Asunto-osakkeen perinnönjako 2026 – taloyhtiön jäsenyys, lunastus ja perinnönjakokorvaus

Asunto-osakkeen perinnönjako tarkoittaa vainajan asunto-osakkeen jakamista kuolinpesän osakkaiden kesken. Kun osakkaita on useita, tarvitaan tavallisesti kirjallinen perinnönjakokirja, jonka kaikki osakkaat allekirjoittavat. Sen, jolle asunto osoitetaan, tulee ottaa yhteys asunto-osakeyhtiöön (BRF) ja hakea jäsenyyttä, ellei hän jo ole jäsen. Sisarus voi saada asunto-osakkeen, kun taas muille maksetaan korvaus jakovastikkeena. Tavallisen asunto-osakkeen kohdalla ei kuitenkaan tarvita kiinteistörekisterin lainhuutoa.

Juridisesti tarkistettu 19. lokakuuta 2026. Ensisijaiset lähteet: asunto-osakelaki (1991:614), erityisesti 2, 6 ja 9 luku, perintökaari (1958:637), erityisesti 23 luku, sekä Ruotsin veroviraston (Skatteverket) opas asunto-osakkeista ja jakovastikkeesta. Opas koskee tavallista ruotsalaista asunto-osaketta (bostadsrätt), ei omistusasuntoa, kiinteistöä tai yksittäistä testamenttilahjoitusta.

Mitä on oltava valmiina ennen asunto-osakkeen jakamista?

Tarkista rekisteröity perunkirjoitus, ketkä ovat kuolinpesän osakkaita, testamentit, mahdolliset lakiosakysymykset, ositus, tiedossa olevat velat ja asunto-osakkeen panttaus. Jos vainaja oli naimisissa, ositus on tavallisesti tehtävä ensin; eloonjäänyt avopuoliso on voinut vaatia ositusta avoliittolain puitteissa. Katso perintökaaren 23 luvun 1–2 §. Jos pesänselvittäjä tai testamentin toimeenpanija on määrätty, erityisehtoja on ehkä täytettävä.

Ota yhteyttä asunto-osakeyhtiöön tai sen isännöitsijään ja pyydä tarvittavat tiedot, kuten asunnon osaketunnus, osuus, ajantasaiset vastikkeet, mahdolliset panttaukset ja perinnön jälkeiset jäsenyyden hakemismenettelyt. Varmista, että kuolinpesä maksaa erääntyneet vastikkeet ja huolehtii vakuutuksesta sekä hoidosta selvityksen aikana. Katso myös perunkirjoitusopas 2026 ja perinnönjako askel askeleelta.

Pitääkö perillisen tulla asunto-osakeyhtiön jäseneksi?

Kyllä, sen perillisen, joka aikoo jatkaa asunto-osakkeen hallintaa ja käyttöä, tulee hakea jäsenyyttä, jos hän ei vielä ole jäsen. Asunto-osakelain 2 luvun 1 §:n mukaan yhtiön hallitus tutkii jäsenyyden yhtiöjärjestyksen ja lain puitteissa. 2 luvun 3 §:n mukaan jäsenyyttä ei saa evätä ostajalta, joka täyttää yhtiöjärjestyksen ehdot ja jota on pidettävä kohtuullisena jäsenenä, mutta samassa luvussa on erityisiä poikkeuksia.

2 luvun 5 § antaa muun muassa vahvistetun suojan siirryttäessä aviopuolisolle ja tietyille lähiomaisille, jotka ovat asuneet vakituisesti yhdessä osakkeenomistajan kanssa. Tätä ei pidä suoraan yleistää aikuiseen perilliseen, joka ei ole asunut kyseisessä asunnossa. Yhtiön hallituksen on siksi tutkittava kunkin henkilön tilanne ja tosiasialliset olosuhteet.

Lähetä yhtiölle tavallisesti kopio rekisteröidystä perunkirjoituksesta, ajantasainen perinnönjakokirja ja tarvittava jäsenhakemus yhtiön käytännön mukaisesti. Asiakirjojen tarkka muoto ja mahdolliset lisävaatimukset henkilöllisyyden tai valtuutusten suhteen voivat vaihdella. **Jäsenhakemus ei ole sama asia kuin se, että perinnönjako pitäisi rekisteröidä kaupparekisterissä tai kiinteistörekisterissä.**

Pitääkö kuolinpesän tulla jäseneksi? Mitä tapahtuu kolmen vuoden kuluttua?

Asunto-osakelain 6 luvun 1 a § sallii sen, että vainajan kuolinpesä käyttää asunto-osaketta, vaikka se ei ole jäsen. Tämä ei tarkoita, että kaikkien kuolinpesien on luovuttava asunto-osakkeesta tasan kolmen vuoden kuluttua. Vasta kolmen vuoden kuluttua kuolemasta yhtiö voi lain mukaan kehottaa kuolinpesää kuuden kuukauden kuluessa kehotuksesta osoittamaan, että asunto-osake on sisältynyt ositukseen tai perinnönjakoon, tai että joku, jolta jäsenyyttä ei saa evätä, on hankkinut osakkeen ja hakenut jäsenyyttä.

Jos kehotusta ei noudateta, asunto-osake voidaan myydä pakkohuutokaupalla kuolinpesän lukuun 8 luvun mukaisesti. Yhtiöjärjestys voi sallia kuolinpesälle laajemmat oikeudet. On siis virheellistä väittää, että jäsenyys vaadittaisiin automaattisesti heti kuoleman jälkeen tai että asunto-osake myydään automaattisesti kolmen vuoden kuluttua.

Mitä tapahtuu, jos perillistä ei hyväksytä jäseneksi?

Kun asunto-osake on siirtynyt perinnön, osituksen tai testamentin kautta, 6 luvun 2 § määrää, että jos saajaa ei hyväksytä jäseneksi, yhtiö voi kehottaa häntä kuuden kuukauden kuluessa – tai yhtiöjärjestyksessä määrätyn pidemmän ajan kuluessa – osoittamaan, että joku, jolta jäsenyyttä ei saa evätä, on hankkinut asunto-osakkeen ja hakenut jäsenyyttä. Jos kehotusta ei noudateta, pakkohuutokauppa voi tulla kyseeseen.

2 luvun 10 §:n mukaan ostaja voi monessa tapauksessa viedä jäsenyydestä kieltäytymistä koskevan kiistan vuokralautakunnan (hyresnämnden) ratkaistavaksi kuukauden kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Katso kuitenkin säännöksen poikkeukset. Kielteisessä tapauksessa asia on hoidettava viipymättä ja asianmukaista oikeudellista apua on harkittava.

Voivatko kaksi sisarusta periä puolet asunto-osakkeesta kumpikin?

Asunto-osake on mahdollista jakaa ideaaliosuuksiin, mutta asunto-osakelain jäsenyyssäännöt ovat tärkeitä. 2 luvun 6 §:n mukaan osuuden hankkinut voidaan evätä jäsenyydestä, ellei yhtiöjärjestyksessä muuta määrätä. Poikkeuksia on muun muassa silloin, kun asunto-osaketta hallitsevat hankinnan jälkeen aviopuolisot tai avopuolisot, joihin sovelletaan avoliittolakia.

Kahdella sisaruksella ei siis ole yleistä ehdotonta oikeutta tulla molempien jäseniksi vain siksi, että he perivät puolet kumpikin. Tarkista yhtiöjärjestys ja ehdot ennen perinnönjaon laatimista. Vaihtoehtona on, että toinen saa koko asunto-osakkeen ja toinen saa muuta omaisuutta tai jakovastikkeen.

Mitä asunto-osakkeen perinnönjakokirjan tulee sisältää?

Perintökaaren 23 luvun 4 § edellyttää kirjallista perinnönjakokirjaa, jonka kuolinpesän osakkaat allekirjoittavat. Jotta yhtiö voi arvioida siirron, asiakirjan tulee selkeästi osoittaa vainaja, asunto-osakeyhtiön nimi, y-tunnus (mikäli tiedossa), asunnon osaketunnus, kuka asunto-osakkeen saa ja mahdollinen osuusjako.

Dokumentoi myös, jos osakkaat ovat sopineet erityisestä jakovastikkeesta, maksutavasta ja maksuehdoista. Voi olla tarkoituksenmukaista mainita, miten vastikkeet ja muut kulut hoidetaan osakkaiden välillä siirron aikana. Erillisen kaupan muodossa tapahtuvaa vastikkeellista luovutusta on sen sijaan arvioitava omien muotovaatimustensa ja verovaikutustensa mukaisesti; älä käytä samaa sopimusotsikkoa eri transaktioille selventämättä, mitä tapahtuu.

Koko kuolinpesän dokumentointia varten voit lukea muistilistan perinnönjakokirjan sisällöstä.

Miten sisarusten lunastaminen jakovastikkeella toimii?

Jos sisarus haluaa ottaa asunnon haltuunsa, perilliset voivat sopia, että hän saa asunto-osakkeen ja muut saavat korvauksen jaon puitteissa, jota kutsutaan jakovastikkeeksi. Tässä osakkaiden on arvioitava asunto-osakkeen arvo, mahdolliset lainat, kuolinpesän muu omaisuus, jäljellä olevat velat ja testamentin määräykset.

Ruotsin verovirasto toteaa, että jakovastikkeen maksamista varsinaisessa perinnönjaossa ei yleensä pidetä luovutuksena. Se, joka saa vastikkeen, ei yleensä joudu luovutusvoittoverotuksen kohteeksi pelkästään tämän korvauksen vuoksi, kun taas maksaja ei yleensä saa lisätä sitä verotukselliseen hankintamenoon. Erillinen kauppa kuolinpesältä tai perillisten välillä voidaan sen sijaan arvioida eri tavalla. Lue veroviraston oikeudellinen ohje.

Laskuesimerkki: yksi perillinen pitää asunto-osakkeen

Kahdella sisaruksella on yksinkertaistetussa esimerkissä yhtäläinen perintöoikeus. Asunto-osakkeen sovittu arvo on 2 400 000 kr. Itse periaatteen havainnollistamiseksi oletetaan, että kuolinpesällä ei ole muuta omaisuutta, velkoja tai kuluja. Kummankin perintöosa on tällöin 1 200 000 kr. Jos sisarus A saa koko asunto-osakkeen, 1 200 000 kr:n jakovastike sisarus B:lle voi olla keino saavuttaa sovittu jako.

Asunto-osakkeen perinnönjaon verotus – mikä hankintameno pätee?

Perinnönjaossa sovelletaan yleensä tuloverolain 44 luvun 21 §:n mukaista jatkuvuusperiaatetta. Verovirasto selittää, että perillinen perii aiemman omistajan verotuksellisen hankintamenon. Perunkirjoitusarvoa tai asunto-osakkeen markkina-arvoa perinnönjaon hetkellä ei siis voi suoraan käyttää omana uutena hankintamenona. Jakovastiketta ei myöskään saa automaattisesti laskea uudeksi hankintamenoksi.

Myöhemmän varsinaisen myynnin yhteydessä saatetaan tarvita dokumentaatiota hankintamenosta, parannuksista, pääomansijoituksista, kunnossapitovarauksesta ja mahdollisesta lykkäyksestä. Verovaikutus riippuu myös siitä, onko asunto-osake yksityinen vai elinkeinotoimintaan liittyvä ja onko yhtiö yksityinen asunto-osakeyhtiö. Veroviraston myyntiopas kuvaa näitä tekijöitä.

Mitä rekisteröintiä asunto-osakeyhtiö tekee?

Tavallinen asunto-osake ei saa lainhuutoa. Sen sijaan yhtiö vastaa muun muassa jäsenluettelosta ja osakeluettelosta asunto-osakelain 9 luvun 8–10 §:n mukaisesti. Kun olennaiset tiedot muuttuvat, ne on merkittävä määrätyllä tavalla. Perinnönjaon kannalta on käytännön kannalta tärkeää, että yhtiö saa oikeat asiakirjat hankinnasta ja siitä, kenestä tulee osakkeenomistaja.

Osakeluettelo ei ole julkinen kiinteistöomistajarekisteri kiinteistörekisterissä. Myöhemmän luovutuksen, uuden panttauksen tai jäsenmuutoksen yhteydessä yhtiö saattaa tarvita lisäasiakirjoja. Ota siksi yhteyttä isännöitsijään selvittääksesi, mitä asiakirjoja vaaditaan ja kuinka kauan jäsenyyden tutkiminen kestää.

Asunto-osake vai kiinteistö – mikä on ero perinnössä?

Tavalliselle asunto-osakkeelle ei haeta lainhuutoa. Asunto-osake on oikeus asunto-osakeyhtiössä, kun taas omakotitalo omalla tontilla kuuluu tavallisesti maakaaren lainhuutosäännösten piiriin. Siksi kiinteistörekisterin uudet henkilöllisyysvaatimukset heinäkuusta 2026 lähtien eivät itsessään luo uutta yleistä lainhuudatusvelvollisuutta asunto-osakeperillisille.

Jos kuolinpesään kuuluu sen sijaan omakotitalo, tontti tai omistusasunto, lue erillinen oppaamme kiinteistön perinnönjaosta ja lainhuudosta 2026 kyseisen omaisuuden osalta.

Muistilista – asunto-osakkeen perinnönjako askel askeleelta

1. Tarkista rekisteröity perunkirjoitus, kuolinpesän osakkaat ja mahdolliset testamentit.
2. Selvitä, onko ositus tehtävä ennen perinnönjakoa.
3. Ota yhteyttä asunto-osakeyhtiöön ja tarkista yhtiöjärjestys, jäsenhakemus, asunnon tunnus ja panttaus.
4. Hoida kuolinpesän vastikkeet, velat, juoksevat kulut ja muu pesän omaisuus.
5. Päätä, saako yksi perillinen koko asunto-osakkeen vai jakavatko useat sen.
6. Jos useita osakkaita: tarkista erityisesti mahdollisuus jäsenyyteen 2 luvun 6 §:n mukaisesti.
7. Arvioi asunto-osake ja suunnittele mahdollinen jakovastike nettojaon mukaisesti.
8. Laadi kirjallinen perinnönjakokirja oikeilla tunnuksilla, osuuksilla ja kaikilla allekirjoituksilla.
9. Lähetä tarvittavat asiakirjat ja jäsenhakemus asunto-osakeyhtiölle.
10. Seuraa hallituksen päätöstä, rekisteröintiä yhtiön luetteloihin ja mahdollisia täydennysvaatimuksia.
11. Varmista, että pankkilainat, vakuutukset, vastikemaksut ja avaimet on hoidettu.
12. Säästä vanhat hankinta-asiakirjat tulevaa veroilmoitusta varten; jakovastikkeen arvo ei ole automaattisesti uusi hankintameno.

Yleisiä kysymyksiä kuolinpesän asunto-osakkeista

Pitääkö kuolinpesän itsensä olla yhtiön jäsen?

Ei, 6 luvun 1 a §:n mukaan kuolinpesä saa käyttää asunto-osaketta ilman jäsenyyttä. Kolmen vuoden kuluttua yhtiö voi kuitenkin antaa erityisen kehotuksen kuuden kuukauden määräajalla lain mukaan.

Saako perillinen aina jäsenyyden automaattisesti?

Ei. Hallitus tutkii jäsenyyden lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Tietyillä lähiomaisilla on vahvempi suoja, mutta se ei tarkoita automaattista jäsenyyttä jokaiselle perilliselle.

Voivatko kaksi sisarusta periä 50 prosenttia kumpikin?

Se voi olla mahdollista, mutta yhtiö voi 2 luvun 6 §:n nojalla joissakin tapauksissa evätä jäsenyyden, jos henkilö hankkii vain osuuden. Tarkista yhtiöjärjestys ja oikeudelliset poikkeukset.

Mitä tapahtuu, jos perillisen jäsenhakemus hylätään?

Perintöä koskevat erityissäännöt 6 luvun 2 §:ssä, muun muassa mahdollisuus kuuden kuukauden kehotukseen ja viime kädessä pakkohuutokauppa. Vuokralautakunta voi monissa tapauksissa tutkia jäsenyyskysymyksen 2 luvun 10 §:n mukaan.

Pitääkö meidän hakea asunto-osakkeelle lainhuutoa?

Ei. Tavallinen asunto-osake ei kuulu kiinteistörekisterin lainhuudon piiriin. Yhtiön on sen sijaan hoidettava jäsenyys ja osaketiedot.

Onko jakovastike verovapaa?

Varsinaisessa perinnönjaossa jakovastiketta ei yleensä pidetä luovutuskorvauksena. Erillinen kauppa voidaan arvioida eri tavalla. Luokittele aina tosiasialliset asiakirjat oikein.

Onko perunkirjoitusarvo perillisen uusi hankintameno?

Ei, yleensä pätee jatkuvuusperiaate. Verovirasto ilmoittaa, että aiemman omistajan verotuksellinen hankintameno periytyy.

Aiheeseen liittyvät oppaat

• Miten perinnönjako tehdään perunkirjoituksesta jakoon?
• Mitä perinnönjakokirjan tulee sisältää?
• Perunkirjoitus 2026 – määräajat ja uudet säännöt
• Kiinteistön perinnönjako – lainhuuto ja sisarusten lunastaminen

Viralliset oikeuslähteet

• Bostadsrättslag (1991:614) (asunto-osakelaki), erityisesti 2 luvun 1, 3, 5, 6 ja 10 §, 6 luvun 1 a ja 2 § sekä 9 luvun 8–10 §. Huomaa, että laki sisältää tiettyjä vielä voimaan tulemattomia vaihtoehtoisia muotoiluja, joita ei tule käsitellä nykyisinä sitovina sääntöinä.
• Ärvdabalk (1958:637) (perintökaari), erityisesti 23 luvun 1–4 §.
• Skatteverket – Försäljning av bostadsrätt (Ruotsin verovirasto – Asunto-osakkeen myynti), jatkuvuus, jaon yhteydessä suoritettava maksu (skifteslikvid) ja aiempi hankintahinta.
• Skatteverkets rättsliga vägledning om kapitalvinstbeskattning (Ruotsin veroviraston oikeudellinen ohje luovutusvoittoverotuksesta), maksu perinnönjaossa ja erilliset ostot.