Inventarielista och besiktningsprotokoll vid uthyrning – så gör du

Av Mallbutiken · Sakuppgifter kontrollerade 30 september 2026 · Cirka 5 minuters läsning

En inventarielista visar vad som lämnas kvar i bostaden. Ett besiktningsprotokoll beskriver skicket vid ett bestämt tillfälle. Använd dem tillsammans före inflyttning och jämför med samma underlag vid utflyttning. Dokumentera antal, befintliga märken, foton och nycklar så att ni senare kan förstå vad ni faktiskt såg och kom överens om.

Vad är skillnaden mellan dokumenten?

Inventarielistan ersätter inte hyresavtalet och ger inte i sig tillstånd att hyra ut. Om ni ännu inte har reglerat själva uthyrningen, börja med guiden till hyresavtal och hyreskontrakt.

Före inflyttning: gå igenom bostaden tillsammans

1. Identifiera bostaden och tillfället. Skriv adress, eventuell lägenhetsbeteckning, datum, deltagare och hänvisning till hyresavtalet.
2. Arbeta rum för rum. Följ samma ordning genom bostaden. Kontrollera även förråd och andra utrymmen som ingår.
3. Räkna och beskriv inventarier. Skilj exempelvis på fyra matstolar och en kontorsstol. Notera modell eller annan identifiering när det hjälper.
4. Beskriv synliga brister. Ange placering, ungefärlig storlek och vad ni faktiskt ser. Skriv ”inte kontrollerat” när något inte har granskats.
5. Koppla foton till raderna. Använd ett foto-ID som finns både i protokollet och filnamnet.
6. Räkna nycklar och taggar. Skriv antal och typ. Kontrollera funktionen där det är praktiskt möjligt.
7. Läs igenom och spara varsin kopia. Se till att samma bilagor följer med båda exemplaren.

Det här är en praktisk arbetsgång, inte en lagstadgad blankett. Anpassa omfattningen efter bostaden och uthyrningen. En möblerad villa kräver ofta fler identifierade föremål än ett omöblerat rum.

Exempel: skriv så att anteckningen går att använda senare

Otydligt: ”Bord – okej.” Det säger inte vilket bord som avses eller om ett märke redan fanns.

Tydligare, fiktivt exempel: ”Kök, matbord i ek, ett styck. Cirka 4 cm repa vid högra hörnet mot fönstret. Fotografi K03, taget vid inflyttning. Båda parter har sett märket.”

Anteckningen ska beskriva observationen utan att överdriva precisionen. Skriv inte ”felfri” om ni bara tittat snabbt. Om en diskmaskin inte provkörts kan ni ange att dess utsida granskats men funktionen inte testats.

Fotografera både helhet och detalj

Ta först en översiktsbild där föremålets placering framgår och därefter en detaljbild av bristen. Använd tydliga filnamn, exempelvis K03-bord-repa.jpg. Spara originalfilerna och anteckna datumet i protokollet. Ett datum i filnamnet är inte ensamt bevis för när bilden togs.

Se till att båda parter får tillgång till samma bildbilaga och att länkarna inte slutar fungera efter några dagar. Undvik att få med personliga handlingar eller andra onödiga uppgifter på bilderna.

Vid utflyttning: jämför i stället för att börja om

Använd inflyttningsunderlaget som referens och gör ett nytt, daterat utflyttningsprotokoll. Markera vad som är oförändrat, vad som tillkommit och vad som inte går att avgöra. Kontrollera inventarier och nycklar mot samma identifiering som vid inflyttningen.

Håll städning, saknade föremål och skador åtskilda. Beskriv en kvarlämnad fläck som en observation innan ni tar ställning till rengöring, åtgärd eller kostnad. Bevara äldre versioner i stället för att skriva över dem.

Normalt slitage eller ersättningsgill skada?

En bostad förändras när den används. Normalt slitage ska skiljas från skador som hyresgästen ansvarar för. Enligt 12 kap. 24 § jordabalken har hyresgästen vårdplikt och kan bli ersättningsskyldig för skador som uppkommer genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse hos personer som omfattas av bestämmelsen.

Bedömningen kräver mer än att något ser sämre ut vid utflyttning. Tidigare skick, användningstid, skadeorsak och övriga omständigheter spelar roll. Protokollet kan hjälpa till att klarlägga händelseförloppet, men avgör inte på egen hand en tvist eller ett skäligt ersättningsbelopp.

Brister som behöver åtgärdas akut ska inte bara föras in i nästa protokoll. Jordabalken innehåller också skyldigheter att underrätta hyresvärden om skador och brister.

Om ni inte är överens vid besiktningen

Anteckna bådas uppfattningar. Skriv exempelvis att hyresvärden bedömer ett märke som nytt medan hyresgästen uppger att det fanns vid inflyttningen. Hänvisa till foton och tidigare anteckningar utan att göra den ena uppfattningen till ett gemensamt konstaterande.

Förklara vad underskriften avser. Ett dokument som bekräftar iakttagelser behöver inte samtidigt innehålla ett medgivande av betalningsansvar. Om någon inte vill skriva under, anteckna detta och lämna möjlighet att skicka egna kommentarer. Låt inte en utebliven underskrift se ut som ett godkännande.

Vanliga frågor

Räcker det med foton?

Foton visar sådant som går att se, men beskriver inte alltid antal, funktion, parternas olika uppfattningar eller vilka nycklar som lämnades. Kombinera dem gärna med korta, precisa anteckningar.

Är detta en teknisk besiktning?

Nej. En gemensam genomgång av synligt skick ersätter inte sakkunnig bedömning av exempelvis fukt, el eller byggnadens konstruktion.

Kan dokumenten vara på engelska?

Välj ett språk som båda parter förstår och kontrollera att underlaget passar svensk uthyrning. Översätt inte bara rubriken; även skickbeskrivningar och reservationer behöver vara begripliga.

Få en gemensam struktur för genomgången

Mallbutikens inventarielista och besiktningsprotokoll i Word/PDF hjälper er att samla uppgifter om inventarier och bostadens skick. Anpassa underlaget och läs guiden före användning.

Se inventarielistan och besiktningsprotokollet

Behöver ni engelska? Se den engelska versionen för uthyrning.