Sobre la plantilla de documento
Contrato de alquiler de vivienda según la legislación sueca: un paquete de documentos actualizado para el alquiler de viviendas. El paquete contiene una plantilla principal sueca en Word/PDF, una versión de referencia en inglés governed by Swedish law, y guías de usuario detalladas en sueco e inglés.
Revisado legalmente: 6 de octubre de 2026
El paquete está actualizado con la nueva Ley de alquiler privado (Privatuthyrningslagen 2026:772), que entró en vigor el 1 de julio de 2026, así como con las normas vigentes del capítulo 12 del Código de la Tierra (jordabalken).
Qué incluye
| Bostadshyresavtal – DOCX | Plantilla principal sueca editable. |
| Bostadshyresavtal – PDF | Versión sueca lista para imprimir. |
| Guía de usuario en sueco – DOCX + PDF | Explica la elección de ley, alquiler, rescisión, permisos, depósito y protección de posesión. |
| English reference – DOCX + PDF | Versión de referencia en inglés governed by Swedish law. |
| English user guide – DOCX + PDF | Guía en inglés sobre el mismo marco normativo sueco. |
Importante a partir del 1 de julio de 2026: dos marcos normativos distintos
La versión anterior del producto se basaba principalmente en el capítulo 12 del Código de la Tierra. Desde el 1 de julio de 2026, existe una nueva Ley de alquiler privado (Privatuthyrningslag 2026:772) para ciertos alquileres de vivienda propia. El marco normativo aplicable afecta, entre otros aspectos, a la fijación del alquiler, la rescisión, la protección de posesión y el momento en que el contrato puede finalizarse anticipadamente.
Por lo tanto, la plantilla contiene un bloque específico de elección de ley que debe completarse antes de utilizar el contrato.
¿Cuándo se aplica el capítulo 12 del Código de la Tierra?
El capítulo 12 del Código de la Tierra (jordabalken) – a menudo denominado ley de alquileres (hyreslagen) – sigue siendo el marco normativo central para muchas relaciones de alquiler residencial. Se aplica, por ejemplo, al alquiler de primera mano común, al subarriendo de una vivienda de alquiler (hyresrätt) y a situaciones en las que la ley de alquiler privado no es aplicable.
Las normas son en gran medida imperativas en beneficio del arrendatario. Por lo tanto, una cláusula contractual puede carecer de validez incluso si ambas partes la han firmado.
¿Cuándo puede aplicarse la Ley de alquiler privado (2026:772)?
La nueva ley se aplica principalmente cuando una persona física o una masa hereditaria cede, a cambio de una remuneración, una casa o parte de una casa que se utilizará total o sustancialmente como vivienda.
Sin embargo, la ley no se aplica, entre otros casos, cuando el arrendador posee la vivienda en régimen de alquiler (hyresrätt), en alquileres vacacionales, o cuando el arrendador alquila habitualmente más de dos apartamentos que no forman parte de su propia vivienda.
La ley anterior (2012:978) sobre el alquiler de vivienda propia fue derogada el 1 de julio de 2026, pero sigue aplicándose a los contratos celebrados bajo dicha ley antes de la entrada en vigor de la nueva.
Alquiler: diferentes normas según la modalidad de alquiler
Subarriendo común según el cap. 12 del Código de la Tierra
En el subarriendo existen normas específicas sobre el alquiler justo. Para una vivienda de alquiler (hyresrätt), el alquiler normalmente no puede exceder el alquiler de primera mano con los suplementos permitidos. Según las normas vigentes, los suplementos por muebles y otro equipamiento no pueden superar el 15 por ciento del alquiler que el propio arrendador paga, y los suplementos por otros servicios no pueden exceder los costes reales.
Ley de alquiler privado desde el 1 de julio de 2026
En los nuevos contratos sujetos a la Ley de alquiler privado (2026:772), el alquiler debe pactarse por un importe determinado. Se pueden acordar compensaciones separadas por, por ejemplo, electricidad, agua caliente y agua basándose en el coste de consumo real. El tribunal de alquileres (Hyresnämnden) puede, a petición, revisar y reducir el alquiler cuando se cumplan los requisitos de la ley.
Por tanto, el antiguo modelo basado en costes según la ley de alquiler privado de 2012 no debe utilizarse rutinariamente para nuevos contratos después del 1 de julio de 2026.
Duración del contrato y rescisión
La plantilla ofrece opciones separadas para contratos indefinidos y contratos de duración determinada.
- Ley de alquiler privado: un contrato de duración determinada termina normalmente al finalizar el periodo de alquiler. El arrendatario siempre puede rescindir el contrato a finales de mes que ocurra al menos tres meses después de la notificación. Para los contratos indefinidos, la ley también estipula tres meses hasta el final de mes.
- Cap. 12 del Código de la Tierra: la norma general para el alquiler de vivienda es también de tres meses de preaviso hasta final de mes para contratos indefinidos, pero las normas para contratos de duración determinada y diversas situaciones deben evaluarse conforme a la ley de alquileres.
Protección de posesión
La protección de posesión difiere entre las normativas. Los contratos sujetos a la nueva ley de alquiler privado no cuentan con la misma protección de posesión que los alquileres de vivienda según el cap. 12 del Código de la Tierra. En el subarriendo común, sin embargo, la protección de posesión puede surgir, normalmente tras más de dos años consecutivos. La renuncia a la protección de posesión debe gestionarse con el documento separado adecuado y, cuando las normas lo exijan, ser revisada por el tribunal de alquileres.
Permiso para subarrendar
Si quien alquila posee la vivienda en régimen de alquiler (hyresrätt), normalmente se requiere el consentimiento del arrendador o la autorización del tribunal de alquileres para el subarriendo. En el caso de cooperativas de vivienda (bostadsrätt), normalmente se requiere el consentimiento de la asociación o la autorización del tribunal de alquileres.
Si el contrato se firma antes de obtener el permiso, debe hacerse explícitamente condicionado a la obtención de dicha autorización. La plantilla incluye esta opción.
Pago tardío del alquiler: límites de tiempo
En el caso de alquileres de vivienda según el cap. 12 del Código de la Tierra, un retraso en el pago superior a una semana después de la fecha de vencimiento puede ser motivo de resolución del contrato (förverkande). Según la Ley de alquiler privado (2026:772), se especifica un retraso superior a dos semanas como base para el derecho del arrendador a rescindir el contrato anticipadamente.
Esto no significa que el desahucio ocurra automáticamente al superarse el límite de tiempo. Deben tenerse en cuenta las normas sobre notificaciones, subsanación, recuperación y procedimiento cuando sean aplicables.
Depósito
La plantilla incluye una sección clara sobre el depósito indicando el importe, la fecha de pago, el uso permitido del depósito y cómo gestionar la devolución. Un depósito no debe describirse como una tasa extra ni pasar automáticamente a manos del arrendador al final del contrato.
Inspección, inventario y estado
El documento dispone de espacio para el acta de inspección de entrada, lista de inventario, número de llaves y deficiencias documentadas. Se recomienda adjuntar fotos y anexos, ya que esto puede reducir el riesgo de disputas posteriores sobre daños y desgaste normal.
Deber de diligencia del arrendatario y daños
El contrato distingue entre el desgaste normal y los daños de los que el arrendatario es responsable. Las obligaciones legales del arrendador no pueden transferirse generalmente al arrendatario mediante una cláusula estándar.
Acceso del arrendador
El arrendador no tiene un derecho ilimitado a entrar en la vivienda. La plantilla hace referencia a las situaciones legales en las que el acceso puede ser necesario, por ejemplo, para inspecciones o trabajos necesarios, y no contiene ninguna cláusula de "acceso libre".
Mascotas, tabaco y normas de convivencia
Existen campos opcionales para mascotas, tabaco y normas de convivencia específicas. Dichas condiciones deben ser compatibles con la ley imperativa, las normas de la asociación y las circunstancias de la relación de alquiler individual.
Seguros
La plantilla ofrece la posibilidad de especificar requisitos de seguro de hogar y la responsabilidad sobre diversos seguros. Las partes deben verificar con sus compañías aseguradoras que el alquiler esté cubierto por la póliza adecuada.
Se incluye referencia en inglés
La versión en inglés es una referencia en idioma inglés governed by Swedish law. No es un contrato de arrendamiento británico o estadounidense. La versión sueca es la versión principal en este paquete de productos.
¿Desea la versión en inglés como producto principal? Ver Residential Lease Agreement – Swedish Law →
¿Cuándo es especialmente recomendable el asesoramiento individual?
Busque asesoramiento individual en caso de incertidumbre sobre qué normativa se aplica, alquileres de muy larga duración, múltiples viviendas alquiladas, alquileres en bloque, alquileres corporativos, disputas sobre alquiler justo, renuncia a la protección de posesión, resolución/desahucio, o relaciones de propiedad y derecho de uso más complejas.
Formato de archivo y entrega
Formato: DOCX, PDF y ZIP.
Idioma: Versión principal en sueco + English reference.
Número de archivos: 8.
Total: 17 páginas en los cuatro documentos.
Entrega: descarga digital. No se envía ningún producto físico.
Preguntas frecuentes
¿Se aplica siempre la ley de alquiler privado cuando un particular alquila?
No. El ámbito de aplicación de la ley tiene varias limitaciones. Por ejemplo, el alquiler de una vivienda que el arrendador posee en régimen de alquiler (hyresrätt) queda fuera de esta ley.
¿Puedo fijar el alquiler que quiera?
No. Las normas de alquiler difieren entre los marcos normativos y el precio puede ser objeto de revisión.
¿Necesito permiso para subarrendar?
A menudo, sí. Los regímenes de alquiler (hyresrätt) y cooperativo (bostadsrätt) tienen normas de permiso diferentes. Asegúrese de contar con el consentimiento o permiso adecuado antes de comenzar el alquiler.
¿Tiene el subarrendatario protección de posesión?
Depende de la normativa aplicable y de cuánto haya durado la relación de alquiler. Por eso, la protección de posesión no debe tratarse con una redacción estándar general.
¿Garantiza la plantilla que el contrato es válido en cualquier situación?
No. La plantilla es un apoyo documental general. La ley aplicable, las normas imperativas, los permisos y las circunstancias reales deben ser correctos en cada caso particular.
Este paquete es un apoyo documental general conforme a la legislación sueca y no sustituye al asesoramiento jurídico individual. El contrato debe adaptarse a la forma de alquiler correcta y a las condiciones reales de las partes.
