Lahjakirja – täydellinen opas muotovaatimuksista, ehdoista ja verotuksesta 2026
Jaa
Faktatiedot tarkistettu: 1. lokakuuta 2026 · Ruotsin lahja-, perintö- ja perheoikeus
Lahjakirja dokumentoi omaisuuden lahjoittamisen ja sen, mitä ehtoja lahjaan sovelletaan. Muotovaatimukset riippuvat kuitenkin täysin siitä, mitä lahjoitetaan. Rahalahja ei yleensä vaadi samanlaista luovutusasiakirjaa kuin kiinteistö, kun taas kiinteistöjä ja asunto-osakkeita koskevat erityiset lakisääteiset säännöt.
Milloin lahjakirjaa tarvitaan?
Tarve riippuu omaisuudesta ja siitä, mitä haluatte voida osoittaa jälkikäteen. Lahjakirja on erityisen arvokas, kun lahja on suuri, perillisiä on useita, lahjan on tarkoitus olla saajan avio-oikeudesta vapaata omaisuutta tai kun osapuolten on selvitettävä, katsotaanko lahja ennakkoperinnöksi.
Joidenkin varallisuuserien kohdalla kirjallinen asiakirja on lisäksi lakisääteinen muotovaatimus. Katso vertailumme Minkälainen lahjakirja tarvitaan eri omaisuuslajeille?.
Raha ja muu irtain omaisuus
Lahjoituksia koskeva laki (1936:83) erottaa toisistaan lupauksen tulevasta lahjasta ja täytäntöönpannun lahjan. Pääsääntö on, että irtaimen omaisuuden lahjoituslupaus ei ole pätevä niin kauan kuin lahjaa ei ole täytäntöönpantu, ellei lupausta ole tehty jollakin lain määrittelemistä erityistavoista.
Rahan tai irtaimiston kohdalla lahja katsotaan lahjalain mukaan täytäntöönpannuksi, kun lahjoitettu kohde siirtyy lahjansaajan hallintaan. Pankkivarojen ja tiettyjen muiden varallisuuserien kohdalla on erityissäännöt siitä, miten täytäntöönpano tapahtuu.
Kirjallinen lahjakirja voi silti olla erittäin tärkeä osoittamaan, että kyseessä oli lahja eikä esimerkiksi laina. Lue opas rahalahjoituksista.
Kiinteistön lahjoitus
Maakaaren (Jordabalken) 4. luku sisältää kiinteistönluovutusten muotovaatimukset. Lahjoituksissa sovelletaan 4. luvun 29 §:n mukaisesti muun muassa vaatimuksia kirjallisesta luovutusasiakirjasta, selkeästä luovutusilmoituksesta ja osapuolten allekirjoituksista.
Kiinteistörekisteröinnin (lagfart) hakemista varten Maanmittauslaitos (Lantmäteriet) edellyttää lisäksi, että:
- kiinteistön täydellinen kiinteistötunnus on ilmoitettava,
- on käytävä ilmi, luovutetaanko koko kiinteistö vai tietty osuus siitä,
- sekä lahjanantajan että lahjansaajan on allekirjoitettava asiakirja, ja
- lahjanantajan allekirjoitus on oltava kahden todistajan oikeaksi todistama.
Lahjansaajan on haettava lainhuutoa kolmen kuukauden kuluessa saannosta. Syventävää tietoa: Lahjakirja kiinteistölle – muotovaatimukset, lainhuuto ja verotus.
Asunto-osakkeen lahjoitus
Asunto-osake on irtainta omaisuutta, mutta sillä on erityisiä muotovaatimuksia asunto-osakelain (bostadsrättslagen) 6. luvun 4 §:ssä. Lahjoituksen yhteydessä luovutus on tehtävä kirjallisesti, sen on oltava luovuttajan ja saajan allekirjoittama, ja asiakirjan on yksilöitävä luovutettava asunto-osake.
Uuden omistajan on myös hoidettava asunto-osakeyhtiön jäsenyys asunto-osakelain mukaisesti. Älä siis kuvaa asunto-osakkeen lahjoitusta niin, että irtaimiston yleiset säännöt riittäisivät aina.
Mitä ehtoja lahjakirjaan voi kirjoittaa?
Lahjakirjassa voidaan esimerkiksi määrätä, että vanhemmalta tai muulta kolmannelta osapuolelta saatu lahja on saajan avio-oikeudesta vapaata omaisuutta (enskild egendom). Tällaisella ehdolla voi olla merkitystä mahdollisessa tulevassa osituksessa avioliittolain mukaisesti.
Voitte myös selventää, katsotaanko lapselle annettu lahja ennakkoperinnöksi vai ei. Luovutuskieltoa, palautumista, käyttöoikeutta tai velkojilta suojaamista koskevat ehdot tulee kuitenkin muotoilla erittäin varovaisesti. Yksinkertainen ehto ei automaattisesti suojaa omaisuutta ulosotolta tai konkurssilta.
Lahja lapselle – ennakkoperintöä?
Perintökaaren (ärvdabalken) 6. luvun 1 §:n mukaan se, minkä perittävän antaja on elinaikanaan antanut rintaperilliselle, on pääsääntöisesti katsottava ennakkoperinnöksi, jollei muuta ole määrätty tai olosuhteet osoita muuta tarkoitusta.
Muiden perillisten kohdalla lähtökohta on päinvastainen: ennakkoperinnöksi katsominen tapahtuu vain, jos siitä on määrätty tai sen on oletettava olleen tarkoituksena. Siksi selkeä muotoilu lahjakirjassa on usein arvokasta.
Lahja puolisoiden välillä
Puolisoiden välinen lahja voi tulla heidän välillään päteväksi, kun tavallisia täytäntöönpanoa koskevia sääntöjä on noudatettu tai kun lahja rekisteröidään avioliittolain mukaisesti. Jotta lahja olisi pätevä lahjanantajan velkojia kohtaan, se vaatii pääsääntöisesti rekisteröinnin Ruotsin verovirastossa (Skatteverket).
Kun kyseessä on puolisoiden välinen kiinteistölahja, lahjakirja on Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaisesti rekisteröitävä ensin Skatteverketin avio-oikeusrekisteriin ennen lainhuudon hakemista.
Ovatko lahjat verollisia?
Todellinen lahja ilman vastikkeen vaatimusta on Skatteverketin mukaan lahjansaajalle verovapaa tuloverolain mukaan. Tämä ei tarkoita, että jokainen "lahjaksi" kutsuttu siirto olisi aina verovapaa; työstä saatu korvaus tai muu vastike voidaan verottaa.
Kiinteistölahjoituksen yhteydessä voi lisäksi tulla kyseeseen leimavero. Maanmittauslaitos ilmoittaa, että jos otetut lainat tai muu vastike ovat vähintään 85 prosenttia edellisen vuoden verotusarvosta, saannosta tulee leimaveronalainen.
Lahjansaaja ottaa monessa tapauksessa myös aiemman omistajan verotuksellisen aseman, millä voi olla merkitystä mahdollisessa tulevassa myynnissä.
Muistilista ennen lahjoitusta
- Mitä omaisuutta luovutetaan ja miten se yksilöidään?
- Onko kyseessä puhdas lahja vai onko olemassa vastiketta/otettuja lainoja?
- Vaatiiko omaisuuslaji kirjallisen luovutusasiakirjan?
- Tuleeko lahjan olla avio-oikeudesta vapaata omaisuutta?
- Katsotaanko lahja ennakkoperinnöksi?
- Onko olemassa aviopuoliso, jonka suostumus tai rekisteröinti on hoidettava?
- Tarvitaanko lainhuutoa, jäsenyyttä tai muuta rekisteröintiä?
- Liittyykö lahjaan vero- tai leimaverovaikutuksia?
Rahalahjakirja – 29 kr · Irtaimen omaisuuden lahjakirja – 49 kr · Asunto-osakkeen lahjakirja – 49 kr · Kiinteistön lahjakirja – 49 kr.
