Передача частини нерухомості — частка, виділення земельної ділянки та реєстрація права власності

Перевірено на відповідність фактам: 1 жовтня 2026 р. · Земельний кодекс (Jordabalken) та Шведська служба картографії (Lantmäteriet)

«Подарувати частину нерухомості» може означати дві різні з юридичної точки зору речі: ідеальну частку всієї нерухомості або визначену земельну ділянку, яка підлягає відокремленню. Різниця впливає на договір дарування, реєстрацію права власності (lagfart) та необхідність проведення процедури межування.

Варіант 1: подарувати ідеальну частку

Якщо дарувальник, наприклад, передає 1/2 всієї нерухомості, ця частка повинна бути чітко вказана в договорі дарування. Отримувач стає співвласником наявної нерухомості разом з іншими власниками.

Договір дарування повинен відповідати загальним формальним вимогам до дарування нерухомості: повний кадастровий номер, чітке формулювання про передачу права власності, вказана частка та підписи обох сторін. Для оформлення реєстрації права власності підпис дарувальника має бути засвідчений двома свідками.

Що означає співвласність?

Ідеальна частка не означає, що отримувач автоматично володіє конкретним куточком землі. Частка власності поширюється на нерухомість як на єдине ціле. Тому практичні питання щодо використання, витрат, інвестицій та майбутнього продажу, можливо, доведеться врегулювати між співвласниками.

Якщо мета полягає в тому, щоб отримувач отримав власну відокремлену нерухомість, вам слід розглянути можливість поділу (avstyckning) або іншого способу формування об'єкта нерухомості.

Варіант 2: подарувати ділянку, яка підлягає відокремленню

Lantmäteriet зазначає, що коли частина нерухомості дарується для створення нової нерухомості, у договорі дарування має бути вказано офіційний кадастровий номер основної ділянки. Має бути чітко визначено, яка саме територія передається, і її слід ретельно описати — бажано за допомогою карти.

Після цього необхідно подати заяву на проведення межування (lantmäteriförrättning), щоб ділянка могла стати окремим об'єктом нерухомості.

Реєстрація права власності, коли ділянка ще не є окремим об'єктом

Якщо заява на реєстрацію права власності надійде до того, як буде сформовано нову нерухомість, Lantmäteriet може призупинити розгляд справи, якщо інші умови виконані. Коли процедура межування завершиться, справу буде поновлено, і реєстрацію права власності може бути надано в повному обсязі.

Це може призвести до подвійних адміністративних зборів. В окремих ситуаціях альтернативою є очікування завершення формування нової нерухомості перед остаточним поданням заяви на реєстрацію права власності, але при цьому важливо не пропустити шестимісячний термін для самого формування нерухомості.

Якщо отримувач бере на себе кредити

Якщо дарування передбачає умови, за якими отримувач має взяти на себе кредити або сплатити компенсацію, до справи про реєстрацію права власності слід додати відповідні документи. Оплата через вексель також має бути задокументована.

Гербовий збір може виникнути, якщо сума компенсації та/або прийнятих на себе кредитів досягне рівня, встановленого Lantmäteriet. У разі часткового дарування розрахунок має проводитися на основі частини, яка фактично набувається.

Податки та змішані правочини

Якщо отримувач надає компенсацію, ви повинні розрізняти правила щодо гербового збору та оцінку податкової служби щодо того, чи є передача дарунком, чи продажем. Для приватної нерухомості з наміром дарування Податкова служба (Skatteverket) використовує «принцип переваги», де компенсація порівнюється з відповідною податковою вартістю.

При безкоштовному даруванні зазвичай застосовується принцип наступності, що означає, що отримувач переймає податкову історію дарувальника для переданої частки.

Дарування дітям – аванс у рахунок спадщини

Якщо батьки дарують частку або ділянку дитині, основним правилом є те, що вартість дарунка має бути зарахована як аванс у рахунок спадщини, якщо дарувальник не вказав інше або обставини не свідчать про інший намір.

Тому в договорі дарування слід чітко зазначити, чи є дарування нерухомості авансом у рахунок спадщини, чи ні.

Особиста власність

Дарувальник, який не є чоловіком/дружиною отримувача, може встановити, що отримана частка нерухомості буде особистою власністю отримувача. Також варто врахувати, що застосовуватиметься до доходів від такої особистої власності.

Якщо дарувальник перебуває у шлюбі

Lantmäteriet зазначає, що при даруванні нерухомості може знадобитися письмова згода чоловіка/дружини. Якщо нерухомість є особистою власністю, у деяких випадках замість цього можна використати відповідну документацію. Якщо нерухомість є останнім спільним житлом, згода все одно може знадобитися.

Контрольний список: частка чи ділянка?

• Чи хоче отримувач стати співвласником всієї наявної нерухомості? Вкажіть ідеальну частку, наприклад 1/2.
• Чи отримувач має отримати власну окрему ділянку? Опишіть територію та подайте заяву на формування нерухомості протягом шести місяців.
• Чи є кредити або компенсація? Задокументуйте та перевірте податки/гербовий збір.
• Чи є отримувач дитиною? Визначте, чи є дарунок авансом у рахунок спадщини.
• Чи має частка бути особистою власністю?
• Чи потрібна згода чоловіка/дружини?
• Чи є кадастровий номер, частка/територія та підписи правильними?

Щодо повних правил, див. Договір дарування нерухомості – формальні вимоги, реєстрація права власності та податки.

Джерело

Lantmäteriet – заява при даруванні, включаючи дарування частини нерухомості