Contrato de arrendamiento de local comercial: rescisión, modificación de condiciones y derecho de permanencia
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Verificado: 1 de octubre de 2026 · Alquiler de locales en Suecia
El alquiler de locales se regula en el capítulo 12 del Código de la Tierra (Jordabalken), pero difiere en varios puntos importantes del alquiler de viviendas. Existe una mayor libertad contractual, plazos de preaviso más largos y una protección posesoria indirecta que puede dar al arrendatario derecho a una indemnización, pero no derecho a permanecer automáticamente en el local.
¿Qué debería incluir un contrato de alquiler de local?
Un contrato de local a menudo necesita ser más detallado que un contrato de arrendamiento de vivienda. Regule, entre otros aspectos:
- el alcance y el plano del local,
- el propósito de la actividad,
- el período de alquiler y la prórroga,
- el alquiler, el índice y cualquier alquiler por facturación,
- operaciones, servicios, impuestos sobre bienes inmuebles e IVA,
- responsabilidad de mantenimiento y requisitos de las autoridades,
- adaptaciones del arrendatario y restauración,
- señalización, acceso y seguridad,
- cesión y subarriendo,
- protección posesoria y posible renuncia a la misma.
¿Cuánto dura el plazo de preaviso para un local?
Para los contratos de local de duración indefinida, la regla principal es que el contrato puede rescindirse para el final del mes que ocurra inmediatamente después de nueve meses desde el preaviso, si no se ha acordado un plazo más largo.
Para los locales con plazo determinado, los plazos mínimos legales varían según la duración del contrato. Si el período de alquiler es superior a nueve meses, la regla general es un plazo de preaviso de nueve meses. Por tanto, es importante no escribir "nueve meses siempre" sin comprobar la estructura del contrato.
Rescisión para cambio de condiciones
Si el arrendador o el arrendatario desean cambiar las condiciones para el próximo período contractual, puede ser necesario rescindir el contrato para modificar las condiciones. Los requisitos formales son estrictos.
Un arrendatario que rescinda el contrato para modificar condiciones debe indicar por escrito qué condiciones se solicitan y, normalmente, solicitar una mediación ante el tribunal de alquileres (hyresnämnden) en un plazo de dos meses. Si no se siguen esos requisitos, la rescisión puede ser inválida.
Incluso cuando el arrendador rescinde el contrato del local, existen requisitos especiales sobre el contenido de la rescisión, vinculados, entre otras cosas, al derecho del arrendatario a remitir la disputa al tribunal de alquileres.
¿Qué implica la protección posesoria indirecta?
Tras más de nueve meses de relación de alquiler continuada, el arrendatario del local tiene, como regla general, protección posesoria indirecta. Si la relación de alquiler finaliza, el arrendatario puede tener, en ciertos casos, derecho a una indemnización económica y a una prórroga razonable para el desalojo.
Sin embargo, no es una protección directa que otorgue derecho a exigir la prórroga del contrato. Si las partes no llegan a un acuerdo, el arrendatario debe desalojar cuando el contrato finalice.
¿Se puede renunciar a la protección posesoria mediante contrato?
Sí, mediante un documento especialmente redactado. Si el acuerdo se alcanza al inicio de la relación de alquiler, en muchas situaciones se requiere la aprobación del tribunal de alquileres. Existen excepciones legales, por ejemplo, ciertas renuncias por un máximo de cinco años cuando el arrendador va a ejercer su propia actividad o en ciertos casos de subarriendo.
Subarriendo de locales
Un arrendatario de local necesita el consentimiento del arrendador para subarrendar el local. Si el arrendador se niega, el arrendatario puede solicitarlo ante el tribunal de alquileres y debe, normalmente, demostrar razones de peso y que el posible subarrendatario es responsable.
Alquiler, índice y otros costes
El alquiler de locales puede incluir más componentes variables que el alquiler de viviendas. Si se van a añadir ajustes por índice, impuestos sobre bienes inmuebles, electricidad, calefacción, refrigeración, agua, residuos o IVA, la base de cálculo debe describirse claramente. Los anexos poco claros son una fuente común de disputas.
Errores comunes
- Usar un contrato de vivienda para un local comercial.
- Pasar por alto el propósito de la actividad o quién asume los requisitos de las autoridades.
- Rescindir para cambio de condiciones sin el contenido correcto.
- Pasar por alto el plazo de dos meses para acudir al tribunal de alquileres.
- Creer que la protección posesoria indirecta implica el derecho a quedarse.
- Renunciar a la protección posesoria en el contrato principal en lugar de mediante un documento independiente.
- Dejar sin definir el índice y los costes adicionales.
Plantilla de contrato de alquiler de local cuesta 79 SEK y puede adaptarse para oficinas, tiendas, almacenes y otros locales comerciales.
Compare con la guía principal sobre contratos de alquiler y la guía de diferentes tipos de contratos de alquiler.
