Om dokumentmallen
Hyresavtal för uthyrning av rum – komplett mallpaket för inneboende. Två juridiskt åtskilda huvudavtal för uthyrning av rum i Sverige: rum i ägd privatbostad och rum som hyrs ut av en förstahandshyresgäst i hyresrätt. Redigerbara svenska och engelska Word- och PDF-mallar, detaljerade användarguider samt ett Excelregister för hyresbetalningar, deposition, besiktning och uppföljning.
Från 1 juli 2026 gäller privatuthyrningslagen (2026:772) för vissa nya bostadsupplåtelser av en fysisk person eller ett dödsbo, även när endast en del av ett hus eller en bostad upplåts. Lagen gäller inte när uthyraren själv innehar bostaden med hyresrätt. Då måste upplåtelsen bedömas enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen). För äldre avtal kan tidigare lag (2012:978) fortfarande gälla enligt övergångsbestämmelserna.
Vad ingår i det nya dokumentpaketet?
- Hyresavtal för rum i ägd privatbostad: ett eget avtal för situationer som omfattas av privatuthyrningslagen (2026:772), med hyra, avtalstid, uppsägning och nyttjanderätt.
- Inneboendeavtal i hyresrätt: ett separat huvudavtal för förstahandshyresgäst som hyr ut ett rum och själv fortsätter att använda lägenheten.
- Rumsbeskrivning och gemensamma ytor: exklusivt rum, kök, badrum, förvaring och gränser för användningen.
- Ordningsregler och integritet: gäster, städning, boendetrivsel, privat utrymme och skäligt tillträde.
- Inventarier och nycklar: lista för möbler, utrustning och utlämnade nycklar.
- Inflyttningsprotokoll: skick, inventarier, foton, kända brister och gemensamma observationer.
- Utflyttningsprotokoll: jämförelse med inflyttningen, nyckelåterlämning och sakligt dokumenterade anspråk.
- Deposition och slutavräkning: mottagen deposition, underbyggda avdrag, tvister och återbetalning.
- Hyreskvitto: bekräftelse på faktiska mottagna hyresbetalningar.
- Uppsägning med mottagningskontroll: dokumentation av avtalstyp, tillämplig uppsägningsfrist och mottagande.
- Ändringsavtal: skriftliga ändringar som måste följa tvingande hyresrätt.
- Lagvalschecklista: välj korrekt modell efter vem som upplåter bostaden och hur rummet disponeras.
- Svensk användarguide och English User Guide: steg för steg, lagändringen från 2026, hyra, besittningsskydd, deposition, besiktning, vanliga misstag och källor.
- Excelregister: åtta arbetsblad för avtal, betalningar, depositioner, besiktning, förbrukning, lagvals- och kontrollfrågor samt officiella källor.
53 kundfiler i det nya ZIP-paketet: 26 DOCX, 26 sökbara A4-PDF och 1 XLSX. Samtliga 13 dokumenttyper finns på svenska och engelska. De engelska versionerna är English-language versions governed by Swedish law – inte brittiska eller amerikanska hyresavtal.
Det nya ZIP-paketet måste laddas upp och kopplas manuellt till produkten i Digital Products. Fram till dess levereras endast produktens två tidigare originalfiler (DOCX och PDF). Dessa gamla filer är inte den utökade 2027-leveransen och är inte anpassade till den nya lagstiftningen. De gamla originalfilerna bevaras oförändrade.
Välj rätt avtal för uthyrning av rum
1. Hyr du ut rum i din ägda villa eller bostadsrätt?
En fysisk person eller ett dödsbo som upplåter en del av ett hus som bostad kan omfattas av 2026 års privatuthyrningslag. Lagen gäller dock inte fritidsändamål, uthyrning av hyresrätt eller regelmässig uthyrning av fler än två separata lägenheter utanför uthyrarens egen bostad. Kontrollera även om upplåtelsen egentligen innebär självständigt nyttjande av en egen lägenhet.
2. Bor du själv i en hyresrätt och tar in en inneboende?
Privatuthyrningslagen (2026:772) gäller inte om den som upplåter rummet själv innehar bostaden med hyresrätt. Då ska tillämpliga regler i 12 kap. jordabalken kontrolleras. Om förstahandshyresgästen inte längre själv använder lägenheten i beaktansvärd omfattning kan upplåtelsen bedömas som andrahandsuthyrning för självständigt brukande, som har andra tillståndsregler. Rubriken ”inneboendeavtal” avgör inte situationen.
Uppsägningstid för inneboende 2026/2027
För nya tillsvidareavtal som omfattas av privatuthyrningslagen (2026:772) gäller normalt uppsägning till månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen, för både hyresvärd och hyresgäst (6 kap. 2 §). Tidsbestämda avtal upphör som huvudregel på slutdagen, men hyresgästen kan säga upp i förtid till månadsskifte med tre månader enligt 6 kap. 1 §. Vid uthyrning av rum i hyresrätt, äldre avtal eller andra undantag kan andra hyresrättsliga regler gälla. Därför står det inte längre generellt ”hyresgästen har alltid en månads uppsägningstid”. Uppsägningens form och verkan måste också kontrolleras.
Hyra, deposition, integritet och besittningsskydd
Hur bestäms hyran?
För avtal under 2026 års privatuthyrningslag ska grundhyran avtalas till ett bestämt belopp. Vissa nyttigheter, såsom el och uppvärmning, kan under förutsättningar i 2 kap. 1 § avtalas efter faktisk förbrukning. För inneboende i hyresrätt prövas hyran enligt tillämpliga bestämmelser i 12 kap. jordabalken. Schablonavdrag enligt skattelagstiftningen bestämmer inte i sig tillåten hyra.
Måste den inneboende betala tre månadshyror i deposition?
Nej. Det finns inget generellt lagkrav på deposition motsvarande tre månadshyror. Deposition, mottagande och eventuell avräkning ska dokumenteras. Normalt slitage är inte automatiskt en ersättningsgill skada och tvistiga krav ska hållas isär.
Har den inneboende besittningsskydd?
Frågan måste bedömas utifrån vilket regelverk som gäller och hur upplåtelsen faktiskt ser ut. Man kan inte generellt hänvisa till den upphävda lagen (2012:978) för att påstå att varje inneboende saknar besittningsskydd. Pröva situationen enligt privatuthyrningslagen eller 12 kap. jordabalken och deras tillämpliga skyddsregler.
Får uthyraren gå in i det uthyrda rummet när som helst?
Nej. Hyresgästens avtalade exklusiva rum är ett privat utrymme. Tillträde vid behov regleras av lag och omständigheter; ett standardvillkor om obegränsad tillgång kan inte sättas framför tvingande rätt.
Behövs särskilt tillstånd för att ha inneboende?
Det beror på bostadsformen och om uthyraren faktiskt bor kvar. Självständigt brukande i andra hand är en annan juridisk situation än att dela bostaden med någon. Kontrollera huvudavtal, föreningens regler och relevanta bestämmelser om tillstånd och antalet boende.
Så fyller du i dokumenten
- Fyll i lagvalschecklistan först: äger uthyraren bostaden eller är denne förstahandshyresgäst?
- Välj endast ett av de två huvudavtalen och kontrollera tillämplig lag och eventuella äldre övergångsregler.
- Beskriv exakt vilket rum som disponeras exklusivt och vilka ytor som delas.
- Fyll i månadshyra, betalning, hyrestid, frivillig deposition och rimliga ordningsregler.
- Ta fram inventarielista, nyckelkvittens och inflyttningsprotokoll med foton.
- Låt parterna underteckna avtalet och spara säkra kopior.
- Följ faktiska hyresbetalningar och förbrukningskostnader i Excel.
- Pröva uppsägningstid och formkrav på nytt innan uppsägning; gör sedan utflyttningsprotokoll och avräkning.
Skatt på rumsuthyrning
Skatteverket anger normalt ett schablonavdrag på upp till 40 000 kr per bostad och år och särskilda ytterligare avdrag beroende på om det är småhus, bostadsrätt eller hyresrätt. Vid uthyrning av endast ett rum kan underlaget behöva proportioneras efter uthyrd yta och tid. Det finns specialfall, exempelvis uthyrning till arbetsgivare. Se Skatteverkets vägledning för privat uthyrning.
Rättskällor och ansvarsbegränsning
Rättskällor kontrollerade 13 oktober 2026: privatuthyrningslag (2026:772); 12 kap. jordabalken; tidigare lag (2012:978) för avtal som omfattas av övergångsbestämmelserna; och Skatteverket. Paketet är ett generellt dokumentationsstöd. Anpassning kan behövas; det ersätter inte individuell juridisk eller skatterättslig rådgivning.
Se fler hyresavtal för privatpersoner och mallar på engelska.
