Om dokumentmallen
Contrat de bail commercial régi par le droit suédois – un ensemble de documents en anglais pour des bureaux, commerces, entrepôts et autres locaux professionnels en Suède. Le pack comprend un contrat modifiable en Word/PDF en anglais, une version de référence en suédois et des guides d'utilisation détaillés dans les deux langues.
Révision juridique : 6 octobre 2026
Révisé conformément aux règles actuelles du chapitre 12 du Code foncier suédois sur les locaux commerciaux, y compris la durée et le préavis, le loyer/indexation, la cession/sous-location, la déchéance, le droit au maintien dans les lieux indirect, les avis de modification des conditions, la médiation et l'indemnisation.
Qu'est-ce qui est inclus ?
| Contrat de bail commercial – DOCX | Modèle principal modifiable en anglais régi par le droit suédois. |
| Contrat de bail commercial – PDF | Version anglaise prête à imprimer. |
| Guide d'utilisation en anglais – DOCX + PDF | Conseils sur le préavis, l'IPC/indexation, la TVA, le droit au maintien dans les lieux et les procédures formelles de résiliation. |
| Bail de référence en suédois – DOCX + PDF | Version de référence en suédois pour les propriétaires, locataires, conseillers et autorités. |
| Guide de référence en suédois – DOCX + PDF | Conseils correspondants en langue suédoise. |
Qu'est-ce qui est considéré comme un local commercial en droit suédois ?
En vertu du chapitre 12 du Code foncier suédois, les locaux commerciaux sont des locaux qui ne sont pas loués entièrement ou pour une part significative à usage d'habitation. Cela peut inclure des bureaux, des magasins, des entrepôts, des ateliers, des studios et d'autres locaux professionnels.
Les baux commerciaux diffèrent matériellement des baux d'habitation. Ce pack est donc spécifiquement structuré pour des locaux professionnels et ne doit pas être utilisé comme contrat de bail résidentiel.
Durée et préavis
Le modèle inclut des choix distincts pour les baux à durée indéterminée et à durée déterminée. Pour un bail commercial à durée indéterminée, le préavis légal par défaut est généralement de neuf mois avant la date de fin du bail, à moins qu'une période plus longue n'ait été convenue.
Un bail à durée déterminée pour des locaux commerciaux qui a duré plus de neuf mois consécutifs nécessite généralement aussi un préavis pour prendre fin. La durée du bail, le délai de préavis et tout cycle de renouvellement doivent donc être complétés avec soin.
Loyer et IPC/indexation
Le loyer de base est saisi sous forme de montant fixe. Pour un bail commercial à durée déterminée d'au moins trois ans, les parties peuvent utiliser une autre base de calcul pour le loyer, telle qu'une clause d'indexation sur l'IPC correctement rédigée.
Le modèle sépare donc le loyer de base de l'indexation optionnelle. L'indexation sur l'IPC ne doit pas être insérée mécaniquement dans les baux plus courts où les conditions légales pour une base de calcul alternative ne sont pas remplies.
TVA sur les loyers commerciaux
La location de biens immobiliers est normalement exonérée de TVA suédoise. Une option volontaire pour la TVA peut toutefois être utilisée pour les locaux commerciaux éligibles lorsque les conditions légales sont remplies. Le contrat contient donc un choix de TVA séparé plutôt que d'ajouter automatiquement la TVA à chaque bail commercial.
Les parties doivent vérifier le traitement réel de la TVA avant la signature, surtout lorsque les locaux sont utilisés pour des activités professionnelles mixtes, exonérées ou changeantes.
Usage autorisé des locaux
Le contrat contient un champ dédié à l'activité/usage autorisé. Un locataire ne peut pas simplement utiliser les locaux à une fin matériellement différente de ce qui a été convenu. Dans certains baux de longue durée, le Tribunal des loyers peut autoriser un changement d'usage lorsque les conditions légales sont remplies, mais cela ne supprime pas le besoin d'une clause d'usage claire dans le contrat original.
Entretien, transformations et remise en état
Le modèle sépare les responsabilités du propriétaire et du locataire concernant les surfaces, les installations, la maintenance, les réparations et les exigences spécifiques à l'activité. Une répartition claire est particulièrement importante pour les locaux commerciaux.
Les transformations, installations, enseignes et modifications structurelles peuvent être soumises à une approbation écrite. Le contrat inclut également une section distincte sur la remise en état à la fin du bail.
Sécurité incendie, permis et conformité réglementaire
Le pack inclut des champs pour la répartition systématique de la sécurité incendie et les responsabilités découlant de l'activité spécifique du locataire. La répartition correcte dépend du bâtiment et de l'activité exercée dans les locaux et doit donc être documentée plutôt que supposée.
Cession et sous-location
Un locataire commercial n'a pas de droit illimité de céder le bail ou de sous-louer les locaux. Le droit suédois distingue différentes situations, notamment le transfert d'une entreprise avec le bail. Le contrat exige donc le consentement ou l'autorisation légalement nécessaire plutôt que de suggérer que le transfert ou la sous-location est automatiquement autorisé.
Retard de paiement et déchéance
Pour les locaux commerciaux, un loyer restant impayé plus de deux jours ouvrables après la date d'échéance peut constituer un motif légal de déchéance en vertu du chapitre 12 du Code foncier. Cela ne signifie pas qu'une expulsion se produit automatiquement. Le préavis légal, la possibilité de remédiation, le rétablissement et les exigences procédurales peuvent encore s'appliquer.
Dans les cas éligibles, un locataire commercial peut rétablir le bail en payant dans les deux semaines suivant le préavis légal prescrit.
Droit au maintien dans les lieux indirect après plus de neuf mois
Un locataire commercial obtient généralement un droit au maintien dans les lieux indirect une fois que le bail a duré plus de neuf mois consécutifs, sauf si une renonciation valide ou une exception légale s'applique.
Il ne s'agit pas d'un droit inconditionnel de rester dans les locaux. Le locataire peut toutefois avoir droit à une indemnisation si le renouvellement est refusé ou si des conditions de renouvellement déraisonnables sont exigées et qu'aucune exception légale ne s'applique.
Si le droit légal à indemnisation s'applique, l'indemnité minimale selon le chapitre 12, section 58 b, correspond à un montant équivalent à une année de loyer du bail résilié. Une indemnisation complémentaire raisonnable pour d'autres pertes financières peut également être pertinente.
Renonciation au droit au maintien dans les lieux indirect
Une renonciation ne doit pas être cachée dans le bail principal. Le droit suédois exige un document exécuté séparément. L'approbation du Tribunal des loyers est la règle générale lorsque la renonciation est convenue avant que le bail n'ait duré plus de neuf mois, sous réserve d'exceptions légales spécifiques.
Les procédures officielles HN3/HN5 doivent donc être utilisées le cas échéant plutôt que de se fier à une phrase de renonciation générique dans le bail principal.
Résiliation pour départ ou modification des conditions
Les avis de résiliation de bail commercial sont formellement exigeants. Un propriétaire résiliant pour départ ou modification des conditions doit, lorsque les règles légales s'appliquent, préciser les conditions de renouvellement exigées ou la raison du refus de renouvellement et informer le locataire du délai de deux mois pour soumettre le litige au Tribunal des loyers pour médiation.
Un avis de propriétaire défectueux peut être inefficace. Un locataire résiliant pour modification des conditions doit de même indiquer les changements demandés et soumettre l'affaire au Tribunal des loyers dans les deux mois si les parties ne parviennent pas à un accord.
Loyer du marché
Dans les litiges liés au renouvellement, le loyer demandé est évalué par rapport au loyer du marché – le loyer que les locaux sont censés pouvoir obtenir sur le marché libre à la fin du bail. Des locaux comparables dans la localité constituent la référence principale.
Sécurité, dépôt et garanties
Le contrat inclut des options séparées pour un dépôt en espèces, une garantie bancaire, une garantie de société mère ou une autre sûreté convenue. Le montant, la durée, l'usage autorisé et les conditions de mainlevée doivent être documentés clairement.
Assurance
Les parties peuvent enregistrer les exigences en matière d'assurance entreprise, immobilière et de responsabilité civile, ainsi que définir qui est responsable de l'assurance bâtiment. Les dispositions en matière d'assurance doivent refléter l'activité réelle exercée dans les locaux.
Anglais en version principale – suédois en référence inclus
Le contrat en anglais est la version principale de ce produit. La version suédoise est incluse en tant que référence. Les deux versions sont régies par le droit suédois.
Ceci n'est pas un modèle de bail commercial britannique ou américain. La terminologie anglaise est utilisée pour faciliter l'utilisation internationale du contrat, mais le cadre juridique reste suédois.
Quand un conseil individuel est particulièrement approprié
Un conseil juridique ou fiscal individuel est particulièrement approprié pour les baux longs ou de grande valeur, les améliorations substantielles du locataire, les loyers basés sur le chiffre d'affaires, les accords complexes d'indexation IPC, l'assujettissement volontaire à la TVA, la renonciation au droit au maintien dans les lieux, les transferts d'entreprise, les exigences environnementales ou réglementaires, la déchéance, la résiliation ou les procédures de modification des conditions.
Formats de fichiers et livraison
Formats : DOCX, PDF et ZIP.
Langues : Version anglaise principale + référence en suédois.
Nombre de fichiers : 8.
Pages totales : 13 à travers les quatre documents.
Livraison : téléchargement numérique. Aucun produit physique n'est expédié.
Foire aux questions
Un locataire commercial dispose-t-il d'un droit au maintien dans les lieux ?
Généralement oui après plus de neuf mois, mais la protection est indirecte. Elle concerne principalement l'indemnisation, la médiation et les droits connexes plutôt qu'un droit inconditionnel de rester.
Le droit au maintien dans les lieux peut-il faire l'objet d'une renonciation dans le bail principal ?
La renonciation doit être effectuée dans un document exécuté séparément. L'approbation du Tribunal des loyers est communément requise, sous réserve d'exceptions légales.
Le loyer peut-il être indexé chaque année ?
Une base de calcul alternative telle que l'indexation sur l'IPC peut être utilisée lorsque les conditions légales sont remplies, y compris pour certains baux commerciaux à durée déterminée d'au moins trois ans. La clause doit être rédigée avec soin.
La TVA est-elle toujours ajoutée au loyer commercial ?
Non. La location immobilière est généralement exonérée de TVA. Une option volontaire pour la TVA peut être utilisée lorsque les conditions légales sont remplies.
Ce modèle garantit-il l'issue de tout bail commercial ?
Non. Le pack est une aide documentaire générale. L'usage autorisé, les conditions commerciales négociées, le droit impératif, le traitement TVA/fiscal et les circonstances réelles doivent être évalués dans chaque cas.
Ce pack est une aide documentaire générale régie par le droit suédois et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal individuel.
