Договір дарування нерухомості – вимоги до форми, реєстрація права власності та податки 2026 року
Поділитися
Факти перевірено: 1 жовтня 2026 р. · Земельний кодекс (Jordabalken), Шведська служба картографії та землеустрою (Lantmäteriet) та Шведське податкове агентство (Skatteverket)
Дарування нерухомості потребує оформлення правильного письмового договору дарування, після чого подається заява про реєстрацію права власності (lagfart). Якщо обдаровуваний бере на себе кредити або сплачує компенсацію, необхідно перевірити правила як щодо прибуткового податку, так і щодо гербового збору — вони використовують різні порогові значення.
Які формальні вимоги висуваються до дарування нерухомості?
Згідно з 4 розд. 29 § Земельного кодексу (jordabalken), багато формальних правил купівлі-продажу нерухомості застосовуються і до дарування. Тому договір дарування має бути складений у письмовій формі таким чином, щоб було чітко зрозуміло, яка саме нерухомість передається і що передача здійснюється саме як дарунок.
Lantmäteriet зазначає, що договір дарування повинен містити:
- повний кадастровий номер нерухомості;
- чітке пояснення, що дарувальник передає нерухомість;
- відомості про всю нерухомість або частку, що дарується;
- підписи дарувальника та обдаровуваного;
- двох свідків підпису дарувальника.
Чи повинні підписувати обидві сторони?
Так. Інструкція Lantmäteriet щодо дарування зазначає, що договір дарування має бути підписаний як дарувальником, так і обдаровуваним. Крім того, підпис дарувальника має бути засвідчений двома свідками для процедури реєстрації права власності.
Коли слід подавати заяву на реєстрацію права власності?
Обдаровуваний повинен подати заяву на реєстрацію права власності (lagfart) протягом трьох місяців після набуття нерухомості. При поданні заяви договір дарування має бути наданий в оригіналі або в спосіб, передбачений електронним сервісом Lantmäteriet.
Реєстрація права власності закріплює дані про нового власника. Це не слід плутати з вимогою дотримання цивільно-правових формальних вимог до самого договору дарування.
Скільки коштує реєстрація права власності?
При даруванні справляється адміністративний збір. Актуальна інформація Lantmäteriet вказує на 825 шведських крон за рішення про реєстрацію права власності. Крім того, може стягуватися гербовий збір, якщо дарунок передбачає достатньо велику компенсацію або прийняття кредитів.
Гербовий збір – 85 відсотків від податкової вартості за попередній рік
Якщо обдаровуваний бере на себе кредити або виплачує іншу компенсацію, база оподаткування має бути задокументована. Lantmäteriet вказує, що якщо кредити та/або компенсація становлять 85 відсотків або більше від податкової вартості попереднього року, набуття права власності підлягає оподаткуванню гербовим збором.
Це окреме правило щодо гербового збору. Його не слід плутати з оцінкою прибуткового податку щодо того, чи є передача даруванням або продажем з податкової точки зору.
Прибутковий податок – інша межа
Для передачі приватної шведської нерухомості з наміром дарування Skatteverket використовує так званий «принцип сутності». Якщо компенсація становить менше податкової вартості року передачі, така операція зазвичай розглядається як дарування; якщо компенсація дорівнює або перевищує податкову вартість, вона зазвичай розглядається як продаж.
Передача юридичній особі та інші спеціальні випадки мають власні правила і повинні оцінюватися окремо.
Що відбувається з майбутнім прибутком від приросту капіталу?
При справжньому даруванні застосовується принцип безперервності. Обдаровуваний переймає податковий статус дарувальника і, в принципі, успадковує попередню вартість придбання. Отже, прихований податок на приріст капіталу не зникає лише через те, що нерухомість була подарована.
Дарування між подружжям
Якщо один із подружжя дарує всю нерухомість або її частину іншому, договір дарування спочатку має бути зареєстрований у Реєстрі шлюбів Skatteverket. Після цього зареєстрований оригінал документа використовується для заяви про реєстрацію права власності в Lantmäteriet.
Реєстрація у Skatteverket також має значення для дії дарування проти кредиторів дарувальника згідно з Кодексом про шлюб.
Чи потрібна згода чоловіка/дружини або колишнього чоловіка/дружини?
Lantmäteriet зазначає, що може знадобитися письмова згода чоловіка або дружини дарувальника. Якщо нерухомість є роздільною власністю, у деяких випадках замість згоди можна надати документ, що це підтверджує. Якщо нерухомість була останнім спільним житлом, згода все одно може знадобитися, навіть якщо нерухомість є роздільною власністю згідно зі шлюбним контрактом.
Згода колишнього чоловіка або дружини або документ про поділ майна також можуть знадобитися, якщо нерухомість була у власності під час шлюбу. Тому перевірте історію цивільного стану перед поданням документів.
Чи можна зробити нерухомість особистою власністю обдаровуваного?
Якщо обдаровуваний перебуває у шлюбі, а дарувальник не є його чоловіком/дружиною, у договорі дарування можна прописати, що нерухомість має бути особистою власністю обдаровуваного. Також подумайте, чи має дохід від нерухомості також бути особистим; за замовчуванням дохід від особистої власності зазвичай є спільною власністю подружжя.
Чи є дарунок авансом в рахунок спадщини?
Якщо батьки дарують нерухомість дитині, за загальним правилом вважається, що вартість має бути зарахована як аванс у рахунок майбутньої спадщини дитини, якщо не передбачено інше або обставини не свідчать про інший намір. Тому чітко вкажіть, що саме має застосовуватися.
Контрольний список перед підписанням
- Перевірте точний кадастровий номер та частку власності.
- Визначте, чи буде перейнято будь-яку компенсацію або кредит.
- Окремо перевірте вплив гербового збору та прибуткового податку.
- Визначте, чи має бути дарунок особистою власністю.
- Визначте, чи є дарунок авансом в рахунок спадщини.
- Перевірте, чи потрібна згода чоловіка/дружини.
- Отримайте підписи обох сторін і засвідчте підпис дарувальника двома свідками.
- Подайте заяву на реєстрацію права власності протягом трьох місяців.
Якщо ви даруєте лише частку або певну ділянку, прочитайте також Дарування частини нерухомості — частка, виділення ділянки та реєстрація права власності.
Шаблон Mallbutiken Договір дарування нерухомості (Word/PDF) коштує 49 шведських крон. Завжди адаптуйте документ до конкретної нерухомості, компенсації та сімейної ситуації.
