Gesetz über die private Vermietung 2026:772 – neue Regeln ab dem 1. Juli 2026

Am 1. Juli 2026 trat das Gesetz über die private Vermietung (Privatuthyrningslagen 2026:772) in Kraft und ersetzte das Gesetz (2012:978) über die Vermietung von eigenem Wohnraum für neue Verträge, die unter das neue Gesetz fallen. Für diejenigen, die ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, eine Eigentumswohnung (ägarlägenhet) oder einen Teil des eigenen Wohnraums vermieten, ist es daher wichtig, den richtigen Rechtsrahmen und einen aktualisierten Mietvertrag zu verwenden.

Welche Vermietungen sind betroffen?

Das Gesetz gilt für Verträge, bei denen eine natürliche Person oder ein Nachlass ein Haus oder einen Teil eines Hauses gegen Entgelt an eine andere Person überlässt und die Wohnnutzung den Hauptzweck oder einen nicht unwesentlichen Teil der Nutzung darstellt.

Dies bedeutet, dass beispielsweise ein privat besessenes Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder eine Eigentumswohnung (ägarlägenhet) darunter fallen kann, man muss jedoch immer die Ausnahmen und die tatsächliche Vermietungssituation prüfen.

Wann gilt das Gesetz nicht?

Situation	Konsequenz
Der Vermieter vermietet regelmäßig mehr als zwei Wohnungen, die nicht Teil des eigenen Wohnraums sind	Das Privatvermietungsgesetz findet keine Anwendung.
Der Vermieter bewohnt die Wohnung als Mieter (hyresrätt)	Die Vermietung fällt nicht unter das Privatvermietungsgesetz.
Die Überlassung dient Freizeitzwecken	Das Gesetz gilt nicht.
Der Vertrag wurde vor dem 1. Juli 2026 nach altem Recht geschlossen	Das aufgehobene Gesetz (2012:978) gilt gemäß den Übergangsbestimmungen weiterhin für diesen Vertrag.

Der Mietvertrag und die Miete

Ein Mietvertrag muss schriftlich aufgesetzt werden, wenn der Vermieter oder Mieter dies verlangt. Für eine sichere und nachvollziehbare Vermietung sollte der Vertrag in der Praxis immer schriftlich erfolgen.

Bei Vertragsschluss müssen sich die Parteien auf die Miethöhe einigen, und die Miete muss in der Regel als fester Betrag bestimmt sein. Das Gesetz erlaubt es jedoch unter anderem, bestimmte Nebenkosten, beispielsweise Heizung, Strom, Warmwasser oder Wasser und Abwasser, nach tatsächlichem Verbrauch abzurechnen, sofern die Parteien dies vereinbaren.

Kündigung nach dem neuen Gesetz

Ein befristeter Mietvertrag endet mit Ablauf der Mietzeit. Der Mieter kann den Vertrag jedoch immer zu einem Monatsende kündigen, das frühestens drei Monate nach der Kündigung liegt. Ein unbefristeter Vertrag kann frühestens drei Monate vor einem Monatsende gekündigt werden.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Wenn der Mieter kündigt, kann dies auch mündlich geschehen, sofern der Vermieter dies schriftlich bestätigt. Das Gesetz enthält auch Regeln zur elektronischen Adresse: Wenn der Empfänger eine elektronische Adresse für Mitteilungen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag angegeben hat, gilt die Kündigung als erfolgt, wenn sie dorthin gesendet wurde.

Untervermietung und Untermieter

Der Mieter darf die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters nicht zur eigenständigen Nutzung untervermieten. Das neue Gesetz enthält zudem ausdrückliche Regeln für Mitbewohner. Wenn die Wohnung Teil des eigenen Wohnraums des Vermieters ist, darf der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters keine Untermieter aufnehmen.

Was sollte ein aktualisierter privater Mietvertrag enthalten?

• Vollständige Angaben der Parteien und Beschreibung des Mietobjekts.
• Mietdauer – unbefristet oder befristet.
• Mietbetrag, Fälligkeitstermin und enthaltene Kosten.
• Regelungen zu Strom, Wasser, Heizung und anderen Nebenkosten.
• Kaution und klare Bedingungen für die Rückzahlung.
• Inventarliste bei möbliertem Wohnraum.
• Übergabeprotokoll und Dokumentation des Zustands bei Einzug.
• Regeln für die Nutzung, Untermieter und eventuelle Untervermietung.
• Kündigung, Kontaktadresse und praktischer Auszug.
• Schlüsselquittung und Anzahl der ausgehändigten Schlüssel.

Häufige Fehler nach der Gesetzesänderung

1. Verwendung einer alten Vorlage ohne Prüfung der Rechtsgrundlage. Neue Verträge ab dem 1. Juli 2026 können unter ein völlig neues Gesetz fallen.
2. Vermischung von Privatvermietung mit der Untervermietung einer Mietwohnung (hyresrätt). Das Privatvermietungsgesetz gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnung selbst als Mieter innehat.
3. Angabe einer unspezifizierten Gesamtmiete. Wenn verbrauchsabhängige Kosten hinzukommen sollen, sollten diese klar geregelt sein.
4. Fehlende Kontaktadresse. Eine klare Vereinbarung über Kommunikationswege erleichtert Kündigungen und andere Mitteilungen.
5. Fehlende Dokumentation des Wohnungszustands. Besichtigungsprotokolle und Inventarlisten verringern das Risiko von Streitigkeiten über Schäden und Kautionen.

Häufige Fragen zum Privatvermietungsgesetz 2026

Wann trat das neue Gesetz in Kraft?

Das Privatvermietungsgesetz (2026:772) trat am 1. Juli 2026 in Kraft.

Gilt es automatisch für alle alten Mietverträge?

Nein. Die Übergangsbestimmungen sehen vor, dass das alte Gesetz von 2012 weiterhin für Verträge gilt, die gemäß diesem Gesetz abgeschlossen wurden.

Gilt das Gesetz, wenn ich eine Mietwohnung (hyresrätt) untervermiete?

Nein. Gemäß den Ausnahmen des Gesetzes gilt es nicht, wenn der Vermieter die Wohnung als Mieter innehat.

Kann ein befristeter Vertrag vom Mieter vorzeitig gekündigt werden?

Ja. Der Mieter kann gemäß Kapitel 6 § 1 immer zu einem Monatsende kündigen, das frühestens drei Monate nach der Kündigung liegt.

Muss die Miete in Kronen angegeben werden?

Die Miete muss grundsätzlich bei Vertragsschluss als fester Betrag bestimmt sein. Bestimmte Verbrauchskosten können gemäß den Regeln des Gesetzes separat vereinbart werden.

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• Kündigung des Mietvertrags 2026 – Kündigungsfrist und Formvorschriften
• Untervermietung 2026 – Regeln für Miet- und Eigentumswohnungen

Quelle

• Privatuthyrningslag (2026:772) – Schwedischer Reichstag

Zuletzt aktualisiert: 4. Oktober 2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.