Privatuthyrningslagen 2026:772 – nya regler från 1 juli 2026

Den 1 juli 2026 trädde privatuthyrningslagen (2026:772) i kraft och ersatte lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad för nya avtal som omfattas av den nya lagen. För den som hyr ut villa, bostadsrätt, ägarlägenhet eller en del av sin egen bostad är det därför viktigt att använda rätt regelverk och ett uppdaterat hyresavtal.

Vilka uthyrningar omfattas?

Lagen gäller avtal där en fysisk person eller ett dödsbo mot ersättning upplåter ett hus eller en del av ett hus till någon annan och bostadsanvändningen är den huvudsakliga eller en inte oväsentlig delen av användningen.

Det innebär att exempelvis en privatägd villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet kan omfattas, men man måste alltid kontrollera undantagen och den faktiska uthyrningssituationen.

När gäller lagen inte?

Situation	Konsekvens
Hyresvärden hyr regelmässigt ut fler än två lägenheter som inte är del av den egna bostaden	Privatuthyrningslagen är inte tillämplig på den grunden.
Hyresvärden innehar bostaden med hyresrätt	Uthyrningen faller utanför privatuthyrningslagen.
Upplåtelsen avser fritidsändamål	Lagen gäller inte.
Avtalet ingicks enligt den gamla lagen före 1 juli 2026	Den upphävda lagen (2012:978) fortsätter enligt övergångsbestämmelserna att gälla för det avtalet.

Hyresavtalet och hyran

Ett hyresavtal ska upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. För en trygg och spårbar uthyrning bör avtalet i praktiken alltid vara skriftligt.

När avtalet ingås ska parterna komma överens om hyrans storlek och hyran ska som huvudregel vara bestämd till beloppet. Lagen tillåter dock bland annat att vissa nyttigheter, exempelvis uppvärmning, el, varmvatten eller vatten och avlopp, debiteras efter faktisk förbrukningskostnad om parterna avtalar om det.

Uppsägning enligt den nya lagen

Ett tidsbestämt hyresavtal upphör vid hyrestidens slut. Hyresgästen får dock alltid säga upp avtalet till ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen. Ett tillsvidareavtal får sägas upp till månadsskifte tidigast tre månader från uppsägningen.

Uppsägningen ska vara skriftlig. Om det är hyresgästen som säger upp kan den göras muntligt om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande. Lagen innehåller också regler om elektronisk adress: om mottagaren har angett en elektronisk adress för meddelanden med anledning av hyresavtalet anses uppsägningen ha skett när den har skickats dit.

Andrahandsuthyrning och inneboende

Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande. Den nya lagen innehåller även uttryckliga regler om inneboende. Om lägenheten är en del av hyresvärdens bostad får hyresgästen inte ha inneboende utan hyresvärdens samtycke.

Vad bör ett uppdaterat privatuthyrningsavtal innehålla?

• Parternas fullständiga uppgifter och vilken bostad som hyrs ut.
• Hyrestid – tills vidare eller bestämd tid.
• Hyrans belopp, förfallodag och vilka kostnader som ingår.
• Hur el, vatten, värme och andra nyttigheter hanteras.
• Deposition och tydliga villkor för återbetalning.
• Inventarielista när bostaden är möblerad.
• Besiktningsprotokoll och dokumentation av skick vid inflyttning.
• Regler för användning, inneboende och eventuell andrahandsupplåtelse.
• Uppsägning, meddelandeadress och praktisk avflyttning.
• Nyckelkvittens och antal utlämnade nycklar.

Vanliga misstag efter lagändringen

1. Att använda en gammal mall utan att kontrollera lagvalet. Nya avtal från 1 juli 2026 kan omfattas av helt ny lag.
2. Att blanda ihop privatuthyrning med andrahandsuthyrning av hyresrätt. Privatuthyrningslagen gäller inte när hyresvärden själv innehar bostaden med hyresrätt.
3. Att skriva en ospecificerad totalhyra. Om förbrukningsbaserade kostnader ska tillkomma bör de regleras tydligt.
4. Att sakna meddelandeadress. Ett tydligt avtal om kontaktvägar förenklar uppsägning och andra meddelanden.
5. Att inte dokumentera bostadens skick. Besiktning och inventarielista minskar risken för tvister om skador och deposition.

Vanliga frågor om privatuthyrningslagen 2026

När började den nya lagen gälla?

Privatuthyrningslag (2026:772) trädde i kraft den 1 juli 2026.

Gäller den automatiskt alla gamla hyresavtal?

Nej. Övergångsbestämmelserna anger att den gamla lagen från 2012 fortfarande gäller för avtal som ingicks enligt den lagen.

Gäller lagen när jag hyr ut en hyresrätt i andra hand?

Nej. Enligt lagens undantag gäller den inte när hyresvärden innehar lägenheten med hyresrätt.

Kan ett tidsbestämt avtal sägas upp i förtid av hyresgästen?

Ja. Hyresgästen får enligt 6 kap. 1 § alltid säga upp avtalet till ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen.

Måste hyran anges i kronor?

Hyran ska som huvudregel vara bestämd till beloppet när avtalet ingås. Vissa förbrukningskostnader kan avtalas separat enligt lagens regler.

Läs också

• Uppsägning av hyresavtal 2026 – uppsägningstid och formkrav
• Andrahandsuthyrning 2026 – regler för hyresrätt och bostadsrätt

Källa

• Privatuthyrningslag (2026:772) – Sveriges riksdag

Senast uppdaterad: 4 oktober 2026. Artikeln är allmän information och ersätter inte individuell juridisk rådgivning.