Über die Dokumentvorlage
Wohngemeinschaft / Coliving-Vertrag 2026/2027 – Schwedisch & Englisch Word/PDF
Dies ist ein vollständiges juristisches Vorlagenpaket für organisierte Wohngemeinschaften / Coliving gemäß schwedischem Mietrecht. Das Paket wurde speziell für Modelle entwickelt, bei denen jeder Bewohner über einen eigenen privaten Bereich der Wohnung verfügt und gleichzeitig Küche, Wohnzimmer, Bad, Waschküche, Arbeitsbereich oder andere Gemeinschaftsräume mit den übrigen Bewohnern teilt.
Das Vorlagenpaket wurde am 4. Oktober 2026 juristisch geprüft und an die neuen Regeln für Blockmieten (blockhyra) gemäß Kapitel 12 des schwedischen Immobiliengesetzes (Jordabalken) angepasst, die 2026 in Kraft getreten sind. Es ist ausdrücklich für den neuen Fall der Wohngemeinschaft gemäß Kapitel 12 § 1 e Absatz 2 Punkt 1 c des Jordabalken konzipiert.
Lieferung: 7 separate Dokumente sowohl in Word (DOCX) als auch in PDF – insgesamt 14 Dateien und 20 DIN-A4-Seiten pro Formatserie.
Das ist enthalten
- Wohngemeinschaftsvertrag / Coliving – Schwedisch, 5 Seiten.
- Coliving Residential Lease Agreement – Englisch, 5 Seiten.
- Hausordnung & Gemeinschaftsräume – Schwedisch, 2 Seiten.
- House Rules & Shared Areas – Englisch, 2 Seiten.
- Ein- & Auszugsprotokoll, 2 Seiten.
- Vereinbarung über eine angepasste Miete gemäß Kapitel 12 § 55 b des Jordabalken, 1 Seite.
- Detaillierte Benutzeranleitung, 3 Seiten.
Nicht dasselbe wie ein Untermietvertrag
Der Mallbutiken (Vorlagenshop) bietet bereits separate Vorlagen für Untermieter und die reguläre Zimmervermietung an. Dieses Produkt ist daher bewusst auf organisierte Coliving-Wohnformen begrenzt.
Es sollte normalerweise nicht verwendet werden, wenn der Vermieter selbst in der Wohnung wohnt und ein Zimmer an einen Untermieter vermietet. In solchen Fällen ist der Untermietvertrag von Mallbutiken in der Regel relevanter.
Die neue Wohngemeinschaftsregel in Kapitel 12 § 1 e
Blockmiete kann gemäß den neuen Regeln ausdrücklich verwendet werden, wenn Wohnungen an Personen vermietet werden, die:
- einen Teil der Wohnung allein nutzen,
- die übrigen Teile gemeinsam mit anderen Mietern nutzen und
- die Wohnung für eine solche Nutzung angepasst wurde.
Der Hauptvertrag auf der vorherigen Ebene muss gleichzeitig die Regeln für Blockmieten erfüllen, u. a. dass der Vertrag mindestens drei Mietwohnungen umfasst, die weitervermietet werden sollen.
Privates Zimmer + Gemeinschaftsräume
Der Hauptvertrag dokumentiert genau, welchen Bereich der Bewohner exklusiv nutzt und welche Räume mit anderen geteilt werden. Es gibt Felder für unter anderem:
- privates Zimmer oder andere exklusive Fläche,
- Küche,
- Wohnzimmer,
- Bad und WC,
- Waschräume,
- Coworking-/Arbeitsbereich,
- Lagerraum und andere Gemeinschaftsflächen.
Gemeinschaftsräume sind Teil des Mietverhältnisses
Wenn das Mietverhältnis das Recht zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen umfasst, kann dieses Recht nicht einfach willkürlich entzogen oder geändert werden. Daher werden die gemeinschaftlichen Flächen explizit im Vertrag und in der Hausordnung dokumentiert.
Schwedische und englische Version
Das Paket enthält sowohl:
- Wohngemeinschaftsvertrag / Coliving auf Schwedisch, und
- Coliving Residential Lease Agreement auf Englisch.
Die englische Version ist auf schwedische Rechtsverhältnisse zugeschnitten und legt fest, dass schwedisches Recht auf den Vertrag Anwendung findet.
Separate Hausordnung
Coliving erfordert oft deutlichere praktische Regeln als eine traditionelle Vermietung. Das Paket enthält daher separate Hausordnungen auf Schwedisch und Englisch, die unter anderem regeln können:
- Ruhezeiten und Rücksichtnahme,
- Küche und Lebensmittelaufbewahrung,
- Reinigung,
- Bad, Wäsche und Buchung,
- Gäste und Übernachtungen,
- Sicherheit und Brandschutzwege,
- Lagerung,
- Haustiere, Rauchen und andere Ordnungsangelegenheiten,
- gemeinsame Arbeitsbereiche.
Die Hausordnung darf jedoch nicht dazu verwendet werden, zwingendes Mietrecht zu umgehen oder die vertraglich vereinbarten Rechte des Bewohners einseitig einzuschränken.
Angepasste Miete gemäß Kapitel 12 § 55 b
Wenn die Wohnung auf der vorherigen Ebene tatsächlich mit Blockmiete vermietet wurde, können die Parteien unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine separate Vereinbarung über eine angepasste Miete treffen.
Diese Vereinbarung muss ein gesondert erstelltes Dokument sein. Daher ist sie nicht als versteckte Klausel im Hauptvertrag enthalten, sondern als eigenes Dokument beigefügt.
Eine angepasste Miete bedeutet keine freie Mietpreisgestaltung. Bei einer Prüfung soll die vereinbarte Miete nur in dem Maße gelten, wie sie unter Berücksichtigung u. a. des Blockmietmodells, des Betriebs, des Vertragsinhalts, späterer Umstände und der Interessen des Bewohners angemessen ist.
Rückerstattung von zu hoher Miete
Auch die Miete beim Coliving kann überprüft werden. Wenn die Miete höher ist als angemessen, können Rückerstattungen und die Festsetzung einer zukünftigen Miete gemäß Kapitel 12 § 55 f des Jordabalken geltend gemacht werden.
Kündigungsschutz – eine wichtige Coliving-Frage
Ein häufiges Missverständnis ist, dass ein Untermieter (Zweitmieter) die ersten zwei Jahre immer keinen Kündigungsschutz hat. Wenn die Wohnung auf der vorherigen Ebene mit Blockmiete vermietet wurde, gilt die übliche Zweijahresregel in Kapitel 12 § 45 Absatz 1 Punkt 1 nicht.
Das bedeutet, dass ein Coliving-Betreiber keinen Standardvertrag verwenden sollte, der automatisch behauptet, der Bewohner hätte keinen Kündigungsschutz.
Die spezielle einjährige Ausnahme gilt nicht für Coliving
Das Immobiliengesetz (Jordabalken) enthält seit 2026 eine spezielle Ausnahme, nach der der Verzicht auf das Recht zur Vertragsverlängerung in bestimmten Fällen von Firmenwohnungen ohne Genehmigung des Mietprüfungsausschusses (Hyresnämnden) für höchstens ein Jahr gelten kann.
Diese Ausnahme gilt für Blockmieten gemäß Kapitel 12 § 1 e Absatz 2 Punkt 1 b. Sie gilt nicht für den Fall der Wohngemeinschaft in Punkt 1 c. Das Paket enthält daher keine fehlerhafte, allgemeine einjährige Klausel über den Verzicht auf Kündigungsschutz.
Mietdauer und Kündigung
Der Vertrag kann für unbefristete und befristete Verträge verwendet werden. Die Mietdauer und Kündigung müssen gleichzeitig die zwingenden Regeln einhalten, die gemäß Kapitel 12 des Immobiliengesetzes gelten.
Die Vorlage enthält daher klare Felder für den Einzugstermin, die Mietdauer, die vereinbarte Kündigungsfrist und den letzten Tag für eine schriftliche Kündigung, ohne zu versuchen, die gesetzlichen Rechte des Mieters vertraglich auszuschließen.
Miete, Kaution und Kosten
Der Vertrag enthält separate Felder für:
- monatliche Miete,
- Kaution,
- Strom,
- Heizung und Wasser,
- Internet,
- Reinigung der Gemeinschaftsflächen,
- weitere Zuschläge und Dienstleistungen.
Die Kaution wird zusammen mit dem Ein-/Auszugsprotokoll verwaltet, sodass normale Abnutzung von dokumentierten Schäden unterschieden werden kann.
Ein- und Auszugsprotokoll
Das separate Protokoll hilft den Parteien, Folgendes zu dokumentieren:
- Zustand des privaten Zimmers,
- Wände, Böden, Fenster und Türen,
- Möbel und Aufbewahrung,
- Rauchmelder,
- sichtbare Abweichungen in den Gemeinschaftsräumen,
- Schlüssel und Zugangschips,
- Fotodokumentation,
- abschließende wirtschaftliche Abrechnung und Kaution.
Gäste und weitere Bewohner
Die Vorlage unterscheidet zwischen vorübergehenden Gästen und permanentem Einzug oder selbstständiger Untervermietung. Die Hausordnung kann praktische Grenzen für übernachtende Gäste festlegen, aber solche Regeln müssen immer im Rahmen des Mietvertrages und des Gesetzes angewendet werden.
Sicherheit, Störungen und Gleichbehandlung
Das Paket enthält Bestimmungen zu Störungen, Drohungen, Belästigung, Sachbeschädigung und Sicherheit in Gemeinschaftsräumen. Regeln und Auswahlverfahren müssen im Einklang mit der Antidiskriminierungsgesetzgebung und anderem zwingenden Recht angewendet werden.
Zugang zum privaten Zimmer
Der Betreiber oder andere Bewohner haben kein freies Zutrittsrecht zum privaten Bereich. Der Zutritt des Vermieters muss im Einklang mit Kapitel 12 § 26 des Jordabalken und anderem anwendbaren Recht erfolgen.
Digitale Schlösser, Apps und Privatsphäre
Moderne Coliving-Modelle verwenden oft digitale Schlüssel, Bewohner-Apps und Zugangsprotokolle. Die Vorlage enthält daher eine separate Datenschutzklausel, und die Benutzeranleitung erinnert daran, dass personenbezogene Daten mit einer rechtmäßigen Grundlage und Verhältnismäßigkeit behandelt werden müssen.
Kameraüberwachung oder andere Systeme dürfen nicht für eine unzulässige Überwachung privater Wohnbereiche verwendet werden.
Brandschutz und physische Anpassung
Die spezielle Blockmietenregel für Wohngemeinschaften erfordert, dass die Wohnung für das Modell angepasst ist. Die Anleitung erinnert daher an die Überprüfung von unter anderem:
- Grundriss,
- Brand- und Fluchtwegen,
- Schließung und Privatsphäre,
- tatsächliche Funktion der Gemeinschaftsflächen,
- für wie viele Personen die Wohnung geeignet ist.
Wann sollten Sie ein anderes Produkt von Mallbutiken wählen?
- Untermieter in der eigenen Wohnung des Vermieters: Verwenden Sie den Untermietvertrag (Inneboendeavtal).
- Normale Vermietung eines Zimmers: Verwenden Sie den Mietvertrag für die Zimmervermietung.
- Privatvermietung von Villa/Eigentumswohnung gemäß Privatvermietungsgesetz: Verwenden Sie den relevanten Mietvertrag für Privatvermietungen.
- Hauptvertrag des Immobilieneigentümers für mindestens drei Wohnungen: Verwenden Sie das separate Blockmietvertrag / Firmenwohnungs-Paket von Mallbutiken.
Detaillierte Benutzeranleitung enthalten
Die Anleitung geht durch:
- wie das Modell rechtlich klassifiziert wird,
- den Unterschied zwischen Coliving, Zimmer, Untermieter und Privatvermietung,
- Blockmiete gemäß § 1 e 1 c,
- Genehmigung durch den Mietprüfungsausschuss,
- Gemeinschaftsräume,
- angepasste Miete gemäß § 55 b,
- Kündigungsschutz,
- Mietdauer und Kündigung,
- Hausordnung,
- Kaution und Schäden,
- Privatsphäre und digitaler Zugang,
- Brandschutz und physische Anpassung,
- Checkliste vor der Unterschrift.
Juristisch geprüft
Das Vorlagenpaket wurde am 4. Oktober 2026 geprüft, basierend unter anderem auf:
- Kapitel 12 §§ 1–2 des Jordabalken.
- Kapitel 12 §§ 1 e–1 f des Jordabalken – Blockmiete und Wohngemeinschaft.
- Kapitel 12 §§ 45–45 a des Jordabalken – Kündigungsschutz und Verzicht.
- Kapitel 12 §§ 55, 55 b und 55 f des Jordabalken – angemessene Miete, angepasste Miete und Rückerstattung.
- Privatvermietungsgesetz (2026:772) – zur Abgrenzung gegenüber der Privatvermietung.
Format und digitale Lieferung
- 7 separate Dokumente.
- 14 Dateien insgesamt.
- Schwedisch + Englisch.
- Word (DOCX) + PDF.
- 20 A4-Seiten pro Formatserie.
- Digitales Produkt – keine physische Ware wird versendet.
Häufig gestellte Fragen
Ist Coliving dasselbe wie Untermiete?
Nein. Dieses Produkt ist für organisierte Wohngemeinschaften vorgesehen. Wenn der Vermieter selbst in der Wohnung wohnt, ist ein Untermietvertrag normalerweise relevanter.
Muss jeder Bewohner einen eigenen Vertrag haben?
Ja, es wird dringend empfohlen, den privaten Bereich, die Miete, die Gemeinschaftsflächen und die individuellen Rechte jedes Bewohners separat zu dokumentieren.
Kann man eine Marktmiete vereinbaren?
Nicht frei. Eine separate Vereinbarung über eine angepasste Miete kann verwendet werden, wenn § 55 b anwendbar ist, aber die Miete kann dennoch auf Angemessenheit geprüft werden.
Hat der Mieter automatisch zwei Jahre lang keinen Kündigungsschutz?
Nein. Die übliche Zweijahresregel für Zweitmietverhältnisse gilt nicht, wenn die Wohnung auf der vorherigen Ebene mit Blockmiete vermietet wurde.
Kann ein einjähriger Verzicht auf Kündigungsschutz ohne den Mietprüfungsausschuss verwendet werden?
Die spezielle einjährige Ausnahme von 2026 gilt für den Fall der Firmenwohnung in § 1 e 1 b, nicht für Wohngemeinschaften gemäß 1 c.
Sind englische Dokumente enthalten?
Ja. Sowohl der Coliving-Vertrag als auch die Hausordnung sind auf Englisch enthalten.
Wichtig
Coliving ist weiterhin Wohnungsmiete, wenn die rechtlichen Voraussetzungen für Miete erfüllt sind. Der Name „Coliving“, Mitgliedschaft, Community-Gebühr oder digitale Plattform ändern nicht automatisch die rechtliche Klassifizierung. Bei komplexen Betreibermodellen, größeren Immobilien oder Streitigkeiten über Miete und Kündigungsschutz sollte eine individuelle Rechtsberatung in Anspruch genommen werden.
