Om dokumentmallen
Contrat de bail commercial selon le droit suédois – un pack de documents mis à jour pour la location de bureaux, commerces, entrepôts et autres locaux professionnels. Le pack contient le modèle principal suédois en format Word/PDF, une référence en anglais ainsi que des guides d'utilisation détaillés en suédois et en anglais.
Révision juridique : 6 octobre 2026
Le pack a été révisé en fonction des règles actuelles du chapitre 12 du Code foncier suédois (jordabalken) concernant les baux commerciaux, incluant la durée du bail, le loyer/indexation, la cession, la sous-location, la résiliation, le droit au maintien dans les lieux indirect, la modification des conditions, la médiation et l'indemnisation.
Ce qui est inclus
| Lokalhyresavtal – DOCX | Modèle principal suédois modifiable. |
| Lokalhyresavtal – PDF | Version suédoise prête à l'impression. |
| Svensk användarguide – DOCX + PDF | Explique la durée du bail, l'indexation, la TVA, le droit au maintien dans les lieux et le préavis. |
| English reference – DOCX + PDF | Version de référence en anglais régie par le droit suédois. |
| English user guide – DOCX + PDF | Guide en anglais sur le même cadre réglementaire suédois. |
Qu'est-ce qu'un local professionnel ?
Au sens de la loi sur les baux, un local est une unité qui n'est pas destinée à être utilisée en tout ou pour une partie non négligeable comme logement. Il peut s'agir, par exemple, de bureaux, d'un commerce, d'un entrepôt, d'un atelier, d'un studio ou de tout autre local destiné à une activité professionnelle.
Le bail commercial diffère sur plusieurs points importants du bail d'habitation. Le modèle est donc spécialement conçu pour les locations commerciales/professionnelles et ne doit pas être utilisé comme contrat de bail d'habitation.
Durée du bail et résiliation
Le modèle propose des choix distincts pour les contrats à durée indéterminée et à durée déterminée. Pour les locaux loués à durée indéterminée, la règle légale par défaut est que le contrat doit être résilié pour le changement de mois suivant les neuf mois après la notification, sauf si un préavis plus long a été convenu.
Même les contrats de locaux à durée déterminée ayant duré plus de neuf mois doivent, en règle générale, être résiliés pour prendre fin. Les parties doivent donc remplir avec soin la durée du bail, le préavis et toute période de prolongation éventuelle.
Loyer et indexation
Le loyer de base est indiqué comme un montant fixe. Pour les baux commerciaux à durée déterminée d'au moins trois ans, les parties peuvent utiliser une autre base de calcul pour le loyer, par exemple une clause d'indexation correctement rédigée.
Le modèle distingue donc le loyer de base et une partie optionnelle indexée. La clause d'indexation ne doit pas être utilisée mécaniquement dans les contrats courts où les conditions légales pour une telle base de calcul ne sont pas remplies.
TVA sur le loyer commercial
La location d'un bien immobilier est en règle générale exonérée de TVA. Sous certaines conditions, le bailleur peut opter pour une imposition volontaire pour un local professionnel et ainsi facturer la TVA sur le loyer. Le modèle prévoit donc une option distincte pour la TVA plutôt que d'appliquer automatiquement la taxe sur tous les loyers.
Les parties doivent vérifier le traitement fiscal applicable en matière de TVA avant de signer le contrat, en particulier lorsque le local est utilisé pour une activité mixte ou non soumise à la TVA.
Destination du local
Le contrat contient un champ spécifique pour définir précisément l'activité autorisée. Le locataire ne peut pas, sans autorisation, utiliser le local pour une finalité substantiellement différente de celle convenue. Dans le cadre de baux de longue durée, la commission des loyers (Hyresnämnden) peut, sous certaines conditions, autoriser un changement d'usage, mais cela ne dispense pas de la nécessité d'une clause contractuelle claire dès le départ.
Entretien, installations et remise en état
Le modèle distingue les responsabilités du bailleur et du locataire concernant, par exemple, les revêtements de surface, les installations, la maintenance, les réparations et les exigences des autorités. Pour les locaux professionnels, une répartition claire des responsabilités est particulièrement importante.
Les modifications, installations, enseignes et autres interventions doivent nécessiter un accord écrit lorsque cela est pertinent. Le contrat contient également une section distincte sur la remise en état à la fin du bail.
Protection incendie et exigences réglementaires
Le document comporte une section dédiée à la gestion systématique de la sécurité incendie et à la responsabilité vis-à-vis des exigences réglementaires liées à l'activité convenue. La répartition des responsabilités doit être adaptée au local et à l'activité plutôt que d'être supposée identique dans tous les contrats de location de locaux.
Cession et sous-location
Le locataire ne peut pas céder librement son droit au bail ni sous-louer le local. Les règles varient selon les situations, notamment lorsqu'une activité est cédée avec le local. Le contrat exige donc un consentement ou une autorisation nécessaire et évite les formulations générales pouvant donner une impression erronée de libre cession.
Retard de paiement et résiliation
Pour les locaux, un retard de paiement du loyer de plus de deux jours ouvrables après la date d'échéance peut constituer un motif de résiliation selon le chapitre 12 du Code foncier. Cela ne signifie pas que l'expulsion est automatique. Les notifications légales, les règles de correction et de redressement ainsi que la procédure appropriée doivent toujours être respectées.
Dans certaines situations, le locataire du local peut recouvrer son droit au bail en effectuant le paiement dans les deux semaines suivant la notification prescrite.
Droit au maintien dans les lieux indirect – important après neuf mois
Un locataire de local professionnel n'a normalement pas le droit d'imposer une prolongation de la même manière qu'un locataire d'habitation. Au lieu de cela, un droit au maintien dans les lieux indirect peut apparaître lorsque le bail a duré plus de neuf mois.
Cela peut notamment donner droit à une indemnisation financière si le bailleur refuse la prolongation ou impose des conditions déraisonnables alors qu'aucun motif légal d'exemption ne s'applique.
Une renonciation au droit au maintien dans les lieux indirect ne doit pas être dissimulée dans le bail lui-même. Elle doit faire l'objet d'un acte séparé, et l'approbation de la commission des loyers est requise dans de nombreuses situations. C'est pourquoi le pack renvoie à une gestion séparée conforme (formulaires HN3/HN5) plutôt que d'insérer une clause de renonciation simplifiée.
Indemnisation en cas de résiliation injustifiée
Lorsque le locataire du local a droit à une indemnisation selon les règles sur le droit au maintien dans les lieux indirect, le niveau minimum fixé par la loi est un montant équivalant à un loyer annuel selon le contrat résilié. Au-delà, une indemnité supplémentaire raisonnable pour perte économique peut être réclamée.
Valeur locative de marché
En cas de litige sur les conditions de prolongation, la valeur locative de marché du local est évaluée, en priorité sur la base des loyers de locaux comparables dans la zone. Une clause d'indexation ou un loyer antérieur ne garantit donc pas qu'une condition future sera toujours considérée comme raisonnable.
Résiliation pour départ ou modification des conditions
Le bail commercial est soumis à des règles strictes en matière de résiliation. Si le bailleur résilie le contrat, la notification doit, le cas échéant, préciser les conditions requises pour la prolongation ou les raisons pour lesquelles la prolongation est refusée, tout en informant le locataire qu'il doit saisir la commission des loyers dans un délai de deux mois pour faire valoir ses droits.
Même un locataire qui résilie le contrat pour demander une modification des conditions doit formuler sa notification correctement et peut avoir besoin de demander une médiation sous deux mois. Une erreur de forme peut avoir des conséquences significatives.
Sûreté, dépôt de garantie et garantie
Le modèle inclut des choix séparés pour le dépôt de garantie, la garantie bancaire et d'autres sûretés. Le montant, la durée de validité, les motifs de saisie de la sûreté et les conditions de restitution doivent être indiqués expressément.
Assurance
Les parties peuvent préciser les exigences en matière d'assurance activité, biens et responsabilité, ainsi que la personne responsable de l'assurance du bâtiment. Les exigences d'assurance doivent être adaptées à l'activité réellement exercée dans le local.
English reference inclus
La version anglaise est une référence en langue anglaise régie par le droit suédois. Il ne s'agit pas d'un « commercial lease agreement » britannique ou américain. La version suédoise reste la version principale de ce pack produit.
Quand des conseils individuels sont particulièrement recommandés
Des conseils juridiques ou fiscaux individuels sont particulièrement recommandés pour les baux de longue durée ou d'une importance économique significative, les investissements d'aménagement majeurs, les clauses d'indexation complexes, les loyers indexés sur le chiffre d'affaires, la TVA volontaire, la renonciation au maintien dans les lieux, la cession d'activité, les exigences environnementales ou réglementaires, la résiliation, ou encore la modification des conditions.
Format de fichier et livraison
Format : DOCX, PDF et ZIP.
Langue : Version principale en suédois + référence en anglais.
Nombre de fichiers : 8.
Total : 13 pages dans les quatre documents.
Livraison : téléchargement numérique. Aucun produit physique n'est expédié.
Questions fréquentes
Un locataire de local professionnel a-t-il un droit au maintien dans les lieux ?
Oui, après plus de neuf mois, le locataire peut normalement obtenir un droit au maintien dans les lieux indirect. Cette protection signifie principalement la possibilité d'obtenir une indemnisation et une médiation, et non un droit général d'obtenir systématiquement la prolongation du contrat.
Le droit au maintien dans les lieux peut-il être écarté directement dans le bail ?
La renonciation doit être faite dans un acte séparé. L'approbation de la commission des loyers est souvent requise, bien qu'il existe des situations particulières où la loi autorise une renonciation sans approbation.
Le loyer peut-il être indexé chaque année ?
Une base de calcul autre qu'un montant de loyer fixe peut être utilisée sous réserve des conditions légales, notamment pour les baux de locaux à durée déterminée d'au moins trois ans. La clause doit être rédigée correctement.
La TVA doit-elle toujours être appliquée sur le loyer commercial ?
Non. La location immobilière est normalement exonérée de TVA, mais une imposition volontaire peut être utilisée si les conditions sont remplies.
Le modèle garantit-il que toutes les relations locatives commerciales seront juridiquement correctes ?
Non. Le pack est un support documentaire général. L'utilisation du local, le résultat des négociations, les règles impératives, la fiscalité/TVA et les circonstances réelles doivent être évalués au cas par cas.
Ce pack constitue une aide documentaire générale conforme au droit suédois et ne remplace pas des conseils juridiques ou fiscaux personnalisés.
