Суборенда 2026 – правила для орендного та житлового права
Поділитися
Перевірено на відповідність фактам: 1 жовтня 2026 р. · Шведське законодавство про оренду та кооперативну власність
Оренда житла на вторинному ринку (суборенда) має свої особливості залежно від того, чи ви самі орендуєте житло, чи є власником житла у формі кооперативної квартири (bostadsrätt) або будинку. Для орендованого житла (hyresrätt) зазвичай потрібна згода орендодавця або дозвіл житлового комітету (hyresnämnden). Для кооперативної квартири зазвичай потрібна згода житлового кооперативу або дозвіл житлового комітету.
Оренда орендованого житла (hyresrätt) на вторинному ринку
Якщо орендар житла передає його іншій особі для самостійного користування, це вважається суборендою. Зазвичай потрібна згода орендодавця. Якщо орендодавець відмовляє, орендар може звернутися до житлового комітету.
Житловий комітет може надати дозвіл, якщо орендар має вагомі причини, такі як тимчасова робота чи навчання в іншому місті, хвороба або пробне спільне проживання, а потенційний суборендар є відповідальною особою.
Оренда кооперативної квартири (bostadsrätt) на вторинному ринку
Власник кооперативної квартири потребує згоди правління для передачі житла в суборенду. Якщо правління відмовляє, власник може звернутися до житлового комітету. Правила закону про кооперативну власність були змінені 1 липня 2026 року, щоб зробити розгляд дозволів більш гнучким; попередні періоди оренди враховуються при продовженні оренди лише у тому випадку, якщо вони були значними за обсягом.
Самі орендні відносини між власником та орендарем для нових договорів можуть регулюватися законом про приватну оренду (2026:772). Цей закон не поширюється на випадки, коли оренда стосується житла для відпочинку, а також містить інші обмеження.
Який розмір орендної плати можна встановлювати?
Оренда орендованого житла (hyresrätt) на вторинному ринку
Для суборенди орендованого житла застосовуються правила 12-го розділу Земельного кодексу. Орендна плата не повинна перевищувати суму, що є обґрунтованою згідно з нормами закону. Наявність меблів може бути підставою для незначної надбавки, але орендна плата не повинна використовуватися для обходу правил ціноутворення.
Приватне житло – нові договори з 1 липня 2026 року
Новий закон про приватну оренду більше не використовує стару модель розрахунку на основі капітальних витрат, виходячи з ринкової вартості та відсоткових ставок. Натомість житловий комітет може змінити орендну плату, якщо вона суттєво вища за ту, що зазвичай стягується за аналогічну приватну оренду.
Натомість для договорів, укладених до 1 липня 2026 року, застосовується старий закон (2012:978) з його колишньою моделлю розрахунку.
Право на володіння (захист від виселення)
Той, хто орендує орендоване житло (hyresrätt) на вторинному ринку, за загальним правилом отримує захист від виселення (besittningsskydd) лише після того, як суборенда тривала більше двох років поспіль. За певних умов цей захист може бути виключений за домовленістю.
Той, хто орендує приватне житло згідно з новим законом про приватну оренду, не має такого ж права на продовження договору, як у випадку зі звичайною орендою житла. Тому важливо не застосовувати механічно правила про дворічний захист від виселення до приватної кооперативної квартири чи будинку.
Що має містити договір суборенди?
- Сторони та об'єкт нерухомості.
- Термін оренди та дата в'їзду.
- Орендна плата, дата оплати та те, що включено у вартість.
- Умови щодо меблів, електроенергії, інтернету та інших витрат.
- Застава (депозит) та чіткі правила її повернення.
- Розірвання договору та застосовне законодавство.
- Посилання на дозвіл орендодавця або житлового кооперативу.
- Опис майна (інвентаризаційний список) та протокол огляду при оренді з меблями.
Рекомендуємо доповнити договір інвентаризаційним списком та протоколом огляду.
Поширені помилки
- Здача в оренду до отримання дозволу.
- Використання старих правил 2012 року для нового договору після 1 липня 2026 року.
- Встановлення орендної плати за кооперативну квартиру за старою моделлю капітальних витрат, хоча діє новий закон.
- Припущення, що спільне проживання (наявність мешканця) – це завжди суборенда.
- Плутанина між правилами захисту від виселення для орендованого житла та приватного житла.
Договір оренди для суборенди – Word/PDF коштує 49 шведських крон. Адаптуйте договір залежно від того, чи це орендоване житло (hyresrätt), кооперативна квартира (bostadsrätt) чи інша приватна нерухомість, і від дати укладення договору.
