht Teil des Wohnraums des Vermieters sind. Prüfen Sie stets die tatsächlichen Umstände und etwaige separate Genehmigungen für eine Eigentumswohnung.

Ältere Mietverträge: Das aufgehobene Gesetz (2012:978) gilt weiterhin für Verträge, die vor dem 1. Juli 2026 nach diesem Gesetz geschlossen wurden. Dass die Vermietung nach Juli fortgesetzt wird, macht 2026:772 nicht automatisch zum richtigen Gesetz für einen älteren Vertrag. Daher beginnt das Paket mit einer besonderen Rechtswahlprüfung.

Mietprüfung: Gemäß Kapitel 2, § 5 kann die Mietkommission prüfen, ob die Miete wesentlich höher ist als die, die im Allgemeinen für ähnliche oder gleichwertig nachgefragte Wohnungen verlangt wird, die nach dem Gesetz für private Vermietungen vermietet werden. Das Gesetz legt keinen festen Prozentsatz fest, der automatisch darüber entscheidet, was wesentlich höher ist. Eine Anzeige ist nicht immer ein Beweis dafür, was ein anderer Mieter tatsächlich bezahlt.

Indexmitteilung: Kapitel 2, § 4 gestattet Verträge über indexierte Mieten. Für eine Änderung ist eine schriftliche Mitteilung, eine frühere Miete, die mindestens ein Jahr galt, und das richtige Datum zum Monatswechsel frühestens einen Monat nach der Mitteilung erforderlich. Eine einseitige Preisänderung ohne gültige Klausel kann nicht automatisch akzeptiert werden, nur weil Excel einen Wert berechnet.

Genaue Dateiliste

Excel mit neun Reitern und getesteten Formeln

Übersicht, Vertrag, Anwendungsprüfung, Vergleichsobjekt, Mietvergleich, Index & Mitteilungen, Vorgänge & Entscheidungen, Beweisregister und Lese mich & Quellen. Die Reiter können mit einer anonymisierten Vertrags-ID verknüpft werden. Der Benutzer gibt echte Vergleichsobjekte ein und wählt selbst aus, welche relevant sind. Excel berechnet einen richtungsweisenden Durchschnitt und den tatsächlichen Unterschied in Kronen/Prozent, trifft aber keine Entscheidung über die Rechtmäßigkeit der Miete.

Funktionstest: Drei relevante Vergleiche mit den Mieten 8.000, 9.000 und 10.000 kr ergaben den korrekten Durchschnitt von 9.000 kr. Bei einer vereinbarten Miete von 12.000 kr betrug der administrative Unterschied 3.000 kr und 33,3 % – ohne dass er als rechtlich unangemessen eingestuft wurde. Ein Vertrag vom Juni 2026 wurde für das ältere Gesetz markiert, und eine Indexmitteilung mit zu frühem Startdatum wurde zur Überprüfung markiert. Alle fiktiven Testdaten wurden aus der Excel-Datei des Kunden entfernt.

Praktischer Arbeitsablauf

1. Stellen Sie das richtige Gesetz fest: Verwenden Sie Dokument 01 und das Vertragsregister; prüfen Sie das Vertragsdatum und die Ausnahmen.
2. Sammeln Sie echte Vergleichsmieten: Notieren Sie Ort, Wohnungstyp, Größe, Zustand, Möblierung, Bedingungen und Quellenbeweise.
3. Dokumentieren Sie die tatsächliche Vergleichbarkeit: Unterscheiden Sie zwischen Anzeigenpreisen und bekannten vereinbarten Mieten sowie zwischen privater Vermietung und anderer Vermietung.
4. Für den freiwilligen Dialog: Wählen Sie den richtigen Brief in Dokument 03 und speichern Sie Kopien der Korrespondenz.
5. Prüfen Sie den Index: Verwenden Sie Dokument 04 nur, wenn Gesetz und tatsächlicher Vertrag dies zulassen; prüfen Sie Datum und schriftliche Mitteilung.
6. Verfolgen Sie gegebenenfalls das Mietkommissionsverfahren: Verwenden Sie Dokument 05 für Einreichungsnachweis, Entscheidungsdatum und separate Rückerstattungsprüfung.
7. Archivieren Sie sicher: Speichern Sie Originalverträge und Beweise separat von Excel und vermeiden Sie es, Personennummern in der Kalkulation zu schreiben.

Für wen ist das Paket geeignet?

Geeignet für: Privatpersonen, die ein eigenes Haus, eine Eigentumswohnung oder eine Wohnung im Eigentumsrecht vermieten, Erbengemeinschaften, Mieter, die sachliche Mietvergleiche durchführen möchten, und Berater, die die Anwendbarkeit der Regeln dokumentieren müssen. Nicht geeignet als: fertiger Mietvertrag, Behördenformular, Gerichtsbeschluss, automatische Berechnung einer angemessenen Miete oder tatsächliche rechtliche Prozessführung. Für den eigentlichen Vertrag gibt es Mietvertrag für private Vermietung 2026/2027. Für die Zustimmung des Vorstands zur Vermietung gibt es Antrag auf Untervermietung einer Eigentumswohnung.

Häufige Fragen zur privaten Vermietung 2026

Welches Gesetz gilt für Mietverträge ab Juni 2026?

Die Übergangsregeln bedeuten, dass das aufgehobene Gesetz (2012:978) weiterhin für Verträge gilt, die nach diesem Gesetz geschlossen wurden. Prüfen Sie den tatsächlichen Vertrag und wechseln Sie das Gesetz nicht automatisch am 1. Juli.

Darf ich nach dem neuen Gesetz zwei Wohnungen vermieten?

Es hängt unter anderem davon ab, ob Sie eine natürliche Person/Erbengemeinschaft sind, ob die Wohnungen Ihnen gehören oder Mietwohnungen sind, vom Zweck und davon, wie viele separate externe Wohnungen Sie regelmäßig vermieten. Die Zwei-Wohnungen-Grenze ist nur ein Teil der Anwendbarkeitsprüfung.

Wie wird die angemessene Miete nach dem neuen Gesetz für private Vermietungen berechnet?

Die Mietkommission kann das Niveau anhand relevanter vergleichbarer privater Vermietungen beurteilen. Das Gesetz enthält keinen allgemeinen festen Prozentsatz und keine automatische Genehmigung basierend auf dem Excel-Durchschnittswert.

Kann die Miete beliebig oft indexiert werden?

Nein. Eine gültige Klausel ist erforderlich, und die besonderen Anforderungen des Gesetzes an schriftliche Mitteilung, Zeitpunkt und mindestens ein Jahr alte Miete müssen eingehalten werden.

Kann ich nach dem Vergleich eine rückwirkende Rückerstattung verlangen?

Ein dokumentierter Mietvergleich schafft nicht per se ein Recht auf Rückerstattung. Die tatsächliche Prüfung durch die Mietkommission und die Bestimmungen in Kapitel 2, § 6 entscheiden unter anderem über Betrag, Datum und Zinsen.

Ist das Produkt eine EU-Registrierung für Airbnb-Vermieter?

Nein. EU 2024/1028 über Kurzzeitvermietungsplattformen bedeutet nicht, dass es eine allgemeine Registrierpflicht für alle EU-Vermieter gibt. Schweden hatte gemäß der Faktennotiz des Parlaments vom Oktober 2026 solche Verfahren nicht eingeführt. Dieses Paket gilt für die schwedische private Vermietung gemäß 2026:772.

Gibt es englische Vertragsvorlagen und ausfüllbare PDFs?

Nein. Fünf Arbeitsvorlagen und Excel sind auf Schwedisch; die siebte Dokumentendatei ist ein English User Guide. Die PDF-Versionen sind durchsuchbar und druckbar, aber nicht interaktiv ausfüllbar.

Rechtsquellen und Haftungsgrenzen

Gesetz für private Vermietungen (2026:772), Kapitel 1, Kapitel 2 und Übergangsbestimmungen; Schwedische Gerichte – neue Regeln 2026; Parlamentsbericht 2025/26:CU31; Parlaments-Faktennotiz über EU-Regeln für Kurzzeitvermietung.

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