Om dokumentmallen
Contrat de bail résidentiel selon le droit suédois – un pack documentaire mis à jour pour la location d'un logement. Le pack contient un modèle principal suédois en Word/PDF, une version de référence anglaise « governed by Swedish law » ainsi que des guides d'utilisation détaillés en suédois et en anglais.
Révisé juridiquement : 6 octobre 2026
Le pack est mis à jour selon la nouvelle Loi sur la location privée (Privatuthyrningslagen 2026:772), entrée en vigueur le 1er juillet 2026, ainsi que les règles actuelles du chapitre 12 du Code foncier (jordabalken).
Ce qui est inclus
| Bostadshyresavtal – DOCX | Modèle principal suédois modifiable. |
| Bostadshyresavtal – PDF | Version suédoise prête à imprimer. |
| Svensk användarguide – DOCX + PDF | Explique le choix de la loi, le loyer, la résiliation, les autorisations, le dépôt de garantie et le droit au maintien dans les lieux. |
| English reference – DOCX + PDF | Version de référence anglaise « governed by Swedish law ». |
| English user guide – DOCX + PDF | Guide en anglais sur le même cadre réglementaire suédois. |
Important à partir du 1er juillet 2026 : deux cadres réglementaires
L'ancienne version du produit se basait principalement sur le chapitre 12 du Code foncier. Depuis le 1er juillet 2026, il existe une nouvelle Loi sur la location privée (2026:772) pour certaines locations de logement propre. Le cadre juridique applicable influence, entre autres, la fixation du loyer, la résiliation, le droit au maintien dans les lieux et les modalités de résiliation anticipée du contrat.
Le modèle contient par conséquent un bloc spécifique relatif au choix de la loi, à remplir avant d'utiliser le contrat.
Quand le chapitre 12 du Code foncier s'applique-t-il ?
Le chapitre 12 du Code foncier – souvent appelé « hyreslagen » (loi sur les baux) – reste le cadre réglementaire central pour de nombreuses relations de location résidentielle. Il s'applique par exemple aux locations en première main, aux sous-locations d'un logement locatif (hyresrätt) et aux situations où la loi sur la location privée n'est pas applicable.
Les règles sont en grande partie impératives en faveur du locataire. Une clause contractuelle peut donc être nulle, même si les deux parties l'ont signée.
Quand la Loi sur la location privée (2026:772) peut-elle s'appliquer ?
La nouvelle loi s'applique essentiellement lorsqu'une personne physique ou une succession loue, moyennant rémunération, une maison ou une partie de maison destinée, en tout ou en partie non négligeable, à un usage d'habitation.
La loi ne s'applique toutefois pas lorsque le bailleur détient le logement à titre de locataire (hyresrätt), pour les locations saisonnières, ou lorsque le bailleur loue régulièrement plus de deux appartements ne constituant pas une partie de son propre logement.
L'ancienne loi (2012:978) sur la location de logement propre a été abrogée le 1er juillet 2026 mais reste applicable aux contrats conclus sous son empire avant cette date.
Loyer – règles différentes selon le type de location
Sous-location classique selon le chapitre 12 du Code foncier
Pour la sous-location, il existe des règles spécifiques concernant un loyer raisonnable. Pour un « hyresrätt », le loyer ne doit normalement pas dépasser le loyer de première main avec les compléments autorisés. Selon les règles en vigueur, les compléments pour les meubles et autres équipements ne peuvent excéder 15 % du loyer payé par le bailleur lui-même, et les compléments pour les autres charges ne peuvent dépasser les coûts réels.
Loi sur la location privée à partir du 1er juillet 2026
Pour les nouveaux contrats relevant de la Loi sur la location privée (2026:772), le loyer doit être fixé à un montant déterminé. Des paiements distincts pour, par exemple, l'électricité, l'eau chaude et l'eau peuvent être convenus sur la base des coûts réels de consommation. La commission des loyers (Hyresnämnden) peut, sur demande, examiner le loyer et le réduire si les conditions de la loi sont remplies.
L'ancien modèle basé sur les coûts, issu de la loi sur la location privée de 2012, ne doit donc pas être utilisé machinalement pour les nouveaux contrats après le 1er juillet 2026.
Durée du bail et résiliation
Le modèle propose des options distinctes pour les contrats à durée indéterminée et à durée déterminée.
- Loi sur la location privée : un contrat à durée déterminée prend normalement fin à l'échéance convenue. Le locataire peut toujours résilier le contrat pour la fin d'un mois intervenant au plus tôt trois mois après la notification. Pour les contrats à durée indéterminée, la loi prévoit également un préavis de trois mois à la fin d'un mois.
- Chapitre 12 du Code foncier : la règle générale pour la location résidentielle est également un préavis de trois mois avant la fin d'un mois pour les contrats à durée indéterminée, mais les règles concernant les contrats à durée déterminée et diverses situations doivent être évaluées selon la loi sur les baux.
Droit au maintien dans les lieux (besittningsskydd)
Le droit au maintien dans les lieux diffère selon le cadre juridique. Les contrats relevant de la nouvelle loi sur la location privée n'offrent pas le même droit au maintien dans les lieux que la location résidentielle selon le chapitre 12 du Code foncier. En revanche, dans le cas d'une sous-location classique, ce droit peut naître, normalement après plus de deux ans consécutifs. Une renonciation au droit au maintien dans les lieux doit être traitée par un acte distinct approprié et, lorsque les règles l'exigent, soumise à l'approbation de la commission des loyers.
Autorisation pour la sous-location
Si le bailleur est lui-même locataire (hyresrätt), le consentement du propriétaire ou une autorisation de la commission des loyers est normalement requis pour la sous-location. Pour un logement en copropriété (bostadsrätt), le consentement de l'association de copropriétaires ou une autorisation de la commission des loyers est généralement nécessaire.
Si le contrat est signé avant l'obtention de l'autorisation, il doit être explicitement conditionné à l'obtention de celle-ci. Le modèle contient une option à cet effet.
Retard de paiement du loyer – délais différents
Pour une location résidentielle selon le chapitre 12 du Code foncier, un retard de paiement de plus d'une semaine après la date d'échéance peut constituer un motif de résiliation du bail. Selon la Loi sur la location privée (2026:772), un retard de plus de deux semaines est en revanche indiqué comme motif permettant au bailleur de résilier le contrat de manière anticipée.
Cela ne signifie pas qu'une expulsion se produit automatiquement une fois ce délai dépassé. Les règles concernant les mises en demeure, la régularisation, la récupération des arriérés et la procédure doivent être respectées là où elles sont applicables.
Dépôt de garantie
Le modèle contient une section claire sur le dépôt de garantie concernant le montant, la date de paiement, l'usage autorisé du dépôt et la gestion du remboursement. Un dépôt de garantie ne doit pas être décrit comme des frais supplémentaires ou être automatiquement acquis au bailleur à la fin du contrat.
État des lieux, inventaire et état général
Le document prévoit un espace pour l'état des lieux d'entrée, l'inventaire, le nombre de clés et les défauts documentés. Il est recommandé de joindre des photos et des annexes, car cela peut réduire le risque de litiges ultérieurs concernant les dommages et l'usure normale.
Obligation d'entretien du locataire et dommages
Le contrat distingue l'usure normale des dommages dont le locataire est responsable. Les obligations légales du bailleur ne peuvent généralement pas être transférées au locataire par une clause standard.
Accès du bailleur
Le bailleur n'a pas un droit illimité d'entrer dans le logement. Le modèle renvoie aux situations légales où l'accès peut être requis, par exemple pour l'inspection ou les travaux nécessaires, et ne contient aucune clause d'« accès libre » général.
Animaux, tabagisme et règles de bon voisinage
Il existe des champs optionnels pour les animaux domestiques, le tabagisme et les règles de bon voisinage spécifiques. De telles conditions doivent toujours être compatibles avec les lois impératives, les règlements de l'association et les circonstances de la relation locative individuelle.
Assurance
Le modèle permet d'indiquer les exigences en matière d'assurance habitation et la responsabilité pour les différentes assurances. Les parties devraient vérifier auprès de leurs assureurs que la location est couverte par une protection d'assurance appropriée.
English reference inclus
La version anglaise est une English-language reference governed by Swedish law. Ce n'est pas un « lease agreement » britannique ou américain. La version suédoise est la version principale de ce pack de produits.
Quand des conseils personnalisés sont particulièrement recommandés
Prenez conseil individuellement en cas d'incertitude sur la réglementation applicable, pour les locations de très longue durée, la location de plusieurs logements, la location en bloc, la location par une entreprise, les litiges sur le loyer raisonnable, la renonciation au droit au maintien dans les lieux, la résiliation/l'expulsion ou les situations complexes de propriété et de droits d'usage.
Formats de fichiers et livraison
Format : DOCX, PDF et ZIP.
Langue : Version suédoise principale + English reference.
Nombre de fichiers : 8.
Total : 17 pages dans les quatre documents.
Livraison : téléchargement numérique. Aucun produit physique n'est envoyé.
Questions fréquentes
La loi sur la location privée s'applique-t-elle toujours lorsqu'un particulier loue ?
Non. Le champ d'application de la loi comporte plusieurs limites. Par exemple, la location d'un logement que le bailleur détient lui-même à titre de locataire ne relève pas de cette loi.
Puis-je fixer le loyer de mon choix ?
Non. Les règles de loyer diffèrent selon la réglementation et le loyer peut faire l'objet d'un examen.
Ai-je besoin d'une autorisation pour sous-louer ?
Souvent, oui. Les locations de type « hyresrätt » et « bostadsrätt » ont des règles d'autorisation différentes. Vérifiez que le consentement ou l'autorisation approprié(e) est obtenu(e) avant de commencer la location.
Le sous-locataire a-t-il un droit au maintien dans les lieux ?
Cela dépend du cadre réglementaire applicable et de la durée de la relation locative. C'est pourquoi le droit au maintien dans les lieux ne doit pas être géré par une formulation standard générale.
Le modèle garantit-il que le contrat est valide dans chaque situation ?
Non. Le modèle est une aide à la documentation générale. La loi applicable, les règles impératives, les autorisations et les faits réels doivent être corrects dans chaque cas individuel.
Ce pack est une aide à la documentation générale conforme au droit suédois et ne remplace pas des conseils juridiques individuels. Le contrat doit être adapté à la forme de location appropriée et aux circonstances réelles des parties.
