Blockhyra 2026 – regler, tillstånd och företagsbostad

Blockhyra används när en hyresgäst hyr flera bostadslägenheter för att i nästa led upplåta dem vidare, exempelvis som företagsbostäder, personalboende eller organiserat delningsboende. Från den 1 juli 2026 finns en tydligare reglering i 12 kap. jordabalken som gör det extra viktigt att avtalet är anpassat till den faktiska modellen.

Blockhyra enligt 12 kap. 1 e § jordabalken

Den nuvarande regleringen anger att ett hyresavtal som omfattar minst tre bostadslägenheter kan innehålla villkor som avviker från reglerna för bostadslägenheter om förutsättningarna för blockhyra är uppfyllda. Villkoren får däremot inte strida mot de regler som gäller för lokaler.

Hyresnämnden ska lämna tillstånd om upplägget avser en godtagbar krets och det inte finns särskilda skäl mot tillstånd. Lagen pekar uttryckligen ut tre vanliga modeller: bostäder för hyresgästens egna anställda, upplåtelse till en juridisk person som i sin tur ska erbjuda bostad till personer som arbetar för den juridiska personen samt vissa delningsbostäder där den boende disponerar en del ensam och delar andra delar med andra.

När behövs Hyresnämndens tillstånd?

I normalfallet behöver parterna ansöka om tillstånd när blockhyresavtalet innehåller avvikande villkor. Ett viktigt undantag gäller när staten, en kommun, en region eller ett kommunalförbund är hyresvärd. För privata fastighetsägare och kommersiella upplägg bör tillståndsfrågan därför hanteras innan avtalet börjar tillämpas.

Fråga	Vad bör kontrolleras?
Antal lägenheter	Minst tre bostadslägenheter för blockhyra enligt 1 e §.
Målgrupp	Anställda, tydligt avgränsad krets, företagsbostad eller kvalificerat delningsboende.
Vidareupplåtelse	Vem får hyra ut, till vem och på vilka villkor?
Tillstånd	Om Hyresnämndens tillstånd krävs och vilka avvikelser som ska godkännas.
Avtalstid och exit	Vad händer med andrahandshyresgäster när huvudavtalet upphör?

Anpassad hyra vid blockhyra

2026 års regler innehåller också bestämmelser om anpassad hyra. För en lägenhet som i tidigare led upplåtits med blockhyra kan parterna i en särskilt upprättad handling avtala om att hyran ska bestämmas med hänsyn till bland annat förutsättningarna för blockhyresavtalet och den uthyrningsverksamhet som bedrivs. Det betyder inte att hyran är helt fri; skäligheten kan fortfarande prövas.

Vad bör ett professionellt blockhyresavtal reglera?

Ett välskrivet avtal bör inte enbart ange hyra och hyrestid. För kommersiella upplägg är det ofta minst lika viktigt att reglera ansvarsfördelningen under hela avtalsperioden.

• Vilka lägenheter som omfattas och hur de får användas.
• Vilken krets av boende som vidareupplåtelse får ske till.
• Hyra, indexering, driftkostnader och andra tillägg.
• Ansvar för inventarier, underhåll, skador och återställande.
• Rutiner för nycklar, tillträde, besiktning och avflyttning.
• Försäkring, störningar, otillåten användning och kontraktsbrott.
• Besittningsskydd och eventuella särskilda överenskommelser.
• Konsekvenser om Hyresnämndens tillstånd saknas, löper ut eller ändras.
• Hur underavtal ska hanteras när blockhyresavtalet upphör.

Vanliga misstag

1. Att använda ett vanligt bostadshyresavtal. Blockhyra har en annan struktur och annan riskbild.
2. Att inte definiera den tillåtna kretsen. Upplägget måste stämma med den modell som tillståndet och lagen medger.
3. Att blanda ihop företagsbostad och lokalhyra. Att hyresgästen är ett företag betyder inte automatiskt att lägenheten juridiskt är en lokal.
4. Att sakna exit-regler. Huvudavtal och underavtal måste hänga ihop tidsmässigt.
5. Att beskriva hyran för otydligt. Grundhyra, tillägg, tjänster och kostnadsersättningar bör separeras.

Vanliga frågor om blockhyra

Hur många lägenheter krävs?

Blockhyra enligt 12 kap. 1 e § jordabalken förutsätter minst tre bostadslägenheter.

Kan ett företag blockhyra bostäder åt personal?

Ja. Personal- och företagsbostäder är uttryckligen en av de modeller som regleringen tar sikte på, förutsatt att övriga krav är uppfyllda.

Kan blockhyra användas för coliving?

Ja, vissa delningsbostäder omfattas uttryckligen av regleringen när de boende använder en del av bostaden ensamma, delar andra delar och bostaden är anpassad för denna användning.

Är hyran fri vid blockhyra?

Nej. Reglerna om anpassad hyra ger större möjlighet att beakta uppläggets särskilda förutsättningar, men skälighet är fortfarande relevant.

Måste avtalet vara skriftligt?

Hyresavtal ska upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. I ett komplext blockhyresförhållande är ett detaljerat skriftligt avtal i praktiken centralt.

Källor och rättslig grund

• 12 kap. jordabalken, Sveriges riksdag

Senast uppdaterad: 4 oktober 2026. Artikeln är allmän information och ersätter inte individuell juridisk rådgivning.