Subarrendamiento 2026 – normas para viviendas de alquiler y de propiedad privada
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Verificado: 1 de octubre de 2026 · Alquiler y propiedad en Suecia
El subarrendamiento difiere dependiendo de si usted alquila la vivienda o si es el propietario de un derecho de uso (bostadsrätt) o una casa. Para un alquiler (hyresrätt), normalmente se requiere el consentimiento del propietario o la autorización del tribunal de alquileres (hyresnämnden). Para un derecho de uso, normalmente se requiere el consentimiento de la asociación de propietarios o la autorización del tribunal de alquileres.
Subarrendamiento de alquiler (hyresrätt)
Si un inquilino principal cede la vivienda a otra persona para su uso independiente, se considera subarrendamiento. Normalmente se requiere el consentimiento del propietario. Si el propietario se niega, el inquilino principal puede solicitar la autorización al tribunal de alquileres.
El tribunal de alquileres puede conceder el permiso cuando el inquilino principal tiene razones atendibles, como trabajo temporal o estudios en otra localidad, enfermedad o convivencia de prueba, y el futuro subinquilino es responsable.
Subarrendamiento de derecho de uso (bostadsrätt)
Un titular de un derecho de uso necesita el consentimiento de la junta directiva para subarrendar la vivienda. Si la junta se niega, el titular puede solicitar la autorización al tribunal de alquileres. Las normas de la ley de derechos de uso se modificaron el 1 de julio de 2026 para hacer más flexible la evaluación de la autorización; los arrendamientos anteriores solo se tendrán en cuenta si se han realizado de forma significativa.
La relación de alquiler entre el propietario y el inquilino puede quedar sujeta a la ley de alquileres privados 2026:772 para nuevos contratos. Dicha ley no se aplica si el arrendamiento es con fines vacacionales y contiene otras limitaciones.
¿Qué alquiler se puede cobrar?
Subarrendamiento de alquiler (hyresrätt)
Para el subarrendamiento de un alquiler, se aplican las normas del capítulo 12 del Código de Bienes Raíces (jordabalken). El alquiler no debe exceder lo que se considera razonable según las normas de la ley. Los muebles pueden justificar un suplemento limitado, pero el alquiler no debe utilizarse para eludir la fijación de precios.
Vivienda privada – nuevos contratos desde el 1 de julio de 2026
La nueva ley de alquileres privados ya no utiliza el antiguo modelo de costes de capital basado en el valor de mercado de la vivienda y los tipos de interés. En su lugar, el tribunal de alquileres puede modificar el alquiler si este es sustancialmente más alto que el que se cobra generalmente por arrendamientos privados comparables.
Para los contratos celebrados antes del 1 de julio de 2026, se aplica la ley antigua (2012:978) con su modelo de alquiler anterior.
Protección de la tenencia
Quien subarrienda un alquiler (hyresrätt) obtiene, por regla general, protección de tenencia solo cuando el subarrendamiento ha durado más de dos años consecutivos. Esta protección puede excluirse por contrato bajo ciertas condiciones.
Quien alquila una vivienda privada bajo la nueva ley de alquileres privados no tiene el mismo derecho a la prórroga que en un alquiler convencional. Por tanto, es importante no aplicar mecánicamente las normas sobre la protección de tenencia de dos años a un derecho de uso privado o a una casa.
¿Qué debe contener un contrato de subarrendamiento?
- Partes y vivienda.
- Periodo de alquiler y fecha de entrada.
- Alquiler, fecha de pago y qué incluye.
- Condiciones sobre muebles, electricidad, internet y otros gastos.
- Depósito y normas claras para su reembolso.
- Rescisión y normativa aplicable.
- Referencia a la autorización del propietario/asociación.
- Inventario y acta de inspección para alquileres amueblados.
Se recomienda complementar con un inventario y acta de inspección.
Errores comunes
- Subarrendar antes de obtener la autorización.
- Utilizar las antiguas normas de 2012 para un nuevo contrato después del 1 de julio de 2026.
- Fijar el alquiler de un derecho de uso con el antiguo modelo de costes de capital a pesar de que la nueva ley está vigente.
- Creer que tener un compañero de piso (inneboende) es siempre un subarrendamiento.
- Confundir la protección de tenencia en alquileres (hyresrätt) con la de viviendas privadas.
Contrato de alquiler para subarrendamiento – Word/PDF cuesta 49 coronas suecas. Adapte el contrato según si se trata de un alquiler, derecho de uso u otra vivienda privada, y según el momento en que se celebra el contrato.
