Contratos de coworking y contratos de espacio de oficina: ¿arrendamiento o contrato de servicios?

Respuesta corta: Un acuerdo de coworking o de espacio de oficina puede incluir legalmente tanto el uso de un local como la prestación de servicios. El título del contrato no determina por sí solo la regulación legal aplicable. Cuanto más se parezca el acuerdo a un derecho exclusivo de uso de un espacio determinado a cambio de una contraprestación, más importante será analizar las normas sobre arrendamiento de locales (jordabalken, capítulo 12).

¿Qué es un contrato de espacio de oficina?

Un contrato de espacio de oficina se utiliza a menudo cuando una empresa obtiene permiso para usar un escritorio, una habitación o un área de trabajo junto con servicios como internet, recepción, salas de reuniones, café, limpieza y gestión de correo. La flexibilidad es una diferencia importante respecto a un contrato de arrendamiento de locales tradicional.

¿Arrendamiento o servicio? ¿Por qué es importante?

Si, en la práctica, el contrato constituye un arrendamiento de local, pueden resultar relevantes las normas imperativas o semimperativas de arrendamiento, entre otras, sobre el desahucio y el derecho indirecto de posesión. Si el acuerdo consiste principalmente en un servicio flexible sin derecho exclusivo a un espacio determinado, la valoración puede ser distinta. Cada contrato debe analizarse en función de su contenido.

¿Qué debería describir el contrato?

• qué lugar o tipo de puesto de trabajo se puede utilizar
• si el puesto es fijo, compartido o flexible
• horarios de apertura y acceso
• salas de reuniones, internet, recepción y otros servicios
• precio, indexación y servicios adicionales
• depósito o garantía
• plazo de preaviso y salida
• responsabilidad por equipos y daños
• confidencialidad y seguridad de la información en zonas comunes
• reglas sobre invitados, llaves y tarjetas de acceso

Derecho de posesión

Los arrendatarios de locales tienen, por defecto, un derecho indirecto de posesión tras un cierto periodo de tiempo, pero existen excepciones y la posibilidad de renuncia bajo formas específicas. Por ello, un contrato de coworking no debe indicar automáticamente que no existe derecho de posesión sin haber analizado previamente el acuerdo y las normas aplicables.

Confidencialidad en entornos de oficina abierta

El coworking genera riesgos prácticos para la confidencialidad. El contrato puede regular el comportamiento en zonas comunes, la gestión de visitantes, las conversaciones confidenciales, las pantallas, las impresiones y el acceso a las redes. Las empresas que manejan información sensible también deben tener sus propios procedimientos internos de seguridad.

Rescisión y modificaciones

La flexibilidad suele ser el modelo de negocio, pero debe estar claramente acordada. Especifique cuándo se puede cambiar el precio, cómo se realiza la rescisión, qué ocurre con los pagos anticipados y cómo deben gestionarse las llaves, las tarjetas de acceso y los bienes al finalizar el contrato.

Errores comunes

• usar la palabra "membresía" y asumir que el derecho de arrendamiento nunca será relevante
• no especificar qué servicios están incluidos
• carecer de normas para la red y la confidencialidad
• no regular el acceso de invitados y el acceso sin personal
• que las condiciones de rescisión y los periodos de facturación no coincidan

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FAQ

¿Todos los contratos de coworking son arrendamientos de locales?

No. La valoración depende de cómo estén configurados realmente el uso y los servicios.

¿Se puede renunciar al derecho de posesión mediante contrato?

En ciertas situaciones, se puede realizar una renuncia, pero pueden ser necesarios requisitos formales y, a veces, la aprobación de la comisión de arrendamientos (hyresnämnden). Verifique el acuerdo antes de utilizar una cláusula estándar.

¿Es necesaria una lista de inventario?

Si se arrienda un lugar fijo o una habitación junto con equipamiento, una lista de inventario puede reducir disputas sobre qué estaba incluido y en qué estado.

El artículo contiene información general y no sustituye el asesoramiento jurídico.