Wohnraummietvertrag – Regeln, Kündigung und Kündigungsschutz 2026
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Faktengeprüft: 1. Oktober 2026 · Schwedisches Mietrecht
Ein gewöhnlicher Wohnraummietvertrag wird primär durch das 12. Kapitel des schwedischen Grundbuchgesetzes (Jordabalken) geregelt. Viele Bestimmungen sind zwingend zu Gunsten des Mieters, was bedeutet, dass ein Vertrag nicht frei von schlechteren Bedingungen als das Gesetz abweichen kann.
Mündlicher oder schriftlicher Vertrag?
Ein Wohnraummietvertrag kann entstehen, ohne dass ein langer schriftlicher Vertrag unterzeichnet wird. Gemäß Kapitel 12 § 2 des Jordabalken muss der Mietvertrag jedoch schriftlich aufgesetzt werden, wenn der Vermieter oder der Mieter dies verlangt. Ein schriftlicher Vertrag ist dringend empfohlen, um die Vertragsbedingungen nachzuweisen.
Was sollte ein Wohnraummietvertrag enthalten?
- Vermieter und Mieter.
- Adresse, Wohnungsnummer und welche Räumlichkeiten inbegriffen sind.
- Mietdauer – auf unbestimmte oder bestimmte Zeit.
- Miete, Fälligkeitsdatum und was enthalten ist.
- Strom, Heizung, Wasser, Breitband und weitere Zuschläge.
- Eventuelle Kaution und Bedingungen für die Rückzahlung.
- Regeln zu Schlüsseln, Inventar und dem Zustand der Wohnung.
- Kündigung und Kontaktinformationen für Mitteilungen.
Wie lang ist die Kündigungsfrist?
Für einen gewöhnlichen Wohnraummietvertrag auf unbestimmte Zeit gilt als Grundregel gemäß Kapitel 12 § 4 des Jordabalken, dass der Vertrag zum Monatsende gekündigt werden kann, das unmittelbar auf drei Monate nach der Kündigung folgt, sofern keine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde.
Für befristete Mietverträge gelten besondere Regeln. Ein Vertrag mit einer Dauer von mehr als drei Monaten, der gekündigt werden muss, hat gemäß der Grundregel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Mieter hat zudem einen gesetzlichen Schutz gegen Vertragsbedingungen, die bestimmte Kündigungsrechte verschlechtern.
Eine Kündigung durch den Vermieter unterliegt Formvorschriften und den Regeln zum Mieterschutz. Es reicht daher nicht immer aus, nur eine einfache Nachricht über den Auszug zu senden.
Der Mieterschutz (Besittningsskydd) des Wohnraummieters
Als Grundregel hat ein Wohnraummieter das Recht auf Verlängerung des Mietvertrags, auch wenn der Vermieter diesen kündigt. Der Mieterschutz kann in gesetzlich festgelegten Situationen aufgehoben werden, beispielsweise bei schwerwiegendem Fehlverhalten oder bestimmten Situationen im Zusammenhang mit Abriss, Umbau oder Eigentümerwechsel.
Es gibt auch Überlassungen, bei denen der Mieterschutz fehlt oder erst nach einer gewissen Zeit eintritt. Beispiel: Ein Untermieter in einer Mietwohnung (Hyresrätt) erhält den Mieterschutz normalerweise erst nach mehr als zwei Jahren in Folge, während ein zur Untermiete wohnendes Zimmer (Inneboende) keinen Mieterschutz genießt.
Wie wird die Miete bestimmt?
Für Wohnraum gemäß Kapitel 12 des Jordabalken muss die Miete gemäß den Regeln des Mietgesetzes angemessen sein. Ein Vermieter kann die Miete nicht einfach durch Mitteilung eines neuen Betrags erhöhen. Wie eine Änderung der Bedingungen durchgeführt wird, hängt von der Situation ab und davon, ob eine Verhandlungsordnung besteht.
Der alte Artikel behauptete, dass der Vermieter normalerweise eine Renovierung durchgeführt haben müsse, um die Miete erhöhen zu dürfen. Das war falsch. Die Mietfestsetzung und Bedingungsänderung werden gemäß den Gesetzen zum Gebrauchswert und den Verhandlungsregeln beurteilt, nicht durch eine allgemeine Renovierungspflicht.
Kaution
Es gibt keinen allgemeinen gesetzlich festgelegten Standardbetrag für eine Kaution bei gewöhnlicher schwedischer Wohnraummiete. Wenn eine Kaution verwendet wird, sollte der Vertrag den Betrag angeben, wofür sie bürgt und wie eine etwaige Verrechnung nachzuweisen ist. Die Kaution darf nicht als pauschaler Betrag für normale Abnutzung verwendet werden.
Wann kann das Mietrecht verwirkt werden?
Kapitel 12 § 42 des Jordabalken enthält spezifische Gründe für eine Verwirkung, darunter schwerwiegender Zahlungsverzug, unzulässige Übertragung oder Untervermietung, Vernachlässigung, Störungen und bestimmte andere Vertragsverletzungen. Für viele Gründe gibt es Regeln zur Abhilfe und Benachrichtigung.
Praktische Checkliste
- Schreiben Sie klar, zu welchem Regelwerk die Vermietung gehört.
- Geben Sie die Mietdauer und die korrekte Kündigung an.
- Spezifizieren Sie die Miete und alle Zuschläge.
- Dokumentieren Sie den Zustand und das Inventar.
- Regeln Sie die Kaution eindeutig.
- Überprüfen Sie bei Untervermietung, ob eine Genehmigung vorliegt.
Wohnraummietvertrag-Vorlage kostet 49 SEK. Passen Sie den Vertrag an die aktuelle Überlassung an und prüfen Sie, ob das allgemeine Mietrecht oder das Privatvermietungsgesetz gilt.
Siehe auch den Hauptleitfaden zu Mietverträgen 2026 und unsere Vertiefung zur Untervermietung.
