Untervermietung 2026 – Regeln für Miet- und Eigentumswohnungen
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Faktengeprüft: 1. Oktober 2026 · Schwedisches Miet- und Wohneigentumsrecht
Die Untervermietung gestaltet sich unterschiedlich, je nachdem, ob Sie die Wohnung selbst mieten oder als Eigentumswohnung/Haus besitzen. Bei Mietwohnungen ist normalerweise die Zustimmung des Vermieters oder eine Genehmigung durch die Mietbehörde (Hyresnämnden) erforderlich. Bei Eigentumswohnungen ist normalerweise die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine Genehmigung durch die Mietbehörde erforderlich.
Untervermietung einer Mietwohnung
Wenn ein Hauptmieter die Wohnung einer anderen Person zur selbstständigen Nutzung überlässt, handelt es sich um eine Untervermietung. Die Zustimmung des Vermieters ist normalerweise erforderlich. Wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert, kann der Hauptmieter bei der Mietbehörde (Hyresnämnden) einen Antrag stellen.
Die Mietbehörde kann die Erlaubnis erteilen, wenn der Hauptmieter beachtliche Gründe vorweisen kann, wie z. B. vorübergehende Arbeit oder Studium an einem anderen Ort, Krankheit oder das Probewohnen in einer Partnerschaft, und der vorgesehene Untermieter als zuverlässig gilt.
Untervermietung einer Eigentumswohnung
Ein Eigentümer benötigt die Zustimmung des Vorstands der Eigentümergemeinschaft, um die Wohnung unterzuvermieten. Wenn der Vorstand die Zustimmung verweigert, kann der Eigentümer die Mietbehörde (Hyresnämnden) anrufen. Die Regeln im Wohnungseigentumsgesetz wurden zum 1. Juli 2026 geändert, um die Genehmigungsprüfung flexibler zu gestalten; frühere Vermietungen werden bei einer fortgesetzten Vermietung nur dann berücksichtigt, wenn sie in erheblichem Umfang stattgefunden haben.
Das Mietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Mieter der Wohnung kann für neue Verträge unter das Privatvermietungsgesetz 2026:772 fallen. Dieses Gesetz gilt nicht, wenn die Vermietung zu Freizeitzwecken erfolgt, und enthält auch weitere Einschränkungen.
Wie hoch darf die Miete sein?
Untervermietung einer Mietwohnung
Für die Untermiete einer Mietwohnung gelten die Regeln des 12. Kapitels des Grundgesetzes (Jordabalken). Die Miete darf nicht über das gesetzlich angemessene Maß hinausgehen. Möbel können einen begrenzten Aufschlag rechtfertigen, aber die Miete darf nicht dazu genutzt werden, die Mietpreisbildung zu umgehen.
Privat genutzte Wohnungen – neue Verträge ab 1. Juli 2026
Das neue Privatvermietungsgesetz verwendet nicht mehr das alte Modell der Kapitalkosten auf Basis des Marktwerts und des Zinsniveaus der Wohnung. Die Mietbehörde kann die Miete stattdessen ändern, wenn sie wesentlich höher ist als das, was allgemein für vergleichbare Privatvermietungen erhoben wird.
Für Verträge, die vor dem 1. Juli 2026 geschlossen wurden, gilt hingegen das alte Gesetz (2012:978) mit seinem früheren Mietmodell.
Kündigungsschutz
Wer eine Mietwohnung als Untermieter bezieht, erhält grundsätzlich erst dann Kündigungsschutz, wenn das Untermietverhältnis länger als zwei Jahre ununterbrochen gedauert hat. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Schutz vertraglich ausgeschlossen werden.
Wer eine privat genutzte Wohnung gemäß dem neuen Privatvermietungsgesetz mietet, hat nicht denselben Anspruch auf Verlängerung wie bei einer normalen Wohnungsmiete. Es ist daher wichtig, die Regeln zum zweijährigen Kündigungsschutz nicht mechanisch auf eine privat genutzte Eigentumswohnung oder ein Haus anzuwenden.
Was sollte ein Untermietvertrag enthalten?
- Parteien und Wohnung.
- Mietdauer und Einzugstermin.
- Miete, Fälligkeitsdatum und enthaltene Leistungen.
- Bedingungen zu Möbeln, Strom, Internet und anderen Kosten.
- Kaution und klare Regeln zur Rückzahlung.
- Kündigung und anwendbares Regelwerk.
- Verweis auf die Genehmigung des Vermieters bzw. der Eigentümergemeinschaft.
- Inventarverzeichnis und Übergabeprotokoll bei möblierter Vermietung.
Ergänzen Sie den Vertrag gerne mit einem Inventarverzeichnis und Übergabeprotokoll.
Häufige Fehler
- Untervermietung, bevor die Genehmigung vorliegt.
- Anwendung der alten Regeln von 2012 auf einen neuen Vertrag nach dem 1. Juli 2026.
- Festlegung der Miete für Eigentumswohnungen nach dem alten Kapitalkostenmodell, obwohl das neue Gesetz gilt.
- Die Annahme, dass ein Untermieter (Inneboende) immer einer Untervermietung (Andrahandsuthyrning) entspricht.
- Verwechslung des Kündigungsschutzes für untervermietete Mietwohnungen und privat genutzten Wohnungen.
Mietvertrag für Untervermietung – Word/PDF kostet 49 SEK. Passen Sie den Vertrag je nachdem an, ob es sich um eine Mietwohnung, Eigentumswohnung oder eine andere privat genutzte Wohnung handelt und wann der Vertrag geschlossen wird.
