Contrat de coworking et contrat de location de bureau – bail ou contrat de prestation de services ?

Réponse courte : Une structure de coworking ou de mise à disposition d'espace de bureau peut juridiquement inclure à la fois l'usage de locaux et des prestations de services. L'intitulé du contrat ne détermine pas à lui seul le régime juridique applicable. Plus l'organisation s'apparente à un droit exclusif d'utiliser un espace déterminé moyennant rémunération, plus il est important d'analyser les règles relatives au bail commercial (dans le droit suédois, le chapitre 12 du code foncier).

Qu'est-ce qu'un contrat de mise à disposition de bureau ?

Un contrat de mise à disposition de bureau est souvent utilisé lorsqu'une entreprise obtient l'usage d'un bureau, d'une pièce ou d'un espace de travail, accompagné de services tels qu'Internet, une réception, des salles de réunion, du café, le ménage et la gestion du courrier. La flexibilité est une différence majeure par rapport à un bail commercial traditionnel.

Bail ou prestation de services – pourquoi est-ce important ?

Si, dans la pratique, le contrat constitue une location de locaux, des règles impératives ou semi-impératives en matière de bail peuvent devenir pertinentes, notamment concernant le congé et le droit au maintien dans les lieux. Si la structure est avant tout un service flexible sans droit exclusif sur un espace déterminé, l'appréciation peut être différente. Chaque contrat doit être analysé en fonction de son contenu.

Que doit décrire le contrat ?

• quel espace ou quel type de poste de travail peut être utilisé
• si l'espace est fixe, partagé ou flexible
• les horaires d'ouverture et l'accès
• les salles de réunion, Internet, la réception et les autres services
• le prix, l'indexation et les services complémentaires
• le dépôt de garantie ou la caution
• le délai de préavis et la fin de l'occupation
• la responsabilité liée à l'équipement et aux dommages
• la confidentialité et la sécurité de l'information dans les espaces communs
• les règles concernant les invités, les clés et les badges d'accès

Droit au maintien dans les lieux

En règle générale, les locataires de locaux commerciaux bénéficient d'un droit indirect au maintien dans les lieux après une certaine période, mais il existe des exceptions et des possibilités de renonciation dans des formes particulières. Un contrat de coworking ne devrait donc pas stipuler de manière routinière qu'il n'existe aucun droit au maintien dans les lieux sans que l'organisation et les règles n'aient été analysées.

Confidentialité dans les espaces de travail ouverts

Le coworking crée des risques pratiques en matière de confidentialité. Le contrat peut régir les comportements dans les espaces communs, la gestion des visiteurs, les conversations confidentielles, les écrans, les impressions et l'accès au réseau. Les entreprises traitant des informations sensibles devraient également disposer de leurs propres procédures de sécurité internes.

Résiliation et modifications

La flexibilité est souvent le cœur du modèle économique, mais elle doit être clairement contractualisée. Précisez quand le prix peut être modifié, comment le préavis est donné, ce qu'il advient des paiements anticipés et comment les clés, badges et biens doivent être gérés lors de la fin du contrat.

Erreurs courantes

• utiliser le mot « adhésion » et supposer que le droit au bail ne pourra jamais être pertinent
• ne pas spécifier les services inclus
• manquer de règles concernant le réseau et la confidentialité
• ne pas réglementer les invités et l'accès non supervisé
• avoir des conditions de préavis et des périodes de facturation qui ne correspondent pas

Voir les modèles de contrats pour bureaux et coworking de la Boutique de Modèles.

FAQ

Tous les contrats de coworking sont-ils des baux commerciaux ?

Non. L'appréciation dépend de la manière dont l'usage et les services sont réellement structurés.

Peut-on renoncer au droit au maintien dans les lieux par contrat ?

Dans certaines situations, une renonciation est possible, mais des exigences de forme et parfois l'approbation de la commission des loyers peuvent être nécessaires. Vérifiez la structure avant d'utiliser une clause standard.

Une liste d'inventaire est-elle nécessaire ?

Si un espace fixe ou une pièce est mis à disposition avec du matériel, un inventaire peut réduire les litiges concernant ce qui était inclus et dans quel état.

Cet article constitue une information générale et ne remplace pas un conseil juridique.