Avflyttningsbesiktning & Utflyttningsprotokoll 2026/2027 – Städning, Nycklar, Deposition & Excel | Word/PDF

Avflyttningsbesiktning – utflyttningsprotokoll, flyttstädning, nycklar och deposition

Behöver du göra en avflyttningsbesiktning av hyresrätt eller dokumentera skicket vid utflyttning från en andrahandsbostad? Med detta professionella mallpaket får du ett redigerbart utflyttningsprotokoll, rumsvis besiktningsprotokoll, checklista för flyttstädning, nyckelkvittens och separat underlag för slutavräkning av hyresdeposition. Ett Excelregister gör det möjligt att följa upp återlämnande, invändningar, påstådda skador och faktiskt återbetalda belopp.

Totalt 15 filer: sju redigerbara Word (DOCX), sju sökbara A4-PDF samt ett Excel (XLSX) med nio flikar. Fem arbetsmallar på svenska, en svensk guide och separat English User Guide. Dokumenten är underlag för faktabaserad besiktning och kommunikation, inte automatiska bevis för skadeståndsansvar.

Vad gäller för avflyttningsbesiktning och normalt slitage i en hyresrätt?

Enligt 12 kap. 24 § jordabalken (hyreslagen) ska hyresgästen under hyrestiden väl vårda lägenheten. Hyresgästen kan bli skyldig att ersätta skada som uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse hos personer som lagen anger. Normalt slitage efter ett sedvanligt bruk av bostaden innebär däremot inte automatiskt ersättningsskyldighet.

Det finns inte ett generellt lagkrav som innebär att en vanlig bostadshyresrätt alltid måste ha ett visst formbundet avflyttningsprotokoll. En noggrann och opartisk besiktning är ändå värdefull för att jämföra inflyttningsskicket med skicket när bostaden lämnas. Hyresgästföreningens vägledning om skador och normalt slitage förklarar gränsdragningen.

Viktigt: Ett undertecknat besiktningsprotokoll är inte automatiskt ett medgivande till hyresvärdens bedömning, ett skuldmedgivande eller en godkänd depositionsavräkning. Notera uttryckligen om en part reserverar sig eller bestrider en post.

Flyttstädning – checklista utan automatiska städavgifter

Städkontrollen omfattar bland annat kök, ugn, kyl och frys, badrum, golvbrunnar, fönster, garderober, lister och avtalade biutrymmen. Ange endast vad som faktiskt har granskats och vilken brist som observerats. Om åtgärd behövs ska parternas överenskommelse och senare verifierade kontroll skiljas från ett ensidigt påstående om kostnad. Denna produkt innehåller ingen schablonavgift som automatiskt utlöses vid varje städanmärkning.

Nyckelkvittens – återlämning vid utflyttning

Dokumentera hur många lägenhetsnycklar, portnycklar, förrådsnycklar, passertaggar och fjärrkontroller som ursprungligen lämnats ut och som faktiskt återlämnas. Mallen har också plats för avvikande uppgifter och eventuella säkerhetsåtgärder. En konstaterad differens i antal innebär inte automatiskt rätt att kräva ett visst ersättningsbelopp.

Deposition och slutavräkning – vad får dras av?

En deposition är inte en på förhand bestämd straffavgift. Det är viktigt att skilja verifierad inbetalning, föreslagna krav, faktiska kostnader, medgivna belopp, bestridda poster och faktisk återbetalning. Rätt till avdrag eller kvittning kan bero på avtal, tillämpliga lagregler, ansvar för den aktuella skadan och vilken bevisning som finns. Detta paket gör ingen sådan juridisk slutbedömning automatiskt.

Vid tvist om återbetalning av deposition vid andrahandsuthyrning kan frågan behöva avgöras av tingsrätt. Sveriges Domstolar klargör att hyresnämnden i det beskrivna bostadsrättsfallet kan medla men inte avgöra tvisten om återbetalning av deposition.

Excelregister – nio flikar med spårbar avräkning

Översikt, Besiktningar, Rum & skick, Städning, Nycklar, Bevis, Avdrag, Depositioner och Läs mig. Översikten räknar bland annat registrerade besiktningar, uttryckligen verifierat avslutade ärenden, städanmärkningar, administrativ nyckeldifferens, inbetalda depositioner, överenskomna avdrag och faktiskt återbetalda belopp. Formlerna har testats med hypotetiska uppgifter som har raderats ur slutversionen.

Arbetsboken innehåller statuslistor och separata fält för medgivna och bestridda poster. Formeln för återstående registrerad deposition är en matematisk avstämning av manuellt inmatade belopp, inte ett beslut om vem som har juridisk rätt till beloppet. Uppgifter om personer, avtal och foton bör förvaras med lämpligt dataskydd.

Använd dokumentpaketet steg för steg

1. Kontrollera bostadsadress, hyresavtal, parter och slutdatum.
2. Hämta fram inflyttningsprotokoll, tidigare felanmälningar och daterade bilder.
3. Bjud in parterna till besiktningen; anteckna vilka som faktiskt närvarar.
4. Dokumentera skick rumsvis utan att tillskriva någon skuld utan underlag.
5. Skilj normalt slitage från möjliga skador och notera behov av vidare utredning.
6. Granska flyttstädning punktvis och notera faktiska kontroller och åtgärder.
7. Kvittera nycklar och passermedel enligt faktisk återlämning.
8. Låt båda parter ta del av protokollet och ange skriftliga invändningar.
9. Sammanställ eventuella kostnadskrav med fakturor, foton och en individuell rimlighetsbedömning.
10. Gör en separat avräkning av deposition och notera verklig utbetalning eller kvarstående tvist.

Relaterade produkter hos Mallbutiken

• Inventarielista & besiktningsprotokoll – generell inflyttnings- och inventariedokumentation.
• Hyresdeposition & depositionsavtal – för avtal om deposition och kvitto.
• Hyresavtal för andrahandsuthyrning – själva hyresavtalet.
• Hyresavtal privatuthyrning – för vissa upplåtelser av bostadsrätt eller villa.
• Felanmälan och hyresnedsättning – för brister under pågående hyresförhållande.
• Fler mallar för privatpersoner.

Vanliga frågor om avflyttningsbesiktning

Måste man göra en avflyttningsbesiktning?

Det finns inget generellt krav på ett särskilt formbundet besiktningsprotokoll för alla bostadshyresrätter. En dokumenterad genomgång är ändå ofta viktig för att undvika framtida bevistvister.

Kan hyresvärden ta betalt för normalt slitage?

Normalt slitage från sedvanligt nyttjande är inte i sig en ersättningsgrundande skada. Ansvar måste bedömas utifrån konkreta omständigheter och tillämpliga regler.

Ingår en checklista för flyttstädning?

Ja, en egen DOCX/PDF med kontrollpunkter för rum, kök, badrum, fönster och eventuella biutrymmen.

Ingår kvitto för återlämning av nycklar?

Ja, en separat kvittens där utlämnade, återlämnade och eventuellt saknade tillträdesmedel kan dokumenteras.

Får hyresvärden behålla depositionen när protokollet visar en anmärkning?

Inte automatiskt. Det krävs en individuell bedömning av avtalsvillkor, ansvar och underlag. Bestridda poster ska skiljas från medgivna.

Räknar Excel ut hur mycket skadestånd hyresgästen ska betala?

Nej. Excel visar endast registrerade antal, statusar och matematiska avstämningar. Den avgör inte skuld, kostnaders skälighet eller rätt till kvittning.

Är alla mallarna på engelska?

Nej. Fem huvuddokument är på svenska. Svensk användarguide och English User Guide ingår, men huvudmallarna är inte översatta till engelska.

Rättskällor och versionsinformation

• Sveriges riksdag – jordabalken (1970:994), 12 kap.
• Hyresgästföreningen – skador i lägenheten och normalt slitage
• Sveriges Domstolar – motkrav och deposition vid andrahandsuthyrning

Utgåva 1.0 – 2026/2027. Källgenomgång 18 oktober 2026. Mallarna är redigerbart dokumentationsstöd enligt svensk rätt; inte myndighetsgodkända blanketter eller externt advokatcertifierat specialmaterial. Granska alltid aktuellt avtal och rättsläge.