Договори оренди — повний посібник 2026 року

Перевірено: 1 жовтня 2026 р. · Шведське орендне право

Правила, що застосовуються до договору оренди, залежать від того, що здається в оренду, хто здає в оренду та коли було укладено договір. До житлових приміщень, комерційної нерухомості, суборенди орендного житла та приватної нерухомості не завжди застосовується однакове законодавство.

Яке законодавство застосовується?

Ознайомтеся з нашим посібником Який договір оренди обрати? для отримання більш детального порівняння.

Що має містити договір оренди?

Чіткий договір зазвичай має містити дані сторін, опис об'єкта оренди, термін оренди, орендну плату, термін оплати, перелік того, що включено у вартість, відповідальність за витрати та обслуговування, умови доступу, суму застави, порядок розірвання договору та особливі умови. Для комерційної оренди часто потрібно детальніше регулювати цілі використання, індексацію, податок на нерухомість, експлуатаційні витрати, пристосування та відновлення приміщення.

Договори оренди у багатьох випадках можуть бути укладені усно, проте, відповідно до Земельного кодексу та нового Закону про приватну оренду, договір має бути укладений письмово, якщо одна зі сторін вимагає цього. Письмовий договір майже завжди є доцільним, оскільки це зменшує труднощі з доведенням фактів.

Термін оренди та розірвання

Не існує єдиного терміну повідомлення про розірвання для всіх договорів оренди. Для звичайного договору на невизначений термін згідно з розділом 12 Земельного кодексу основне правило становить три місяці для житла та дев'ять місяців для комерційних приміщень, якщо не домовлено про інше. Договори на визначений термін мають власні правила залежно від тривалості та типу.

Для нових договорів, що підпадають під Закон про приватну оренду 2026 року, діють інші правила: договір на невизначений термін може бути розірваний на кінець місяця, але не раніше ніж через три місяці після повідомлення; орендар також може розірвати договір на визначений термін з попередженням за три місяці. Закон містить спеціальні правила щодо порядку повідомлення про розірвання.

Захист прав орендаря (besittningsskydd) відрізняється для житла та комерційних приміщень

Звичайний орендар житла, як правило, має прямий захист права на проживання (besittningsskydd), але в законі є кілька винятків. Орендар у суборенді отримує цей захист зазвичай лише після більш ніж двох років безперервної оренди. Мешканці, які винаймають кімнату, не мають такого захисту.

Орендарі комерційних приміщень мають непрямий захист права оренди після більш ніж дев'яти місяців орендних відносин. Це не дає права залишатися в приміщенні, але може надати право на компенсацію та відстрочку.

У разі приватної оренди згідно із законом 2026 року право на продовження договору, аналогічне звичайному захисту орендаря житла, не передбачено.

Суборенда потребує належного дозволу

Той, хто орендує житло, зазвичай повинен мати згоду орендодавця або дозвіл від Орендного комітету (Hyresnämnden) для самостійної суборенди. Власник житла в кооперативі (bostadsrätt) потребує згоди правління або дозволу від Орендного комітету. Правила для кооперативного житла було змінено 1 липня 2026 року з метою зробити процес надання дозволів більш гнучким.

Див. Суборенда – правила 2026 року.

Застава, інвентар та стан житла

Шведське орендне право не має загальної встановленої законом суми застави. Якщо застава використовується, у договорі слід чітко зазначити суму, що саме вона забезпечує, коли вона повертається та за яких умов можуть бути зроблені відрахування. Відрахування не є автоматично правомірним лише через те, що заявлено про наявність збитків.

При оренді мебльованого приміщення договір слід доповнити описом майна та протоколом огляду.

Виберіть шаблон залежно від виду оренди

Джерела

• Земельний кодекс (1970:994), розд. 12
• Закон про приватну оренду (2026:772)
• Суди Швеції – нові правила оренди 2026