Contrato de alquiler y contrato de arrendamiento: guía completa 2026
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Verificado: 1 de octubre de 2026 · Derecho de arrendamiento sueco
Las normas aplicables a un contrato de arrendamiento dependen de qué se alquila, quién lo alquila y cuándo se celebró el contrato. Las viviendas, los locales, los subarriendos de pisos de alquiler y las viviendas de propiedad privada no siempre siguen la misma normativa.
¿Qué normativa se aplica?
| Situación | Normativa principal |
|---|---|
| Alquiler de vivienda común | Capítulo 12 del Código de la Tierra (Jordabalken) |
| Alquiler de locales | Capítulo 12 del Código de la Tierra, con normas específicas para locales |
| Vivienda de alquiler subarrendada | Capítulo 12 del Código de la Tierra |
| Vivienda de propiedad privada alquilada por una persona física/herencia con fines residenciales, nuevos contratos desde el 1 de julio de 2026 | Ley de Arrendamiento Privado (2026:772), si se cumplen las condiciones de aplicación de la ley |
| Contratos de alquiler privado celebrados antes del 1 de julio de 2026 | Ley anterior (2012:978) |
| Alquiler vacacional | La nueva Ley de Arrendamiento Privado no es aplicable; evalúe otras normas según la cesión |
Lea nuestra guía ¿Qué contrato de arrendamiento debo elegir? para obtener una comparación más detallada.
¿Qué debe incluir un contrato de arrendamiento?
Un contrato claro debe especificar normalmente las partes, el objeto del arrendamiento, la duración, el alquiler, la fecha de vencimiento, qué se incluye, la responsabilidad de los gastos y el mantenimiento, la posesión, el posible depósito, la rescisión y las condiciones especiales. Para el alquiler de locales, también suelen ser necesarias normas más detalladas sobre el propósito de uso, índices, impuestos sobre bienes inmuebles, funcionamiento, adaptaciones y restauración.
En muchos casos, los contratos de arrendamiento pueden celebrarse verbalmente, pero según el Código de la Tierra y la nueva Ley de Arrendamiento Privado, el contrato debe formalizarse por escrito si alguna de las partes lo solicita. Un contrato por escrito es casi siempre recomendable, ya que reduce los problemas de prueba.
Duración del arrendamiento y rescisión
No existe un único plazo de preaviso para todos los contratos. Para un contrato estándar por tiempo indefinido según el capítulo 12 del Código de la Tierra, la norma general es de tres meses para viviendas y de nueve meses para locales, si no se ha acordado un plazo mayor. Los contratos con duración determinada tienen sus propias reglas según su duración y tipo.
Para los nuevos contratos sujetos a la Ley de Arrendamiento Privado de 2026, se aplican otras normas: un contrato por tiempo indefinido puede rescindirse para el final de un mes, con una antelación mínima de tres meses, y el arrendatario también puede rescindir un contrato de duración determinada con el mismo preaviso de tres meses. La ley contiene normas específicas sobre cómo debe realizarse la rescisión.
El derecho de ocupación difiere entre viviendas y locales
Un inquilino de vivienda común tiene, por norma general, un derecho de ocupación directo, aunque la ley establece varias excepciones. Un subarrendatario de un piso de alquiler normalmente obtiene el derecho de ocupación solo después de más de dos años de subarriendo continuo. Los inquilinos en habitación (inneboende) carecen de este derecho.
Los arrendatarios de locales tienen, en su lugar, un derecho de ocupación indirecto tras más de nueve meses de relación arrendaticia. Esto no otorga el derecho a permanecer en el inmueble, pero puede dar derecho a una indemnización y prórroga.
En los alquileres privados según la ley de 2026, no existe un derecho de prórroga equivalente al derecho de ocupación común del inquilino de vivienda.
El subarrendamiento requiere la autorización adecuada
Quien alquila una vivienda de alquiler (hyresrätt) debe contar normalmente con el consentimiento del propietario o la autorización del tribunal de arrendamientos para un subarriendo independiente. Un titular de un derecho de uso de vivienda (bostadsrätt) necesita el consentimiento de la junta directiva o la autorización del tribunal de arrendamientos. Las normas para el derecho de uso de vivienda se modificaron el 1 de julio de 2026 con el fin de hacer la evaluación de la autorización más flexible.
Consulte Subarrendamiento – normas 2026.
Depósito, inventario y estado de la vivienda
El derecho de arrendamiento sueco no establece una cantidad estándar por ley para el depósito. Si se utiliza un depósito, el contrato debe indicar claramente el importe, qué cubre, cuándo debe devolverse y bajo qué condiciones se pueden realizar deducciones. Una deducción no está justificada automáticamente por el simple hecho de que se alegue un daño.
En caso de alquiler de vivienda amueblada, el contrato debe complementarse con una lista de inventario y un acta de inspección.
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Contrato de arrendamiento de vivienda – 49 SEK
Subarrendamiento – 49 SEK
Contrato de arrendamiento de local – 79 SEK
Contrato de arrendamiento de chalet – 49 SEK
